| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年08月09日 09:20 |
作者： |
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据２１世纪经济报道，房地产项目目前的预计年收益率普遍在８％左右，而据统计国内在６月份发行的投向房地产领域的５０个集合信托产品中，平均预期最高年收益率为８．９３％。
在目前整体房地产市场前景并不明朗的情况下，这些产品的收益如何得到保证？
另据中国信托业协会最新出炉的数据显示，在２０１０年第二季度的２７７７５．４亿元信托资金运作中，３１５３．６３亿元的资金投向了房地产，占比达到１１．３５％。而在现有的房地产相关信托项目中，记者发现存在预计年收益率偏高，投向高风险拆迁项目等问题。
这场投入了接近３０００亿元的房地产游戏中，投资者们能否全身而退？
年收益率最高为25%
房地产项目目前的预计年收益率普遍在８％左右，根据记者统计最新的数据显示，在６月份发行的投向房地产领域的５０个集合信托产品中，信托资金集资额达到１７５亿元，平均规模为３．５亿元，平均运行年限为２．０１年，而平均预期最高年收益率为８．９３％。
其中，根据记者统计杭州工商信托在２００７年后成立的２０个房地产投向相关项目中，预计最高年收益率基本在１０％左右，其中，即将在今年１０月２９日到期的阳光１００集团无锡项目结构化股权投资信托，其预计最高年收益率为２５％。
在目前整体房地产市场前景并不明朗的情况下，这些产品的收益如何得到保证？
该产品协议显示，信托资金用于与阳光１００置业集团合作，共同收购无锡苏源置业有限公司股权，以及对该公司发放股东借款，用于阳光１００集团无锡项目的开发建设。
而目前，阳光１００在无锡的项目有阳光１００国际新城，位于无锡市的惠山区，８月１日开盘均价在７５００元左右。据了解，这在同一地区已属于中偏高的价位，考虑到地产新政实施百日之际，无锡城的房价已经开始出现松动，其上涨空间并不明显。
而面对正在调整中的房地产市场，即将在１０月份到期的杭州工商信托的阳光１００集团无锡项目结构化股权投资信托产品，能否达到其２５％的最高年收益率，值得观望。
旧城改造项目风险大
在记者统计的诸多房地产投向相关信托产品中，投向旧城改造项目的相关产品特别值得注意，其中素有旧城改造王之称的福星股份相关项目风险暗藏。
６月１８日，福星股份旗下子公司福星惠誉宣布，将计划与“吉林信托”合作设立“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目的股权投资单一资金信托，由民生银行募集１０亿资金，用于项目公司汉阳地产的增资。而在此前的５月１１日，福星惠誉的子公司武汉置业已经与中融国际为其“三角路·Ｂ地块”项目信托融资了１０亿元，两次的利率水平均在１２％左右。
业内人士评价，这两个信托项目运作顺利的前提是汉阳地产的项目盈利前景良好并且福星惠誉本身正在开发项目的销售回款情况良好，能够保证福星惠誉拥有足够资金支付信托受益权受让款方能免去公司被清算的危险。而拆迁改造工程时间较长，这些皆具有很大的不确定性。
福星的两个信托项目融资额高达２０亿元，其旧城改造规模所承担的拆迁风险也更大，而其担保的标的也具有一定风险。
以汉阳改造项目为例，福星惠誉将其持有的汉阳地产的全部股权（对应出资额３亿元人民币）质押给民生银行作为其履行相关义务的保证。汉阳地产在信托成立之日起３０个月以内以其拥有的汉阳旧城风貌区改造(危改)项目Ａ、Ｃ、Ｄ地块的在建工程（规划面积２０６３００平方米，其中商业７２８００平方米）分期分批抵押。
福星股份仅在相关公告中表示，抵押物汉阳地产的项目盈利“前景良好”，且福星惠誉旗下目前有多个正在开发的楼盘已进入销售期，项目销售回款能够保证按时支付信托受益权受让款。但其并未透露福星惠誉的相关销售情况，而作为担保方的福星股份本身，公司及公司控股（含全资）子公司累计对外担保金额为人民币３４．４亿元，占去该公司最近一期经审计的净资产的８６．９３％，该比例显示出了福星股份负债的沉重。
据不完全统计，除福星股份的两个信托项目外，目前正在运行中的投向旧城改造项目的信托产品，共有１２款，皆为政府工程或政府担保项目。
一场危险的游戏？
据中国信托业协会最新出炉的数据显示，在２０１０年第二季度的２７７７５．４亿元信托资金运作中，３１５３．６３亿元的资金投向了房地产，占比达到１１．３５％。而在现有的房地产相关信托项目中，确实存在预计年收益率偏高，投向高风险拆迁项目等问题。
在这场投入了接近３０００亿的房地产游戏中，投资者们能否全身而退？
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