| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2010年10月18日 15:42 |
作者： |
邹婷 |
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理财周报零售银行实验室研究员 邹婷/文
严苛新政之下，大大小小的银行有多听话？
刚性需求的购房者，去哪里能贷到款，能贷多少？
各地中介人马，台面之下还有多少潜规则？
秋风刚起，天气转凉，9.29调控新政如一阵寒风刮过全国楼市及零售银行。紧接其后四大城市的限购令齐齐公布，如今楼盘与银行房贷业务看似要步入冬天，双双进入冰冻期。
在调控政策出台前，全国楼市有所回暖，银行房贷金额增加。在9月新增人民币贷款中，居民住户贷款增加2470亿元，占比达41.48%，这两数据均高于8月。业内分析人士认为，9月新增贷款超预期的原因有可能是和个人房贷提升、实体经济回暖、银行季末冲规模等因素有关。
全国蔓延着限购风潮、楼市市场遇冷，预计紧跟其后银行房贷会大幅萎缩，银行贷款业绩有所减少。其次年底各银行冲刺贷款业务，今年将会有所受阻。
在这种焦灼的情况下，银行是欲贷不能贷，购房者是想购房却受高门槛阻拦。理财周报调动零售银行实验室的资源全国范围内调查银行、其它贷款机构、消费者，了解各地银行的放贷的各种可能性及操作方法。
首付方面新政策要求一套房首付30%是针对商业贷款，在北京和广州两地住房公积金贷款首付20%的要求没有变，但只限于改善性住房，购房面积小于90平方。
各地银行购置一套房商业贷款都一致要求首付要达到30%这是硬性指标，如购房者首付不够，可以通过民间放贷组织按信用贷款凑齐首付。信用贷款方式多样性，如银行的信用贷款产品、按揭公司信用贷款产品。信用贷款最长5年还清，年化利率较高，如渣打银行的年化利率达到18%左右。
税赋方面广州地区首次置业，有的签订阴阳合同，即一套房子，三份合同以达到多贷款、少交税的目的。当然还有通过“高评高贷”方式多贷款，但是北京地区的银行对评估价和成交价只认最低价格，这种方式并不一定保险。
此外开发商与银行一起合作，通过团购的方式可获得低首付优惠。在厦门，如参加楼盘团购，可以享受第二套首付三成的优惠。除上面办法以外，还可以借别人的身份购买二套房达到只需首付3成的目的，但是这种风险太大，需承担借用他人的信用风险。
针对三套房的限购令，是否真正关闭了银行对三套房放贷的大门。理财周报记者从多方了解到所有的银行现在都不会顶风作案，一率不放贷。但购房者可以通过消费贷款所获得的贷款金凑齐全款购房，但这种方式购房者贷款利息很高，还贷压力很大。
三套房贷全国几乎已经到了停止状态，不光是北上广深，甚至是珠三角及江浙一带的二三线城市也已经开始禁止，甚至有些地区更加严格，达到了既认房又认贷的要求。
对于购买第三套是为改善性住房情况下，农行推出置换式个人住房贷款业务，该业务通过这种贷款获得的钱就可以拿来购置第二套或第三套住房。其要求取得房产证的时间不超过3年，新房可贷款额度最高为购房全款的70%，二手房最高贷款额度为购房全款的60%，最高贷款年限30年。
上有政策，下有对策。有些机构却会使用违法或者不道德的办法致使银行对其放贷。比如假离婚等等。其实通过多种方法总能让银行多贷到房款，但是会加大银行的房贷风险，增加隐患，这一时能解决银行的业绩不受损的问题，但带给银行房贷风险的问题由谁来承担呢？
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