| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年11月30日 10:55 |
作者： |
陆剑伟 |
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多个房地产证制约交易，空间使用率较低
深圳商报记者 陆剑伟
在“９０／７０”新政突然推出后，措手不及的置业者一夜之间突然发现大户型住宅可能成为稀缺产品，这更加促使他们蜂拥抢购大户型。就在这个时期内，所谓的“合拼户型”开始大行其道。“９０平方米／１８０平方米／３６０平方米自由组合，灵活空间”，“满足客户多种需求，充分体现父母兄弟亲情的绝佳户型”等广告语，更是推波助澜。但至于置业者买了这样的房子之后，到底会有多少户型硬伤、“后遗症”，当时人们无暇顾及。
多“红本”是最大硬伤
合拼房要办两个以上房产证，这个是其最大的硬伤。多个房产证，意味着要交多套房子的契税，办理多套房子的手续，无形中增加了人力物力成本，这也是为什么开发商在双拼房上大搞优惠的原因，利用购买者贪便宜的心理来转移注意力。
如今，限购令限购套数要严格按照家庭计算，那么即使首次置业买此类合拼户型，也有一套房要算二次置业，而且房贷利率要比首次置业高出许多。
据开发商和一些银行个贷人士介绍，银行界目前均严格按照央行政策执行，合拼户型只能按照两套房、两笔贷款操作。两套房中只能有一套可以享受优惠政策。不过，在具体操作上，倒是有一些变通之法。比如两套共计１５０平方米的房子合拼出售，开发商可以将其中一套房的面积设计在８０多平方米，另一套设计在６０多平方米。对于前一套，业主便可以享受首套房优惠贷款，而对于后一套，虽然执行了高首付和高利率，但相对而言贷款总额降低了。
“做大户型的利润更高，尤其是豪宅。”一位业内人士私下直言，“９０／７０”政策出台初衷，就是为了增加中低价位、中小套型商品房的供应，这也是对高房价的一个遏制，“小户型针对的是刚需人群，他们对价格很敏感，而大户型可以做高端，相应的价格也就上去了。”
这位业内人士表示，此次“限购令”的出台，其实是对开发商“变通”合拼户型的“秋后算账”。合拼而成大户型的变通，其实是背离了国家给普通群体提供中小户型的政策初衷。因此，如今以限购的方式对合拼单位实施“秋后算账”，也就不足为奇了。
空间使用效率降低
麻雀虽小，五脏俱全。两个中小户型拼成大户型，无论如何设计，合拼户型肯定不如原来的房子好，也一定会产生资源浪费。一民营公司副总经理表示。本来是一套１２０平方米的房子，分成两套６０平方米的房子，每一套都需要配置一扇入户门、一间厨房、一间洗手间。相应的管道、防水、可视对讲系统、水表电表煤气表等，也都要配置两套。
客户买了这样的房子，打通之后，除了洗手间可能全部保留之外，其他多出来的一整套房屋配置都要剔除掉。户内分隔墙当然首先要打掉，其中一个厨房也要改成衣帽间或储藏室。这些很明显都要产生不小的资源浪费，有些开发商会免费提供这方面的服务，但有些开发商则不提供，业主自己要承担户型合拼之后发生的各种费用，以及带来的各种烦恼。
一位设计了多套合拼户型的建筑师认为，合拼的房子会带来空间使用效率的降低，因为单套房子在厅、房、厨卫、过道等方面都有适合人居标准的处理方法，但是两套打通拼在一起，很容易产生客厅、卧室太小，过道面积过多，各功能区之间衔接不流畅等等很多问题，会降低房屋空间的使用效率，并进而降低住户的居住舒适度。
转手交易不可分割
对投资客而言，更大的硬伤来自二手房交易。
不仅是客户在购买新房的时候，会受到“二套房”贷款新政的制约，在目前来看，即便是将来客户转手出售合拼户型，自然也会受到“二套房”政策的影响。而这样的房子，如果要分开出售，对于购买者来说，在使用时会比较困难。对于投资客而言，在购买“合拼户型”的时候，应该注重投资风险。
“买的时候要两套一起买，卖的时候也要一起卖。投资客购买合拼户型显然受到转手交易的限制，因此市场上这种户型的投资客很少”，南山一楼盘销售经理表示，在限购令出台前，还有不少投资客购买，现在很多投资客一听是合拼房，扭头就走。
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