| 来源： |
当代金融家 |
发布时间： |
2010年09月08日 14:21 |
作者： |
高自强 |
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文/高自强
建设低房价和谐社会必须走出“降低房价会影响经济发展“的理论误区；必须科学规划城市化进程，引导一线城市转变“人口红利”、“土地红利”的经济发展方式，并切实加快二、三线城市和中小城市的发展速度；必须实行居者有其屋的房屋资源均衡分配机制；坚决限制“豪宅”用地。
房子本来是用于居住的居民消费必需品，可近年来在我国却像股票一样成为被部分人炒来炒去、牟取暴利的“投机品”。高房价房产市场的受益者有5个：一是靠国有土地价格上涨获取财政收入的地方政府；二是各级权力寻租者；三是趁火打劫赚取暴利的开发商；四是追求利润的商业银行；五是数倍赚取收益的投机投资者。高房价下的受害者只有一个群体，那就是最广大的人民群众。
在各方面的利益驱动下，国土资源被过度掠夺性开发，GDP已变成“资源型”GDP，经济发展资源已被严重透支，改革开放以来广大人民得到的实惠被高房价严重蚕食，社会财富在扭曲的分配机制下向少数富人聚集的速度越来越快。
高房价的严重危害
“高房价”就是指远远偏离房屋成本、偏离社会平均利润率、偏离居民收入增长速度、偏离经济增长速度、偏离CPI和PPI上涨速度、已经脱离正常的供求关系飞速上涨，普通百姓无法承受的房价。目前，我国房地产市场已陷入不知是价格非理性上涨诱发的“刚性需求”增长，还是“刚性需求”在推动价格上涨，也即“鸡生蛋还是蛋生鸡”的古老命题怪圈。
回顾历史，除20世纪90年代初海南房地产泡沫外，新中国成立以来绝大部分年代的房价基本平稳，即使有上涨，也符合正常的市场价格规律，在消费者可以承受的范围内，并没有引起民众过多的不满。
疯狂的暴涨始于2003年末、2004年初，国土资源过度开放，严重失控；地方政府过度追求GDP增长速度，过度经营城市土地，过度追求人口红利，过度追求资源红利，在此过程中“权力寻租”等腐败现象愈演愈烈。可以说，这几年来，不只是经济发展方式过度依赖资源消耗，腐败现象也过度依赖资源操控。因此，也就造成“房地产为龙头的资源拉动型”的“GDP”增速越快、腐败越严重的中国特有现象。在上述各个利益集团的利益驱动下，房价飞涨就成为必然。近几年，我国房地产业一直在飞速发展，但为什么房价不跌反涨，房子越多、价格越高甚至呈几何级数上涨？
高房价不是市场经济固有的属性，更不是中国特色社会主义的固有属性，也不是社会经济发展的必然。统计部门提供的“租房价比”和“收入房价比”数字充分说明，目前的高房价已远远偏离国民收入水平。遗憾的是，有些政府部门很不情愿处理并解决这个已引起社会极端反感的问题。有些政府官员甚至无视我国经济社会发展的现实和规律，很不负责任地释放“未来20年房地产会持续上涨”这样缺乏科学论证的错误信号，误导群众。错误的信号及头疼医头、脚痛医脚、缺乏力度的措施直接导致的后果是，今年“两会”后房价“恐慌性”直线上行，引起民怨沸腾，严重损害了党和政府在人民群众中的形象。
近几年的实践证明，GDP增长快、房子盖得多，并不意味着人民的实惠多，更不意味着人民的幸福指数高。相反，如果经济发展方式、社会发展方式向着最广大人民利益相反的方向发展，人民的生活负担会越来越沉重。党中央已经开始纠正这种以房地产为龙头的“资源消耗性、资源拉动型、价格拉动型”的经济增长方式、已经开始纠正“两极分化”式的分配方式和社会发展方式，通过收紧“房贷闸门”开始控制房价继续过快上涨的势头。
