这样的场景似曾相识，时针拨回到2008年，当时的房地产调控以及随后爆发的金融危机，让房地产市场一度遭遇"寒流"，万科、金地、富力、中海等知名房企纷纷出现了人事调整。因此，外界不约而同解读为，新政实施以来，楼市成交量每况愈下，房企业绩压力陡增，迫于压力，不少高管被换、离职或选择跳槽。
　　近期房企公布的业绩数据似乎也佐证了上述观点，从万科、保利、碧桂园等已经发布的中期销售数据来看，上半年超过八成的大型房企未能完成全年销售目标的50%，仅合景泰富、SOHO中国和恒大地产完成全年销售目标的50%以上。其余的开发商仅完成年度销售目标的四成左右，金地的销售面积跌幅最大，而万科销售面积同比也下跌11.81%。
　　抛开这些表象，高管新旧更替背后更深层次的原因，是房企出于转型的考虑。在目前的行业环境下，以往依赖高房价带来的销售业绩增长已难以为继，原有的思维和经营模式也不再奏效，转型过程中必然需要一批新的领导者和管理者。
　　龙头大哥们一向是地产行业的风向标，他们的动向预示着整个行业未来的发展趋势。专注做住宅地产26年的万科今年提出"将进军商业地产"；金地加码房地产金融，正在准备发起设立自行管理的人民币基金；保利日前表示，有很大的意愿参与保障性住房建设，并已经在接洽一些大项目。
　　业内人士预计，面对政策层面的巨大压力，房地产企业的营销、融资和管理思路都会发生变化，未来还会出现更多的房企高管变动。
　　可以预见的是，"多米诺"骨牌的连锁效应还将继续下去，谁会是下一张骨牌，让我们引用一句冯大导演在电影《功夫》里的呐喊："还有谁？！"寻避风港介入保障性住房不图赚钱房价久调不下，加大保障房建设力度再次被提及。住房和城乡建设部部长姜伟新近日表示，为完成今年580万套保障性住房建设，中央已下达600多亿元资金予以支持。
　　为了尽可能规避调控风险，同时出于信贷支持、快速周转资金、土地优惠、税收优惠等因素考虑，部分房企已开始介入曾被视为"鸡肋"的保障房。
　　万科执行副总裁肖莉此前向媒体表示，"万科已将保障房建设看作住宅产业化的切口之一。"谭华杰在谈到保障房时表示"不指望赚钱"。据悉，万科今年在北京的竣工面积里有1/3将会是保障性住房，并且公司在6月就参与了南京的保障房建设，规模达400万平方米。中建国际今年将投逾26亿元建保障房。绿地集团在上海的保障房项目投资已逾100亿元，规划建筑面积近200万平方米。绿地集团董事长张玉良公开表示："保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。"保利总经理朱铭新也表态，"保利作为央企，有很大的意愿参与保障性住房建设，只要不亏本，一定要做。"据他透露，在一些区域，保利已经在接洽大项目。此外，龙湖、中海、碧桂园等房企也都参与了保障房的建设。
　　业内人士分析，参与保障性住房建设尽管利润率较低，对于地产开发商来说，看重的是其经营的安全性和稳定性。保障房供应群体明确、需求量大，项目风险小，利润稳定，几乎不存在投资风险，受市场波动影响小。虽然名义利润较低，但由于开发商自有资金比例仅需要两成，其余均可由贷款杠杆完成建设，因此其实际资金利润率将放大5倍至15%左右。
　　按照规定，承建保障房项目，房企将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。在商品房成交大幅下降的背景下，保障房是政府扶持项目，也是房企"亲近"政府的一个公关手段，房企在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资，缓解压力。6月17日，北京万科与农行北京分行签署合作协议，农行北京分行将向北京万科提供80亿元的按揭额度，全力支持万科在北京的房地产项目的发展。而这次合作背后，是因为2010年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房。
