中介称，三套房停贷有效打击了投资客，但中心城区的部分置换型买家也被误伤。

　　由于近期银行信贷政策继续收紧，大部分银行已对三套房停贷。以静安曹家渡、长宁中山公园、徐汇中心、浦东陆家嘴为代表的上海市中心板块受此影响较大，投资客几乎绝迹，但“贷款新政”也误伤了不少置换型购房者。相较于中心板块购房人数缩水，中外围板块购房者以首次购房和二次购房的刚性需求为主，受三套房停贷的影响较小。

　　多位房地产中介人士昨日向早报记者作出上述表示。

　　“投资客基本绝迹”

　　“在三套房贷未被叫停前，普陀长寿板块仍有少数投资客在继续入市，在买家中占比不到一成。而停贷消息全面传出后，这些投资客已基本绝迹。因失去资金杠杆支持，实力有限者已没有入市能力，陆续收紧的房贷政策及其对房价构成的下行压力，更使他们担心入市会被套牢，不敢在现阶段贸然出手。”21世纪不动产上海锐丰长寿路店经理龚吉锋说。

　　据龚吉锋称，有一客户专门靠来回倒房赚取差价。2009年6月，房价大涨时，该客户利用贷款以总价170多万元的价格在长寿路附近买了一套房子，并在今年3月以240万元顺利转手，去除税费，净赚50多万元。

　　随后该人同样采取银行贷款的方式，又在无锡买了两套房子，并准备向家人筹钱，继续在上海江宁路一带买两套房子作为投资。然而从4月中旬开始，国家调控政策出台，楼市降温，这位投资客开始等待观望，而银监会要求对三套房停贷的消息使他彻底放弃了原先的盘算。“之前他三次买房都利用了银行贷款，现在再想买房，手上的现钱远远不够，不但投资不成，连自己在上海都只能靠租房生活。”

　　“误伤改善型需求”

　　中介称，虽然三套房停贷剑指投资客，但中心城区的部分置换型买家也被误伤。

　　21世纪不动产的统计调查显示，在浦东陆家嘴、长宁中山公园等板块，与停贷消息传出前相比，有置换需求的买家占比已减少约两成。这些减少的买家多数为改善型购房者，因存在资金缺口、又失去贷款支持，置业计划只能暂时搁浅。

　　来自中介的消息称，同样的情况也发生在长寿板块。

　　龚吉锋称，在投资需求被挤出，以及部分置换和刚性需求买家转为观望的情况下，上周长寿板块购房客户人数比之前一周减少20%～30%。

　　据易居臣信达安店经理洪彦文介绍，其门店在长寿板块有套达安花园三房，136平方米，挂牌总价480万元。该房东为置换型客户，希望卖掉这套三房，在周边买套四房，由于该房源仍有贷款未还清，预计卖房后除去贷款和税费，最后到手房款约300万元左右。而该客户父母的房产证上也有他的名字，如果再购买一套房子无疑将是第三套住房，无法从银行贷到款，目前板块内次新小区四房总价基本都在600万元左右，故其换房计划几乎泡汤，该客户也不再急于出售手上的三房了。

　　洪彦文称，这一周以来，这样的案例在改善型、置换型需求集中的市中心区域非常多见。

　　类似的例子也发生在浦东上南。

　　据21世纪不动产上海锐丰东昌路分行经理余冠华介绍，他最近带看的一名改善需求客户原有两套住宅，均位于浦东上南区域，合计总价400万元。该客户于8月初看中了1套江临天下的4房，总价接近800万元。该客户原计划把售房所得、银行存款和贷款加起来，支付房款，但谁知三套房贷却被勒令叫停，在新的认定标准下，其也很可能被划为三套购房需求，故最终被迫放弃置业计划。

　　中外围板块影响较小

　　在中外围板块，“三套房停贷”对市场的影响相对较小。

　　易居臣信大连路店店经理沈巍表示，8月份至今门店客户来访量、带看量等指标延续7月中下旬以来的上升势头，由于板块内买方以首次购房和二次购房的刚性需求占绝大多数，投资客几乎绝迹，三套房停贷对区域内市场的影响较小。

　　沈巍说，8月份仅上半月门店便已成交数套房源，个别业务员一人已成交两三套，与5、6月份时相比天差地别。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的调查显示，在松江九亭、闵行七宝等外环板块，因刚需买家占比较多，置换型也多被认定为二套购房需求，故此次勒令停贷尚未对市场构成明显冲击、成交行情仍有稳步回升态势。