毫无疑问，治理高房价已经不单纯是经济问题，更是政治问题。在这个问题的处理上，各级政府如果不坚决、不果断、不彻底或患得患失、优柔寡断，不但在经济上可能抹杀掉改革开放30多年来给人民带来的利益和实惠，而且将影响社会的稳定。解决高房价问题，也已经不单纯是“遏制房价过快上涨”的问题，而且要将不合理的上涨坚决打回到合理状态，并标本兼治、从根本上铲除“高房价”赖以生存的土壤。
四项措施打击高房价合理的符合市场供求关系的房价应该是开发者利润适度，消费者有现实购买能力，在这个正常状态下的房价才是合理的、健康的价格。控制房地产价格，就是实现房地产价格向正常状态的理性回归，在此基础上，通过正常的市场调节来保持房地产市场长期稳定、均衡、协调的发展。
目前，部分城市的房价显然已严重偏离正常状态，应立即采取强有力的措施遏制房价继续上涨的势头，实现一定程度的回落，一直回落到靠正常供求关系调节房价，市场规律能发挥正常调节作用的状态。除收紧“贷款闸门”外，必须围绕土地财政、开发商暴利、投机投资性购房等三个直接决定房价的主要方面采取以下措施：
首先，土地暴涨的直接原因是土地财政或政府利益驱动所为，貌似合理的土地招拍挂制度打着防范腐败的幌子助长了价格的无限上涨，使本属全民所有的公共资源打上了普通商品的烙印，彻底改变了土地的性质。所以，首先要解决土地价格的无限上涨问题，将土地使用转让价格在一定时期锁定在一个合理的完全由政府调控的价格范围内。具体来讲，一是将土地增加值从各级政府的GDP中剔除出去，彻底转变将经济增长建立在对国土资源过度依赖、过度开发、吃了祖宗吃子孙的简单经济发展方式；二是将各级政府的土地收入全额上缴中央财政，还土地为全民所有资源的本来属性，由中央政府在全国人大授权范围内统一支配，用之于全国人民；三是改变土地招拍挂制度操作方式，先确定土地上限价格，然后按照开发商开发方案进行招标，以综合方案评分最优者得。通过以上措施，彻底锁定房产价格中无限上涨的土地成本。
其次，彻底取缔开发商“一日一价、一日多价、三日翻番”借机推高房价和捂盘惜售、囤积居奇、牟求暴利的行为。据调查统计，目前我国房地产利润水平早已远远偏离社会平均利润水平，部分城市的房地产利润率早已脱离市场轨道。房地产价格非理性暴涨的主要推手是以暴利驱动的开发商所为。开发商牟取暴利的投机行为直接决定着价格的“火箭式”暴涨，这种资源垄断式的销售行为必须立即取缔。具体办法有三个，一是建立房地产成本申报机制和透明机制，参照国际房地产行业利润水平和国内平均利润水平经审批确定合理的价格浮动幅度，坚决制止房价卖方疯狂定价行为；二是对超过合理利润对应价格的上涨部分，全额纳税，彻底取缔房地产暴利；三是建立集中、透明的房产公开交易市场，所有的房屋买卖全部通过委托公开市场（第三方）进行交易，一手房验收合格后按照合理的价格交由统一的销售市场挂牌交易，二手房转让也由房屋所有权人委托统一的销售市场按楼盘挂牌交易，以此实现交易信息透明、交易行为规范，彻底取缔捂盘惜售、囤积居奇和信息不透明、不对称导致的人为操纵市场行为。
第三，对于普通投资行为，一是要制定政策严格限制房屋所在城市外的居民投资性购房，减轻非居民对房屋所在城市居民房屋消费资源的挤占；二是对于房屋所在地居民应严格限制房屋持有数量，对二套房以上的拥有者，应对第二套以上房屋按年征收房屋保有税费，增加其房屋持有成本；对于二套房以上的房屋交易所得，应分类制订收入纳税标准，严格控制和降低其投资所得；三是对于房屋所在地以外的多套房拥有者，除收取高额房屋保有税费外，还对交易所得全额征收房产投资所得税，直至其吐出以牟取暴利为目的而囤积的房屋，最大限度减少稀缺房屋资源的社会浪费。
第四，对于房地产投机行为，在明确投机行为概念和标准的情况下，一是对于集团性恶意投机行为坚决依法取缔、收缴非法所得并处以重罚；二是对于买卖频繁的个体投机行为，对买卖差价全额征收投机所得税，使房地产投机无利可图。有关部门应尽快制定这方面的政策法规，依法治理严重扰乱社会秩序的房地产投机行为。
