上海：回落两成现转机

在计算上海刚性需求购房能力时，我们选用的指标为上海的人均可支配收入、中房上海住宅指数以及5年以上期限房贷最优惠利率。根据我们的计算，当这一指标在200点附近时，将是一个比较好的购买时点。

200点以上可购房

通过计算，我们发现上海市场的实际运行轨迹与我们计算所得到的结果具有很高的相似度。进入21世纪之后头几年，由于政府出台了系列刺激措施，如蓝印户口、契税优惠等，加之央行降息，这都对楼市起到了相当大的促进作用。

房价的快速上涨，但居民收入水平增速并不一致。中房指数研究院监测数据显示，上海住宅销售均价从2000年的3326元/平方米，一路涨至2004年的5761元/平方米，平均年化涨幅为14.6%。但在同时期，上海的人均可支配收入涨幅却落后于房价涨幅。根据上海统计局公布的数据显示，2000年上海人均可支配收入为11718元，2004年达到16683元，平均年化涨幅只有8.47%。

由于房价涨幅远大于收入涨幅，我们发现购买能力会慢慢变弱。通过计算发现，从2002年开始，购买能力指数开始下滑，2002年首次低于200的水平，为199点，2003年则萎缩至168点，2004年甚至降至152点的阶段性低点。

在2005年、2006年两年里，上海楼市陷入低迷状态，这跟刚性需求的暂时疲软也有一定的关系。计算结果显示，在2005年、2006年两年里，购房能力指数均低于175，2005年为168，2006年为174。这其中有几方面的原因，其一是房价尚持续上涨，如销售均价从2005年的6698元/平方米涨到2006年底的7039元/平方米，涨幅为5.1%；同时央行多次加息，5年以上期房贷优惠利率水平也从5.31%升至5.81%，因此交易量持续下降，2006年只有2615万平方米的交易量，较2005年下滑8.1%。

特殊因素要考虑

也许会有读者产生这样的疑问，2005年到2007年这两年里，城市人均可支配收入并未大幅增加，而且央行持续多次加息，尤其是在2007年连续6次加息，5年以上期房贷优惠利率达到6.66%的高位，按理说刚性需求的购买力应该削弱才是，但为何在这一年里，楼市却走牛？

通过对市场的分析，发现不外乎两个方面的原因。其一是股市、楼市联动。前文中分析指出，这一年里，股市进入牛市，大多数投资者获利颇丰，于是有部分资金分流进入楼市；其二就是连续两年的低迷，不少一直处于观望状态的购房者通过两年的资金积累，支付能力增加，于是开始入市买房。

2008年，受金融危机的影响，国内大幅度降低了房贷利率，从而提高了刚性需求的购房能力，数据显示2008年底，上海的购房能力指数达到了218点，为历史最高点，这也促成了2009年房价的大幅度上涨。统计数据显示，2009年上海住宅销售均价为12364元/平方米，与2008年的8115元/平方米相比，上涨了52.4%。涨幅之大，为近年来之最！

房价降两成时机再现

经过2009年的大涨，上海刚性需求购房能力指数降到了165点，这一指标虽然已经低于理想的200点，但并不像2007年那样，基本丧失了购房能力，因此，一旦出现降价盘，仍会引起排队抢房的现象出现。今年10月，央行宣布加息，同时银行也减少了首套房的贷款优惠幅度，原先7折的优惠变成了8.5折，导致房贷最优惠利率上升了1个百分点，这对购房能力的影响比较明显。10月份中房上海住宅指数达到4414点，若年底前房价不再上涨，全年收入增长12%，达到32299元，根据目前的最优惠房贷利率水平计算：

刚需购房能力指数=322986/4414/5.22%≈140。

从结果来看，目前显然不是最佳购房时机。因为刚性购房能力指数只有140点，距离200点的参考值还有不小的差距。也就是说，根据目前的状况，即房价出现盘整，不再上涨，而且央行也不再加息，直到年底，还不是最好的购房时机。

那么，最佳购房时机何时到来？则要看刚性购房能力指数何时接近200点。我们可根据几种不同的情况分别来进行测算。

第一种情况是靠收入的上涨来重获动力。在这种假设下，房价长期盘整不再上涨，而城市人均可支配收入保持每年12%的涨幅，同时利率水平平稳，通过计算得出，在2013年底，刚需购房能力指数会回升到196点，接近适合购房区间。也就是说，通过两到三年的资金积累，现在仍在观望的刚性需求，会随着个人资金量的增多而使得支付能力大增，从而市场重新获得活力。

第二种情况是通过房价的调整来寻找时机。在这种假设下，房价出现一定幅度的回调。根据中央政府的态度来看，控制房价的态度非常坚决，加之通过“限贷”、“限购”等具体措施，已限制住一部分市场需求，接下来房价回调的可能性较大。通过测算发现，如果房价指数在未来一年时间里下滑至3531点，即房价整体回落20%，那么，刚性购房能力指数可重新接近200点，也就是说，到那时，购房时机又会出现。换句话说，当市场出现20%左右跌幅的时候，就会出现新的市场买点，指望房价出现更大幅度的下降基本不可能。

