从全球资本市场来看中国房地产，总体来说，目前全球投资者对中国房地产业还是情有独钟。

　　现在的事情越来越让人费解，我刚从美国回来，跟很多人谈了话。现在美国市场也没有方向，前不久美国市场跌了265点，我开始认为奥巴马政府会非常有效地把经济从低谷往回拉，取得好的业绩。可是现在美联储的表态和失业率持续上升，使得奥巴马政府没有办法找到一个出路，所以未来市场还是非常波动。

　　美国市场还是全球火车头之一，所以就有了第二个问题，美国的航空母舰在和越南搞演习。我曾经参加过1974年的西沙海战，那六个岛是当时抢下来的。这是第二个看不懂的事情。

　　第三个，现在全球灾难越来越多。我过往走了一周，到处都有灾难。一切情况都很奇怪。这是我看不懂的地方。

　　我现在说的是全球资本市场看房地产这块，总体来说，目前全球投资者对中国房地产业还是情有独钟。从今年上半年宏观调控以来，资本市场连续出现三次对房地产估值大型的波动，每次升幅都在20%-30%左右。在目前亚洲区资本市场里面，中国房地产板块最活跃，今年对冲基金赚的钱也是最多的。

　　相对来说，制造业没有人看，全球过剩，除了高科技。可是我在美国碰到巴菲特一个搭档，他认为高科技很快会被淘汰，周期太快。以前4年一个周期，现在是4个月一个周期。

　　金融板块也没法看，因为人们担心的是中国刺激经济计划在过往两年使得好端端的金融业将面临一个买单的结局。

　　金融业板块估值往下降，金融风暴给人们带来了很多担忧。中国银行业也在处理，不断提高拨备率也好，或者限制银信合作也好，要求补充资本充足率也好，巴塞尔协议12月份生效，银行面临很大的不确定性。

　　所以在投资者看来，房地产业还是非常受关注的一个行业。在中国房地产有三个类型，第一类，头等舱的。国企背景为的大房地产公司，他们估值都在15-19倍甚至20多倍。这是非常高的，这比美国房地产高出一倍。

　　第二，非国企背景，但是有非常强的发展力，同时过往业绩不错的，我们叫蓝筹房地产公司，像世茂、富力、雅居乐、绿城、龙湖等等，他们市盈率在10-12倍之间。

　　第三类，低的只有4、5倍，高的有8、9倍。这一类多位地区性的。但是这三类公司在香港的上市整个的表现和交易量非常大。

　　每当中国政府宏观政策稍有松动迹象出现，比如说调控第三套房贷政策，就会使香港房地产交易量非常活跃。今年房地产股票是亚洲甚至包括A股市场最活跃的板块之一，即使没有大规模的融资。去年9月份我做了好几个房地产项目，今年就不见得有这么多公司上市。

　　现在投资者注重什么？第一，可持续的增长在什么地方？投资者需要看，特别是对准备上市的公司比较挑剔。

　　物业、住宅发展，2000万平方米土地储备，发展到一定时候，假定80亿之后，要多少土地储备？当时杨国强碧桂园是我做的，潘石屹的那个也是我做的上市。人们关注你怎么样保证持续发展。

　　第二，投资者更加看重的是新的发展模型。陈启宗也说到现在投资者很关注房地产发展新模型是什么。这个“新”有很多方面，宏观调控下，发展策略是新的，客户群发展是新的，只要你说出一个新意，投资者就喜欢。

　　比如一二级联动模型，还有刚才张宝全说到的休闲度假模型，这个投资者非常感兴趣，但是也非常关心你的持续发展在什么地方。

　　第三，企业家和企业的可信度，这是一些公司上市特别要留意的。可信度本没有一个基本定义和标准，是印象考虑的。这个，投资银行和会计师、律师没有办法给你评估。

　　盈利目标是不是说到做到？预期的发展策略是不是实现了？中间发生变故的时候，跟投资者有没有沟通？在香港，比如对许荣茂先生，像绿城、龙湖，很多老总在海外都有很高的威信，评级很高。这里很重要看企业家和企业的可信度。

　　千万不要上市当年把盈利弄得太高，世界上没有傻瓜蛋，人们为了财富去发展事业，永远赚不到钱。王传福现在还坐经济舱，比亚迪马上上A股了，他至今不知道什么叫PE，可是对他事业非常执著。

　　我认为上市是为了发展，而不是为了赚钱。所以每年要稳步增长，不要为了上市一下子弄个几十亿，到接下来没有增长甚至还下降。这不是拍卖，没有意义的。

　　投资者希望买你的未来。投资者在你的言谈举止中，希望可以感受到你传递的信心。说到10分，做到12分，投资者对你会有很高的评价，你的可行度也是变得非常高。

　　去年做的龙湖PE是14倍，为什么同时有的公司上市只有7倍甚至6倍，还卖不出去？我可以告诉大家，现在投资者非常挑剔，他们几乎是买贵的不买便宜的。龙湖去年14倍，照样发展得很好。因为你有信心告诉他我为什么有这样的价格。有的公司8倍不行，发7.5倍，投资者马上撤单。

　　这就像买LV包一样，为什么它的包1万多，其他品牌的包有的才几百元？我希望在未来发展过程中，投资者的偏好和房地产发展策略要联合起来思考。

　　有时候人们买房只考虑住，而没有考虑住进去的一系类配套服务，包括蔬菜服务、旅游、医疗、环保等等。有一个杭州房地产商把物业都考虑进去，一些配套服务他们都能做到，我认为这是非常有意思的策略，投资者也非常看好这样一个商业模型。

　　对于有些小的房地产公司，我并不建议急着去上市。现在真正成交量大的不超过二十家，前面三四十家没有交易量，再融资也很困难。这种公司的通常特点，纯粹是一个地区性的公司。

　　第二，没有长期发展计划和发展模型。这些房地产公司是机会性、阶段性，这些公司就不要上市，因为上市不容易做，投资者太挑剔了。这种公司倒不如引进私募基金投资比较好，或者别的方法，不一定要上市。当然了，上市的成本是高一点，但是融资也方便。

　　这里顺便说一下A股上市的问题，已经上了市就非常好，可是没有上市的就很困难。我知道有一家H股公司报了A股上市，一年半还没有批。中国市场是审批决定制，这就要受到宏观调控的很多影响。

　　他们不是不批，但是把你的文件、申请报告丢到国土资源部，一放就是半年，你没法找任何人，还退不出来，这个生不如死。

　　世界上两大行业最需要资本，一个是金融业，一个是房地产业，希望把房地产业作为金融资产看待。如果一个类金融资产，没有持续融资功能，发展就会受到很大限制。我在A股是涉及，海外市场也参与管理，我认为小型公司持续融资困难的，不要为了简单的圈钱去上市，要为了更好发展而上市。

　　总之，中国房地产业还会以不可阻挠的历史的发展生命力往前蓬勃发展，我相信在未来的若干年里，中国房地产还将是中国经济发展主要推动力，我相信它会越来越健康，越来越走向市场化，也会继续看到中国更多的持续发展、有崭新发展模型、同时在资本市场赢得投资者欢迎的可信度高的企业家不断壮大。