四个建议创造低房价和谐社会
首先，必须扭转“房价下跌对经济发展不利”的错误认识。近几年，房价之所以飞涨，与各级政府片面追求“GDP”数量和速度的不科学的政绩观有决定性的关系。为了比拼“GDP”增速，几乎所有的经济学家和政府官员都瞄准了经营“矿产资源和城市土地资源”的增长方式，房地产理所当然充当了这种经济增长方式的龙头。应该清醒地看到，“只有房地产才能拉动经济发展，降低房价会影响经济增长”是近几年各级政府片面追求GDP增速的急功近利思想，这种思想已经严重误导了我们的经济发展方式和增长方式。国内外的发展实践表明，只有建立在社会平均利润率基础上的合理房价才能有效激发和引导居民对房屋的理性需求和有效需求，使更多的储蓄变为投资，更广泛地释放居民消费的积极性，更好地促进经济增长。各级政府必须正确、理性地看待房地产市场，特别是高房价市场与经济发展的关系，坚决走出“降低房价会影响经济发展”的理论误区，彻底根除高房价赖以存在的思想土壤。
其次，必须科学规划城市化进程，限制人口向少数大城市尤其是一线城市过度集中，引导一线城市转变“人口红利”、“土地红利”的经济发展方式。同时，合理配置基础资源，切实加快二、三线城市和中小城市的发展速度，增强其人口承载能力。区域经济发展不均衡、城乡差距越来越大导致大量人口向部分大城市流动，少数“暴富者”和“腐败分子”一掷千金，到处购房，“投机者”趁火打劫，开发商“火上浇油”，一些所谓的经济学家或名人跟着“起哄”、“忽悠”。上述几种力量对城市房地产尤其是一线城市的房价飞涨起了“主导”推动的作用。老百姓在房价飞涨的压力下不得不透支购房，充当房奴，形成所谓的“刚性需求”，反过来又给了开发商涨价的理由。这就是房价越控越涨、恶性循环的根本原因。因此，必须采取措施控制大城市尤其是一线城市人口增长的节奏和速度，保持人口与房屋协调增长。同时，合理布局城市化进程，加快二、三线城市和中小城市的发展速度，使我国众多的人口实现均衡分布，从根本上缓解部分城市的房价压力。
第三，实行居者有其屋、安居乐业的房屋资源均衡分配机制，通过有效的调控政策逐步建设低房价和谐社会。对于长期居住、工作的户籍居民，应保证与其收入相匹配的起码的住房需求，满足其在购买力提高的情况下产生的改善型住房需求；对于商业投资、纳税者和非户籍就业居民，也应给予户籍居民待遇，保证其基本住房需求，满足其改善型住房需求；对于不在房屋所在地就业的非户籍居民应鼓励其在工作地和户籍所在地买房，对其异地购房实行严格限制，引导其通过租赁等非永久性方式实现临时或短期性异地居住需求。这样不仅可以减少各种非正常、非健康需求，而且可以大大缓解各种不健康力量挤压形成的“刚性需求”。在此基础上，通过严格的管理监测，逐渐提升房屋建筑标准、增加房屋功能、优化房屋结构、完善居住环境，避免低水平重复建设导致的社会资源浪费，全面提升房地产发展的质量与水平，逐渐提高人民的生活水平。
第四，要坚决限制为少数富人和腐败分子建造的“豪宅”用地。人口多、土地少的基本国情决定了土地、房产在我国是稀缺资源，因此房地产市场的发展要充分考虑到最广大人民的利益，不能使房地产市场发展成为少数暴富者、腐败分子和投机者牟取暴利的投资投机温床，必须建立“居者有其屋、有屋必居住”的科学、符合最广大人民根本利益的房地产资源社会分配和调节机制。在坚决限制“豪宅”用地的同时，也要限制暴富多处多套购房，要通过市场、行政甚至法律手段确保房地产资源始终围绕其“使用、消费”的属性合理开发、合理配置和合理流动，最大限度地避免房地产资源社会财富的浪费。
（作者为华夏银行总行发展研究部副总经理）
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