| 来源： |
搜房网 |
发布时间： |
2010年09月29日 14:56 |
作者： |
熊梅芳 |
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尽管在新政的洗礼下，海南的楼市经历了几个月看似风平浪静的平淡期，但实际上开发商都在暗中蓄力，而市场的观望期也不可能一直持续下去，在经历调控之后，海南终究迎来了传统的楼市旺季。进入9月后，部分项目活动不断，开盘、动工、团购、促销……忙得不亦乐乎，但调控进入博弈关键期，市场是归“买”还是“卖”？楼市传统的“金九银十”还会不会有？这不仅是开发商，同时也是购房者普遍关注的问题。为了解房地产企业对市场现状的看法及态度，海南搜房网此次特别邀请到半岛花园项目经理王灿东，听听他对2010海南“金九银十”的分析。
谈到9、10月份的房地产旺季，王总首先分析了“金九银十”的成因：一是因为按照中国人的资金安排和消费习惯，一般年初就完成了对全年的资金流安排，下半年出现资金富余的情况较多，而大多数新人也集中选择在下半年结婚，且中国人又习惯于在年前购买大额消费品，这使得下半年尤其是在9月过后房地产产品的需求量大增；其次，开发商一般在年前就完成了下一年度的工作计划，即使年初开始动工到项目成型至少也需要半年的时间，况且对北方来说受气候因素影响冬季施工的可能性不高，所以正常情况下北方是在开春后动工，更延长了项目推出的时间，这都使得下半年房地产的供应量出现大幅增长。他表示，正是由于下半年市场的供应量和需求量大增，才导致房地产在这段时期异常火热，而“金九银十”只是刚好切合了这个时间段。
王总还进一步分析了海南与内地市场的差异，他认为，满足当地人消费的海南的城市地产，即刚性住房需求产品受季节的影响较小，这是海南与其他城市不同的一点。就目前来说，海南的新盘，包括满足候鸟型住房需求与休闲度假类的产品，岛外客户至少占70%以上，这部分客户大多选择在下半年到海南购房，王总表示，11月才应该是海南房地产的黄金期，因为只有在南北方气候差异最大化时，海南的环境气候优势得到最大体现，岛外客户的购买欲望才最为强烈，客户的基数增加了、购买欲望又最为强烈，所以仅冬季一个季度海南的房地产销量就占了全年的1/2，这也是海南与内地市场的最大差别。
在历经了一段楼市淡季之后，为了迎接关键的销售旺季，不少楼盘都已蓄势待发。据海南搜房网统计显示，今年海南楼市“金九银十”开盘的项目达50家之多。进入9月以来，已有项目陆续开盘，王总认为这些楼盘推出的时机尚早，就如上面所提到的现在还不能达到岛外客户购房欲望最强的时候，而在海南买房基本上对岛外客户来说并非第一置业需求，因此，虽然9、10月份会带来一定的客户量，也能在一定程度上刺激销售，但是成交量不会太大。他说道，销售就是做概率，客户成功购房三个要素缺一不可，即有足够的购买人群、足够的购买能力以及强烈的购买欲望，11、12、1、2、3月应该是海南市场达到这三个要素具备的最佳时机。王总介绍说，半岛花园项目就计划在11月份正式推出，公司经过详细的市场研究和分析，将以去年12月的房价作为理性的价格参考点，以整个海南的市场发展形势为背景来制定项目这次开盘的价格，定位将比较合理、符合市场发展规律，具体的定价会根据市场变化做细微的调整，但理性定价的原则不变。
据悉，半岛花园位于琼海市万泉河与加浪河交汇处，南侧是万泉河滨河公园，与万泉河一路之隔，东北两侧有加浪河环绕，三面环水，环境优异，景色秀丽。项目占地75877.7平米，绿化面积超过50%，小区内有国际园林大师设计的立体水景园林，内外双水景，群水拥楼，水叠楼影。楼体顺地形布局，倚河而建，1-6栋自然形成一个组团，中心位置构成一个超过3万平米的大花园。而150米以上的楼间距，使得户与户之间无干扰，房间私密性极佳，每栋楼体之间互不遮挡，几乎户户可尽享河、园美景。结合海南的气候和景观，半岛花园项目每个户型均设置了超大的景观阳台，既可让住户与自然紧密接触，还起到隔热保温作用，杜绝了外墙渗水的质量通病，同时加大阳台面积也是对住户的一种让利。王总很有信心的表示，半岛花园独一无二的地理优势及设计特点，加之合理的价格定位，推出时必将具有较强的市场竞争力。
王总认为半岛花园项目所处的区域——琼海，未来极具发展潜力。首先就地理位置来说，琼海处在海口至三亚的黄金分割点，高速、轻轨、机场等交通便利，通过轻轨30分钟可达海口，40分钟可达三亚，区位优势明显；其次，琼海是除海口、三亚外海南较为成熟和发达的市县，但是可开发利用的资源却较多，可规划的土地面积也较大，相对而言更具发展潜力；三是琼海的气候环境较为舒适，植被情况相对其他市县更为良好，更能满足岛外养老与休闲度假的需求；四是琼海的博鳌、温泉、万泉河等旅游资源已经具有品牌效应，对琼海的发展有极大的推动和宣传作用；五是琼海政府正有意识的加大城市配套设施的投入和建设，力求将琼海的发展推上一个新的台阶。正是由于具有上述多重优势，也为琼海的房地产业带来了不可估量的发展空间与升值潜力。
提到国际旅游岛能否助推海南未来的房价赶超内地一线城市，王总表示，海南的房地产市场非常特殊，与内地市场没有较多的可比性，房价也不能只看均价，海南的购房客户群体主要分为三个层次：面向岛内常住居民为主的城市地产，满足候鸟养老、过冬度假需求的养老地产以及作为纯粹休闲、娱乐的度假地产，这三种产品是截然不同的客户群体，也构成了价格差异非常大的截然不同的价格体系。但对海南未来的发展，王总仍是表示看好：海南只有一个，中国的国际旅游岛也仅此一个，把握机遇海南将有可能得到前所未有的大发展，而房地产作为政府极力促进维护的产业也必将迎来高速发展的黄金期。
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