　　目前市场中的存量保障性住房仅能覆盖到6%的城镇家庭，即使是国家制定的三年保障性住房建设计划能够得以严格执行，按工程两年竣工计算，到2012年底，至多有11%的城镇家庭能够获得保障性住房，远低于中金公司预期的30%低收入人群的保障范围，保障性住房供求结构严重失衡。据估算，未来十年我国需要建设6000万套保障房，平均每年600套。
　　重点城市近三年建设目标中保障性住房和商品房比例
　　

  2008-2010年各城市建设目标，中金公司研究部业内人士预计，今后越来越多的土地在出让时会将配建保障性住房作为前提条件之一，未来房企只有挤进保障性住房的门槛才有可能拿到土地。碧桂园是一个成功的例子，此前碧桂园已通过参与经济适用房项目与地方政府达成一些互惠互利的协议，为下一步的土地储备打下了良好基础。
　　"任大炮"任志强在博客中写到，"华远为取得今后能不被永远的挡在竞标资格劣势地位的大门之外，决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票，先用一次性的价格损失换取第一次建设保障性住房的经历，以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。这就是华远用高价投标的原因。"换言之，就是为了之后能拿到地。
　　十年河西扎堆逐利商业地产万科与万达，一个是专注开发住宅市场26年，一个是潜心主攻商业地产22年，它们分别在各自的领域术业专攻，前者更为人所熟知。但这一切似乎在发生着微妙的变化，今年一季度的房地产行业销售业绩榜单上，两者位置悄然互换。"十年河东，十年河西"，此轮行业调整让住宅市场"很受伤"的同时，调控真空地带的商业地产，却有重新抬头之势。
　　相对于住宅投资，商业地产投资抗跌能力强、抗风险能力更强。一批知名的住宅开发商已悄然涌向商业地产。带头大哥万科从今年开始涉足其并不擅长的商业地产领域，计划将商业地产资产提升至20%。4月前半个月，万科一举拿下三个商业地产项目；保利在09年年报中称，在未来3年内向商业地产领域投入300亿元，在3-5年内将商业地产投资占比提升至30%；同样专注于住宅地产开发的合生创展表示，将发展以高级商业地产为代表的投资型物业；中粮集团以"大悦城"为品牌，在全国打造"全服务链城市综合体"，并以此作为公司商业地产的发展战略；华润置地则将未来商业地产资产比例与利润贡献率目标提高至40%；刚刚经历高层剧烈震荡的金地宣布，将不再单纯从事住宅开发，有20%的资金会投向商业项目。他们在对商业地产上的认同上，殊途同归。
　　与住宅市场不断受政策打压不同，商业地产在2010年上半年将受到政策的持续鼓励。中银国际指出，商务地产市场近年来处于景气周期，供求关系逐步改善。最近投资和销售增速赶超住宅地产，价格洼地效应和政策风险较低使得部分城市已经出现了投资资金从住宅市场流入商务地产市场的现象。
　　来自中国写字楼研究中心的研究表明，在近四个月内，住宅的销量已经出现大幅度下跌，但来自商业地产市场的销售呈现不断上涨的势头。截至6月底，北京市商业地产成交量达到440余套，与同期相比较，北京全市期房住宅成交40套不到的成绩，两者销量差距在10倍以上。潘石屹在08年以55亿收购的凯恒中心后更名为朝阳门SOHO，而目前热销的银河SOHO是朝阳门SOHO三期更名而来，开盘三天销售46.75亿元，单是三期的销售额就已经超过了此前的整体收购价，可见此项目的高额利润。不仅北京市场如此，上海、广州、重庆、杭州等地的商铺、写字楼均呈现一片热销景象。
　　2000-2009年我国商业地产需求较为稳定

