□晨报记者 刘畅

　　2010年上海房产投资市场成交活跃，仲量联行数据显示，2010年上海主要大宗房产交易的成交金额高达人民币342亿元，同比上升17.2%。在对需求和租金未来持续增长的乐观预期下，办公楼和商铺物业皆引起市场的高度关注。值得关注的是，与2009年截然相反的是，2010年境外投资者重新入市成为市场主力买家，占据市场交易金额的7成以上。

　　境外投资者主导市场

　　数据显示，境外投资者（包括来自香港地区的投资者）投资总额占全年总交易量的72%，而国内买家则占剩余的28%。这与2009年的情况截然相反，2009年国内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。

　　尤其是来自中国香港地区和新加坡的投资者成为去年第四季度最活跃的买家。就物业总量而言，最大成交案为凯德商用购入新天地南侧位于马当路的一综合开发项目66%的股权。此外，瑞安建业有限公司购入位于陆家嘴的21世纪大厦的非办公楼部分。同时上海也出现两宗合资开发案，由于可将风险分散给多个投资者，此类模式正日益受到投资者的青睐。广州富力地产和合景泰富地产合作开发新江湾城的加州水郡项目；南丰集团亦与永泰亚洲集团合作开发浦东的国信世纪海景园项目的三号楼。

　　此外，来自香港地区的私人资金也在2010年第四季度积极寻求合适的投资项目。

　　办公楼、商铺最受欢迎

　　2011年预计将有大量投资交易达成。仲量联行分析师认为，2011年国际机构投资者将面临及时使用所募集的资金的压力，房地产投资市场强劲的活跃度将持续至2011年，2011年第一季度预计将有数宗交易在上海达成，由于租金稳定增长，境外和国内投资者仍将对办公楼和商铺保持强烈兴趣，而多数买家为海外基金。

　　据预测，浦西市场在旺盛需求的推动下2011年有望实现15%的租金涨幅，浦东的租金涨幅也将达到10%-15%。商铺市场方面，目前上海优质商铺首层租金为人民币50.1元/平方米/天，一铺难求现象依然存在，刚刚入市的上海国金中心商场已实现100%的出租率，而新天地时尚购物中心也只剩余不到5%的可租面积。“约有316000平方米的优质商铺供应计划在2011年进入市场，其中很大一部分将在下半年入市，届时市场空置率将被推高，但现有的成熟优质商铺租金仍将保持上涨势头。”仲量联行大中华区商铺部总监邓汝舜表示。