| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年11月04日 09:47 |
作者： |
阴雪 |
| |
业内人士预计，高价地王难再现
11月3日，北京市房山区长沟镇（镇区改造一期A地块北区）居住项目经过三轮报价，由北京昊远隆基房地产开发总公司以5.6亿元竞得，折合平均楼面价约为3448元/平方米。
与以往挂牌出让的土地不同的是，该地块的挂牌文件明确指出，在挂牌竞价截止前，最高报价已达到本项目合理地价上限价格，且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的；或在现场竞价中最高报价达到上限价格的，则由北京市土地整理储备中心对挂牌出让宗地组织现场投报配建租赁房面积活动。
这是北京挂牌土地首次采用的出让方式，也是二次调控以来的土地出让新规。
“这一做法主要是为了防止土地以过高的价格成交。”北京市土地整理储备中心相关工作人员介绍，地块的上限价格是由第三方评估机构根据地块所处当地的房地产形势、房屋销售价格以及合理的利润率反算出来的。“上限价格不提前公布，一旦最高报价或现场竞价过程之中达到上限价格，就马上转为竞配建阶段。配建，即挂牌文件中提到的租赁房，也就是我们通常所说的公租房。”
链家地产首席分析师张月认为，相比于以往通过调低起始价、采取非“价高所得”控制地价的方式，设定土地价格合理上限的方法可以更加直观地控制整个居住用地的价格，反映出相关政府部门努力控制土地市场平稳发展的决心。“这种新的竞价方式也十分巧妙，土地多余的溢价转而成为租赁房的供给，在控制地价的同时又增加了供给，能够逐步缓解区域住房需求紧张的情形。”
但遗憾的是，当日成交的房山区长沟镇（镇区改造一期A地块北区）居住项目并没有进入现场竞价阶段且成交价也没有超过上限价格，因而没有真正实施竞配建的后续流程。
同样于11月3日完成挂牌出让的另一地块――房山区长沟镇（镇区改造一期A地块南区）居住及商业金融项目也采取了相同的挂牌出让方式，但最终由于无人报价而宣告流拍。因此，新推出的挂牌出让新规此次未能付诸实践。
此后，还有顺义张镇居住（地块一）项目用地也将采用同一方式，该地块于11月4日开始挂牌竞价。
“地价超上限将竞租赁房面积决胜负这一政策，更适用于部分热门土地的出让。”北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，部分郊区土地执行这一政策，反而可能因为设限过多，使得土地难以成交。
北京市国土局刚刚发布的《北京市2010年度土地储备开发计划》再次重申，年内住宅用地计划供应量仍为年初确定的2500公顷，其中一半为商品房供地。北京市土地整理储备中心的信息也显示，11月之后，还将有大批土地上市，多数为居住或含有居住性质，其中不乏位于朝阳、海淀、丰台等城区的地块。
“开发商预售资金监管政策的收紧，将使开发商在拿地方面更加谨慎。而相比目前土地供应多集中在房山、顺义等较为偏远的地区，11月中旬以后供应的海淀、通州、昌平等土地也许会更受到开发商的青睐。”张大伟表示。
上述北京市土地整理储备中心工作人员也透露，在今后的土地出让中，适宜的地块还会采用这种地价超上限转竞配建的方式，“例如一些热点地块”。
张大伟预计，由于政策在土地出让、土地成交以及土地使用等环节都加大了监管和调控力度，因此在11月以后的供地潮中，北京高价地王将不会再出现。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
