| 来源： |
新财经 |
发布时间： |
2010年08月04日 14:36 |
作者： |
易宪容 |
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卖土地是地方政府最直接、最简单的增加GDP的方式。只要不想让房价下来，再多的房地产调控政策也只能是“空调”，房价越调越高
从4月17日，“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台已三个多月了，对于房地产的宏观调控，只让我们看到了房子销量的迅速下降，而没有看到房价的迅速下跌。从统计局公布的数字看，房价实际还在上涨。
一直以来，对于房地产的宏观调控政策出台了不少，但对于房价的调控却是越调越高，没有起到实质性作用。究其原因，是中国的房地产市场已经成为了一个投资市场，整个房地产业也成为了助推经济增长的支柱产业。对于地方政府来说，房价下跌，将严重影响当地GDP增长；对于中央政府来说，房价下跌，将影响到整个经济的增速。
为保GDP新政难落实“新国十条”出台后，国内房地产市场的确发生了一些变化：第一，全国普遍快速上涨的房价在一定程度上得到了遏制；第二，全国绝大多数城市的住房销售量都出现了剧烈下降；第三，各地住房按揭贷款都出现了快速减少；第四，在各地住房销售量全面下降的同时，不少地方的房价仍处于高位而没有下调。
国内房地产市场出现了量缩价滞，造成这种局面的主要原因是，当前国内房地产市场基本上是一个以投资为主导的市场，当有利于投资者的房地产优惠政策突然改变时，房地产市场预期就会发生180度大逆转，想进入的新投资者因政策限制或对房地产市场前景不明朗，不敢进入市场，从而使房地产投资需求突然趋向于零。
同时，由于房价过高，住房消费者已经被挤出了房地产市场。当投资者和消费者都没有进入房地产市场的时候，整个住房市场的需求也被停滞了，销售量急剧下降。
但是，对于已经进入房地产市场的投资者来说，他们购买住房的目是为了以更高的价格卖出，而且，很多人是通过优惠信贷政策购买的住房，投资成本较低。当房地产调控政策出台，销售量突然下降后，投资者并不感到惊慌。因为按照以往的经验，他们认为政府是不会让房价下跌的，所以也不急于出手。住房投资者这么想，房地产开发商更有恃无恐，力挺房价不下调。
我们可以看到，“新国十条”的基本宗旨是改变当前房地产市场基本功能，让房地产市场回归到居住的本性上，并对房地产的投机炒作进行严厉打击。但是，“新国十条”出台后，不仅一些地方政府迟迟不推出落实政策，而且，中央政府对“新国十条”的政策落实也仅是一部分，政策的很多重要方面都没有推出，比如房地产税，中央政府并没有督促各地方真正落实推出。无论中央政府还是地方政府，当其对“新国十条”政策没有较大决心落实执行时，市场预期就无法改变，以投资主导的房地产市场就无法转变为消费主导的市场。
地方政府把房地产市场维持在以投资为主导的市场上，最根本的目的就是抬高房价。因为，在目前的中国，房地产已经成为支撑经济增长的重要产业。同时，房价高了，开发商对于土地的需求就会增加，政府土地交易价格就会升高。土地价格升高，不仅可以增加地方政府的土地财政收入，还可以增加地方政府对当地基础设施的投入，由此更大幅度地带动GDP增长。
当然，房价高也显示了政府官员个人持有的财富更多，显示地方政府的寻租空间更大。近年来，很多重大贪污腐败案件，没有几宗不是与土地交易有关的；同时也看到，全国各地城市基础设施建设过度使用土地、过度建设的现象也十分普遍，这些都是地方政府为了追求GDP增长的结果。
房地产成了调节GDP增长工具国内房地产市场之所以会变成投机性市场，最大的问题在于，政府对房地产定位的偏差。特别是2003年的“18号文件”（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）之后，房地产业完全成了国家宏观调控的工具，而不是改善居民居住条件的市场。在经济增长下行时，政府会推出各种鼓励房地产投资的优惠政策，希望以房地产业投资增长来带动GDP增长；当经济增长过热时，政府又会通过房地产宏观政策来遏制经济过热。房地产成为了调节GDP增长的工具，从而也推高了房地产市场的价格。
