| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2010年09月13日 09:30 |
作者： |
白杨 |
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一则声称6540万套房空置的网络消息，不啻于在楼市里丢下了一颗巨磅炸弹，一时间众说纷纭，空置房成了楼市的"心伤"。
不管是6000多万套还是200多万套，空置房的问题重重的砸在了人们的心中。
就在很多人痛心疾首地哀叹房价高、住房难的时候，网络却突现一份全国住房空置面积高达6540万套的报告，该消息称："国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。"由此推断出全国共计有6540万套房屋空置。该重磅消息的出炉，立即在网络以及传统媒体上掀起了一场舆论大风波。
全民大讨论
6540万套空置房的消息出来后，国家电网公司立即进行了辟谣，说国家电网从来没有统计和发布过此类数据。据国家电网人士称，由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空置。因此，这种根据电表使用情况来判断的空置房数量不可信。
中国房地产研究会副会长顾云昌也质疑此数据的可信度，他分析说从1998年到2008年，全国商品住宅总竣工面积在37亿平方米，而1998年前，大多数住房的套均面积在60平方米左右，过去20多年，全国城市住房建设总规模仅为50亿至60亿平方米，而6540万套住宅按照每户90平方米粗略计算，为58亿平方米。如果6540万套空置房成立，这意味着中国历史上近20年所盖的房子大部分都在空置。
国家统计局8月4日给出官方数据：截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。如果按照去年全国商品住宅93713万平方米的年销售进度，上述空置房仅够市场消化2.5个月，而如果按照90平方米中小套型商品房的标准计算，目前我国商品房大约有空置房213万套。因为这个数据是以商品房的待售面积来计算，所以从一定程度上来说，这213万套其实代表的是开发商已建成且尚未出售的房子。
大众对此现象则表现得义愤填膺。白领赵女士表示："如果13亿中国人，人人居有其屋，空置当然无罪。可是现实情况是，过半的国人还在忙忙碌碌，为在某地有自己的家而'折腾'。"
房屋缘何被空置
有专家称，在上海、深圳、北京这些城市，近几年新建的许多小区，入住率甚至都不到50%。一位熟悉海南地产的人士介绍，在海南购房置产的有90%是投资客。空置房现象大多出现在一线大城市，尤其以北京居高。
根据伟业我爱我家的调查显示，北京的空置房目前大都集中在外地投资客较多、交通不十分便利、周边配套不十分完善的、过去5年新建的商品房小区中，北京郊区以及北京周边卫星城的空置房问题会更为严重一些。
炒房客显然没有居住的刚性需求，为了获取交易差额置办多处房产，这种纯粹的投资行为造成了大量空置。由于租售比的原因，房子宁可被空置也不愿低价出租。
另外一个高空置率存在于高档公寓、别墅市场中。比较高档的楼盘投资的成分会更高一些，因此，出租的人不会很多。而有钱人已经把别墅作为身份的象征，他们往往在偏远的地方购置房产，闲暇的时候过去度假。更有甚者，在外地购置的度假别墅只是为了一年住那么一两次。
同时，开发商也会在新楼盘中主动或被动地留下几套商品房，以备不时之需。
但是空置房中也不排除刚性需求，因为有些置购下来却尚未入住的房子是为了孩子将来结婚用，或者为家乡的老人作的安排。
出租出售是关键
一边是高不可攀的房价，而另一边却又是为数不小的空置房，社会资源正在被大量的浪费。如何才能从根本上解决空置房这个问题？
伟业我爱我家建议应该通过相关的制度和政策设计来促使空置房进入市场流通，或出租，或出售。这样既可以平抑过高的房价和租金，也从一定程度上缓和了社会矛盾。
但是在目前的房地产市场，业主出租房子要缴纳5%的综合税，业主如果出售房子除了缴纳5.5%的营业税，还要缴纳20%的个人所得税。业主如果不出租也不出售，让房屋空置下来反而不用缴纳任何税费。现行的税收制度使得不少人宁可选择将房屋空置，也不愿意将房屋出租或出售，而房屋空置又不需承担任何费用。因此，我爱我家认为：在税收环节，应该减少或免除存量房出租和出售环节的税收，同时增加在房屋持有环节上的税收，特别是"空置税"。
国外就有高额的房屋空置税制度。据报道，在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，逐年增加；而在荷兰，法律允许人们入住闲置一年以上的空房；这不能不启发现行的楼市政策。中国没有针对空置房而设立的法律或者监管措施，政府的多轮调控还需要配合创新的制度改革和全面的监控体制。通过税收调整，促使业主把空置的房源拿出来出租或出售，既可以避免资源的浪费，有可以平抑房价和房租的过快上涨。
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