 

图1 历年来上海购房能力指数变化图

表1  历年来上海购房能力指数表

注：数据来源为中房上海指数办公室、上海市统计局。2010年人均可支配收入按增长11%计算。

北京：一年后可买房

如果北京的房价不再上涨，同时利率水平保持稳定态势，随着人均可支配收入的自然增长，在2012年，北京将出现新的购房时机。

从过往历史来看，北京2002年、2003年、2004年均为最佳不错的购房时期。在这段时期，根据计算公式，计算得出的刚需购房能力指数均在240点之上。其实就在这几年后，北京房地产市场走势强劲，不管是交易量，还是价格，均出现较大幅度的上涨。

230点适合买房

当北京的刚需购买能力指数达到230点的时候，购房时机出现。从表2中我们可以看到，从2002年到2005年，北京刚需购房能力指数连续4年都达到240点以上（如图2所示）。在这4年里，住宅交易量逐年增加，2002年为1604万平方米，2005年则达到了2823万平方米，平均年化增幅为19%。与此同时，这几年北京房价涨幅并不是很大，根据中房指数研究院提供的监测数据显示，2002年到2004年间，北京成交均价在4500～4800元/平方米之间，涨幅并不大。但另一方面，这此期间，北京人均可支配收入年增幅超过11%，处于高速增长时期。房价涨幅不大，而收入增加速度加快，这导致北京楼市在2005年迎来了一个异常火爆的时期，当年北京住宅均价达到6162元/平方米，较上年增价29.8%；成交量也达到2823万平方米的历史最高，较上年增加23.5%。由此可以看出，如果2003年前后在北京投资房产，两到三年内投资回报率可达100%，平均年化投资回报率达33%。

随后，北京刚需购房能力指数随着房价的不断上涨而逐渐回落，2007年达到最低的144点，这也意味着2008年北京楼市将陷入低迷。北京楼市的走势也印证了这样的判断，在2008年，北京商品住宅成交均价为11648元/平方米，与上一年相当；成交面积为1031万平方米，较上年则锐减40%。

而在2008年底，随着利率水平的降低，刚需购房能力指数重新超过230点，达到265点，于是2009年北京楼市再次走强，商品住宅成交均价13224元/平方米，较上年上涨13.5%；成交面积达1880万平方米，较上年增加82.3%。

一年后出现购房机会

今年以来，北京楼市价格出现盘整，价格虽然仍整体保持上涨态势，但涨幅极小。如果在未来房地产市场价格水平变化不大，而收入水平保持历年来平均涨幅，那么在一年之后，北京楼市的购房机会将重新出现。

中房指数研究院提供的数据显示，在今年年初以来，北京住宅指数一直在2950点附近盘整，考虑到目前政府对楼市调控力度并未放松，因此未来一段时间内房价上涨乏力。假设未来房价保持在一个相对稳定的水平，只要利率保持不变，收入水平稳定增长，虽然目前指数已经跌至190点附近，但只需一年半时间，刚需购房能力指数就会因为收入水平的上涨而重新攀上230点左右，届时，购房时机便会出现。

考虑到未来房价、收入和利率等都会出现变化，如北京房价下跌超过10%，收入水平会提高，而未来小幅加息的可能性也存在，在这几个因素的共同作用下，本刊估计一年后北京的刚需购房能力指数会回到230点左右。

图2 历年来北京购房能力指数变化图

表2历年来北京购房能力指数表

注：数据来源为中房指数研究院、北京市统计局。2010 年人均可支配收入按增长11%计算

广州：仍处于买房最佳时期

广州楼市依然处于买房的最佳时期，计算结果显示，目前广州刚需购房能力指数还处在合理范围，也就是说，现在在广州买房还不算太晚。不过需要提醒的是，广州的能力指数因为房价的持续上涨而处于下降趋势中，如果房价继续保持上涨态势，则指数极有可能会下滑至合理区间以下，从而使得购房时机丧失。

300点是买房时机

广州楼市有些特殊。虽然广州跟北京、上海一起，并称为三大一线城市。其收入水平在这三大城市中，一直稳居第二位，略低于上海，比北京要高。但广州楼市的走势却相对比较平淡，跟北京、上海相比，近年来房价涨幅要小的多。

进入21世纪以来，广州的商品住宅成交均价曾高于上海，如2000年和2001年，广州均价分别高于上海均价656元/平方米、398元/平方米，但这种态势并未持续太长时间，在2002年就被上海超越，此后两者之间的差距越拉越大。

在2005年以前，广州房价涨幅非常小，五年间仅上涨了26.7%，平均年化涨幅约5.3%。这是因为在这几年内，广州市投放了大量土地用于房地产建设开发，供应充足，而同时市场少见投资客炒作，因此这段时间内，广州的房地产市场经历了一段少有的平稳健康发展。