数据来源：CEI，国泰君安证券销售交易总部目前，这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法，是企业在房地产领域发展的一种趋势。地产专家喻海文表示，"商业地产的租金收益能带来稳定的现金流，香港房地产商大多数就是商务地产和住宅地产并重。"新势力崛起房地产投资基金潜流暗涌笔者日前出席了地产业内的一个小型碰头会，会上近20家上市房企的管理层交流近况。要是问现在房企高层最关心的话题是什么，答案一定是--融资。用一位上市房企资本市场部总经理的话来说："融资是我每天晚上急得睡不着觉的问题。"今年上半年，银行机构发放的房地产开发贷款新增规模总计4423亿元。其中一季度新增3207亿元，二季度新增额缩减至1216亿元，比一季度大幅下降62%。市场人士分析，二季度房地产调控重拳迭出，银行收紧了开发贷款的发放，是房地产开发贷款逐月缩水的主因。
　　货币信贷增速回落至低于09年的增长水平

  数据来源：中国人民银行、国泰君安证券
　　信贷紧缩并非新鲜事，早在去年年底，随着各项税费减免优惠政策一并退出和终止的，就是管理层授意下银行系统对于房地产行业宽松的流动性输送。
　　与此同时，对于房企而言，不仅IPO上市大门事实上关闭，通过公开市场再融资的审批门槛也在逐渐提高。招商地产、世茂股份、苏宁环球等上市房企的增发均已叫停。更多房企的再融资方案如同石沉大海，至今没有得到证监会的回应。
　　一位房企老总对笔者坦言，开发商现在还处于"打肿脸充胖子"阶段，但实际上，很多房企已经开始面临现金流紧张的问题。与此同时，销售的持续下滑让一线城市库存陡增，给开发商三季度的去库存化带来极大挑战。"如果销量在三季度继续下滑，必将有房企出现资金链紧张甚至断裂的情况。"银行信贷和二级市场再融资门槛提高后，房企们只能转向信托机构融资，借助信托公司销售的房地产信托产品作为新项目筹集资金的渠道。而银监局已明令要求暂停一切银信合作，虽然信托公司自主发行的集合资金房地产信托产品并未被叫停，但在这种背景下，该类产品融资成本无疑将会提高。
　　目前除招保万金等少数龙头，其他房企借道信托融资的难度进一步加大。笔者通过咨询业内人士了解到，现在信托公司的态度是，集合信托产品仍可以继续，但是要求双重抵押担保。具体条款为：条款一，地产公司作为劣后投资人，劣后投资人出资认购20-30%的产品份额，优先级投资人认购70-80%的产品份额。在发生亏损的情况下，以劣后级投资人的出资，保证优先投资人的本金及固定收益。条款二，地产公司以可售流通股为抵押，当触发危险线时，可以保证随时平仓变现，以保证优先投资人的本金及固定收益。两条保证条款缺一不可。
　　在这种背景下，房企们逐渐将目光投向了房地产投资基金。
　　金地集团可以算是房地产投资基金的先行者。早在2008年金地就开始酝酿转型，当年金地与瑞银签署合作协议后在北美等地展开了基金募集工作。2009年，金地成立全资子公司稳盛投资，作为集团开展房地产金融业务的平台。今年4月初，金地集团与瑞银合作发起的海外房地产基金首期募集完成，募集签约金额约1亿美元。金地还计划，三年内在国内成立由金地独立募集和管理的人民币房地产基金，并力争基金融资额占公司投资总额的20%左右。
　　3月17日，中国海外公告称，公司将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿~5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。
　　业内人士分析，房企往往寄希望于通过基金募资的形式，给自身旗下位非中心城市寻求资金支持。从形式上看，房地产投资基金比较倾向为市郊与二、三线城市地产项目提供融资，正好弥补银行开发贷款收紧留下的资金缺口。
　　"若干年后，也许万科会成为全球最大的房地产企业，但人们一提起'地产'，最先想到的可能是某一家房地产投资基金。"这是万科谭华杰在当天业内聚会上发出的一番感慨。
　　这一观点也得到了朱铭新的认同。他透露，保利从去年就开始筹划房地产投资基金，"再过1、2个月保利会正式推出房地产投资基金，这对保利来说算是标志性的事件。"