| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2010年07月16日 08:40 |
作者： |
唐真龙 |
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观望是这个7月楼市的主基调，任何一点风吹草动都有可能引起市场的连锁反应。
“糟了，听说房贷政策又要放松了，房价是不是又要涨？”本周早些时候，老家在安徽的“新上海人”小安有些躁动。小安今年28岁，在一家韩国的电子企业做销售，月薪税后1万左右，跟女朋友恋爱一年多了，目前已经到了谈婚论嫁的阶段，从年初开始即和女朋友开始筹划买房的事情。国务院4月份出台政策对楼市进行调控，他们决定暂时搁置买房计划。“观望一下，这次调整应该能降下来一点吧。”在接下来的两个月时间里，国家调控政策接二连三，而且一项比一项严厉。不过让小安不安的是，这房价还是没见明显下调。买还是不买？小安现在真的是有些举棋不定了。
⊙记者 唐真龙 ○编辑 颜剑
房贷政策未见松动
从上周末起，即有传言称，由于担忧中国经济增长速度放缓，政府可能会放松楼市调控政策，传言还称南京、杭州、上海等地区多家银行第三套房贷业务有松动迹象。
对此，记者本周早些时候致电汇丰、渣打、花旗等银行相关人士，询问是否可以申请办理第三套房贷，被告知对于上海地区第三套房贷业务的有关表态并未发生变化，仍为“暂停办理第三套房贷”。此外，中行上海分行、交行等在上海地区仍暂停发放第三套房贷款。
但是部分银行仍受理第三套房贷的申请。在具体执行过程中，这些银行会按照国家规定的“大幅提高首付比例和利率水平”的标准执行。其中，各家银行对于首付利率、利率的规定又各不相同。招行上海第三套房贷首付五成五，利率为基准利率1.1倍，对于三套房的认定标准是“认房又认贷”；浦发银行对于第三套房也执行五成五首付，利率则要上浮12%-15%；此外工行上海分行、建行上海分行客服人员也表示对于第三套房贷会大幅提高首付比例和利率水平，但具体比例、利率等则要根据每位客户的情况综合评定。
对于房贷政策松动的传言，住建部和银监会第一时间出来辟谣。银监会新闻发言人12日表示，银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。
“新房贷政策”实行两月有余，目前市场上出现了两种声音，一种认为这项政策目前并没有使房价明显下调，因此应该采取更为严厉的政策；而另一种声音则认为，对房地产市场的调控可能会使中国经济增长减速的趋势进一步加剧，应适时放松。对此，建设银行研究部高级经理赵庆明表示，“这两种可能都不存在，在一段时期内，目前的房贷政策会保持稳定。”赵庆明认为，根据目前的数据来看，当前的房价并没有下降多少，国家统计局最新公布的数据显示，上半年中国居民可支配收入呈现了7.5%的增长，但在一些大城市，80%以上的居民还是买不起房，所以政策应该保持稳定。
中国指数研究院副院长陈晟认为，目前的政策会维持稳定状态，政策既要注重连续性，又要保持灵活性。从连续性的角度来看，目前不是放松的时候，“如果现在放松政策，势必导致房价的大幅度反弹，不能达到调控的效果，现在到了咬紧牙关的时候。”而从灵活性的角度来看，在对楼市进行调控时，要考虑到外部经济因素，考虑到大建筑行业占国民经济的比重较大，因此政府应该通过增加保障房建设等手段来维持房地产投资的速度，使得固定资产投资保持稳定。
房价何时跌？
房价何时跌？购房者该何时出手？对于这些问题，不论是自住型的购房人，还是以投资为目的投资客，目前都在密切关注着。国家统计局本周发布的数据显示，6月份全国70个大中城市房价环比涨幅下降0.1%，这是近15个月来全国房价环比涨幅首次由涨转降。
细分来看，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，意味着新房房价也已经停涨，而5月份新房房价为上涨0.4%。与上月相比，6月经济适用房销售价格持平，商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
房价开始调整了，但并没有像预期中的那样大幅下跌。不论是开发商还是投资者目前都在观望。“根据以往经验来看，房贷政策的实施对房价的影响一般要2―3月之后才能显现。”陈晟表示。在接下来的两个月的时间里，越来越多的房地产商将会加入到主动降价的队伍里，主动降价和被动降价的因素将会叠加，到了9月份随着房地产供应的增加，房价将会出现明显下跌。
“对于购买自住房的人来说，我认为只要具备购买力，目前应该及时出手。”赵庆明表示。他认为，投资者不能完全把希望寄托在政策对房价的影响上，而是应该考虑自身的实际情况。“如果有需求，又有购买能力，不要太相信政策。”他认为，房价下跌的过程是缓慢的，不能冀望房价一下子出现大幅下跌。
陈晟则认为，对于购买自住房的人来说，应该从9月份开始看房，因为那个时候是政策的底限，然后再根据具体情况综合考虑再购房。而对于投资型的投资者来说，他认为应该做一个更长周期的比较，“这个周期应该不短于10年，把这10年中可以投资的领域，包括房地产、股票、艺术品等投资收益进行比较，看看哪一个收益更高，然后再做决定。”
亦有专家认为，此次政府调控楼市主要是为了抑制投机，但目前投机性需求还没得到完全抑制。根据中国银监会对上海四家银行抽样调查，6月16日到6月30日，共审批房贷830套，环比下降134套，其中91.6%为首套房贷款，二套房为63套，占7.59%，三套及以上为7套，占0.84%。中国银监会相关人士称投机类住房需求还没有得到完全遏制，政策将继续实施，绝不松动。
这位人士给出了投资买房的四个时点依据：一是房地产市场非常低迷，购房者已不敢轻易入市；二是央行开始降低存贷款基准利率，从升息到降息，一个周期一般至少要三到五年时间；三是银行的房贷政策开始松动，投资者能够获得更多的贷款，放大投资的杠杆效应，可以实现投资收益的最大化；四是政府开始鼓励居民买房，购房者能够获得更多的税费减免，以此来降低购房成本。
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