在这段时间里，广州刚需购房能力指数一直处于上升态势，从2000年的232点上升到2004年的327点（如表3所示）。当2003年指数首次突破300点达到315点时，广州房价涨幅加大。监测数据显示，2004年广州均价为4356元/平方米，较上年上涨8.9%，相比2002年的﹣1.2%和2003年的0.1%，大有改观。当2004年达到327点之后，2005年的房价继续飞涨，达到5041元/平方米，较2004年上涨了15.7%。与此同时，这一年里广州的交易量也放大，商品住宅成交面积首次超过千万大关，为1131万平方米。

当房价涨幅过快，明显超过工资收入涨幅之后，而同时央行加息使得购房成本增加，让广州的刚需购房能力指数开始回落（可见图3）。经过2007年的暴涨行情之后，指数跌至201点的最低点，于是在2008年，广州楼市陷入高位盘整状态，在这一年里，房价未见上涨，交易量则出现明显萎缩。

依然可以积极入市

从计算结果来看，近期在首套房贷款优惠利率大幅度提升后，广州刚需购房能力指数仍接近300点的合理位置，表明现在购房还不算太晚。

为什么广州与北京、上海的走势不一致呢？其中最大的原因就是广州2009年房价涨幅并不是很大。中房指数研究院提供的数据显示，在2009年，广州均价为8988元/平方米，较2008年仅上涨了2.3%，这相对于上海的52.4%和北京的13.5%，均少得多。也正是如此，房价涨幅较小，并未透支未来的上涨空间。

记者注意到，自今年年初以来，广州中房住宅指数一直处于升势，如今年1月份为1835点，10月份已上升至1956点，这也从侧面反映广州的房价在近段时间里仍在上涨。由于购房能力指数依然处于高位，因此广州的房价仍有上升空间。对于打算购房的市民来说，不妨趁着政策打压房价的时期，从容地选择好合适的楼盘，尽早圆了拥有住宅的梦想。

图3 历年来广州购房能力指数变化图

表3历年来广州购房能力指数表

注：数据来源为中房指数研究院、广州市统计局。2010 年人均可支配收入按增长11%计算

深圳：购房需等待

因为深圳房价还处于上涨通道中，已偏离最佳购房区间，购房者需等待一段时日。

根据计算得知，目前深圳的刚需能力指数向下远离合理区间，也就是说，目前并不是购房的好时机。当然，如果未来再次加息，或者房价继续上涨，以及人均收入增幅放缓等原因，还会让买房时机来得更晚一些。

290为买点

深圳是一个比较特殊的地方。深圳为我国最早成立的一个经济特区，它的经济发展速度一度令全国其他城市侧目。这也就是为什么深圳的人均可支配收入一直处在全国前列的真正原因吧。

说来让人眼红，在2000年之后的几年里，当北京、上海、广州三大城市人均可支配收入还是“1字打头”的时候，深圳却已跨入“2时代”（具体见表四）。也正是因为如此，深圳房价水平起点就比这三大城市高。

收入高，自然能够承受更高的价位，所以在2000年前后，深圳房价就已超过5000元/平方米。可能是其时市场炒作风很弱，虽然深圳刚需对房价的承受能力很强，但并未导致房价的飞涨。在2000年到2002年的三年时间里，深圳房价仅涨了500元/平方米，年平均涨幅不到3%，上涨速度之慢，好像蜗牛爬行。但在同时，深圳的收入增长水平却并不慢，于是让刚需购房能力指数一度冲高到452点的高度（如图4所示）。

随后，深圳房价从2004年开始启动，每年涨幅均超过10%。而与此同时，人均可支配收入却在2005年冲高回落，于是在2007年出现最低的157点。事实也证明，在2008年，深圳商品住宅成交均价为12823元/平方米，与上年相比回落4.1%。但随后因为“救市”政策的出台，购房能力指数又回升到287点，于是在2009年，深圳房价涨至14398元/平方米，较上年上涨12.3%。

买房时机尚需等待

深圳目前已不具备购房条件。

通过计算得知，目前深圳刚需购房能力指数为217点，距离290点有点距离。由此可能，现在买房时机并不好。那么，深圳何时才会出现最佳购房时机呢？

假设房价不再上涨，而且收入水平按照此前10%的速度上涨，且利率水平不变，可以计算出在2012年，能力指数可达269，接近合理点位，可以考虑购房。由此看来，根据深圳房价目前水平，需要等待两年，才会重新出现新的最佳购房时机。

当然，记者注意到，近期深圳房价还处于上涨过程中，根据中房指数研究院提供的监测数据显示，截止到今年10月份，深圳住宅指数保持上涨态势，从今年1月份的2678点上升至10月份的2838点。如果这种趋势在短期内无法改变，那么将很有可能会让能力指数进一步走低，这也就意味着最佳购房时机来得更迟。

图4 历年来深圳购房能力指数变化图

表4历年来深圳购房能力指数表

注：数据来源为中房指数研究院、深圳市统计局。2010年人均可支配收入按同比增长11%计算。