2008年下半年，全球金融危机对中国进出口贸易造成了一定影响，政府为防止国内经济出现全面下行，推出了“131号文件”（《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》），对房地产实施全面刺激的发展政策。这是对2007年出台的房地产调控政策的突然逆转，造成了2009年国内房地产市场空前繁荣，各地房价快速飙升，房地产泡沫也被吹得巨大。
2009年，个人银行贷款达24600亿元，是2008年的4倍多。2010年上半年，个人银行贷款达12100亿元。这些个人贷款中，绝大部分是住房贷款。试想，当房价快速飙升，房屋销售又快速增长时，通过银行贷款购买住房的人，多数是房地产的投资者。
既然是住房投资者，他们关注的就不是房屋的购买价格，而是未来的升值空间。而对住房消费者来说，当房屋价格超过其支付能力时，他们是无能力进入这个市场的。当投资者成为房地产的主要买家，房地产业的本位就会发生巨大变化。房地产市场不是用来解决绝大多数居民的基本居住，而成为少数人赚钱谋利的工具。可以说，中国房地产市场的投资性已经发展到了极致，炒房在全国大中小城市都很普遍，随着高涨的房价，全国乃至各地方的GDP也都涨上去了，地方政府的土地财政也快速增长了，经济在房地产的推动下一派“欣欣向荣”。
可是，到目前为止，没有哪个国家的人民会如此普遍地进入房地产投资市场，也没有哪个国家的普通城市居民会手上持有多套住房，美国居民持有一套住房的比例是95%。
过度的炒房会导致整个社会资源错配、房地产市场价格扭曲、财富浪费，也会改变国人的基本价值观及行为方式，让国家的金融风险进一步放大、经济结构更无法调整，最终导致整个社会的不稳定。
房地产业不仅可以增加GDP，更是最大的民生问题，不能只为了GDP而不顾民生。所以，应该全面遏制国内各种方式的房地产炒作与投机，要把国内房地产市场定义为一个以消费为主导的市场，而不是一个以投资为主导的市场。以投资为主导的房地产市场是不可持续的，而且，一定会吹大房地产泡沫，用房地产泡沫来推高中国经济增长是不可能的，最终的结果就是泡沫破灭，引起金融危机与经济危机。这是任何人都不可改变的客观规律。
现在很多人担心，挤出房地产泡沫会对中国经济增长产生影响。在这一点上，中央政府一定要认清房地产业与其他产业的根本不同，由于房地产生产的同期性及住房销售预期制度，住房投资周期反映往往滞后于住房销售周期半年到一年。
因此，当住房销售迅速下降时，上一周期的住房销售繁荣能够在半年及一年时间反映在住房开发投资上。比如，2010年1～5月，全国房地产开发投资同比增长38.2%，房地产流入资金同比增长57.2%，国内房地产贷款同比增长43.6%，个人住房按揭贷款同比增长88.8%，住房新开工面积同比增长72.4%。同时，1～6月的住房销售增长仍保持在38%以上的速度。
也就是说，尽管近期全国房地产市场出现了量降价滞的局面，但国内房地产投资增长仍处于快速增长周期，住房销售下降并没有影响房地产开发投资的增长，反而使增长速度更快。因此，中央政府决不可因为最近的住房销售变化而改变其“新国十条”的房地产调控政策，或者不对国内房地产市场投机炒作进行全面遏制与调整。
特别应该看到，“新国十条”的目标是让国内房地产市场转变成一个以消费为主导的市场，成为一个解决民生问题的市场，让房地产市场逐渐回归市场本性，市场的供求关系才能得到根本性转变，国内房地产市场才能得到健康发展。中国经济走上健康增长轨道，当然不能让房地产再成为GDP的推手。
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