| 来源： |
地产中国网 |
发布时间： |
2010年06月25日 16:12 |
作者： |
周志明 |
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“一半是海水，一半是火焰”，如果用这句话形容今年房地产市场的总体形势，其准确率应该比预测世界杯的结果更有把握。
在新政的影响下，楼市成交量锐减。楼市调控已近2个月，成交量至今低位徘徊，市场观望情绪浓厚，购房者在期盼着房价下降，持币待购；开发企业则拼命“死扛”，不惜延缓推盘节奏，以期待市场在“坚挺”中回暖。但是，在不断加大的资金压力下，“死扛”毕竟是一种不可持续的选择，业内人士预测，下半年楼市的供应量将随着开发商资金压力的增加而增加，激增的供应量甚至有可能导致楼市空前惨烈的“血拼”局面。
捂盘仍在进行时今年4月17日中央颁布楼市调控政策，意在遏制部分城市房价上涨过快。随之而来的是楼市成交量急速下滑，如北京、上海、杭州、南京等一二线城市成交量迅速跌入低谷。据地产中国网监测数据显示，多数城市成交量至今尚未恢复。
楼市成交量下降，不仅仅是需求减少在主导；购房者数量缩减会引导市场供给下降，即开发企业减少新开楼盘数量，收紧开盘速度，节约成本，以对应需求不足。在双重因素驱使下，楼市成交量回落已成为现实。这就导致了诸如金地集团、华侨城、绿城等上市房企在今年上半年推盘明显减少，而“重金”压在下半年，致使后期供应激增，大量新盘入市。
中国房产信息集团分析师薛建雄向地产中国网表示，在严厉的调控下，楼市成交量大幅下滑，开发商受上述影响，也只能减少拿地和新项目开工，同时放缓施工进度，以减少资金投入压力。
如今一系列的政策已导致楼市成交量下滑，同时也改变了消费者对房价及楼市的预期。从某种程度上说，新政出台极大地抑制了投资投机需求，也扭转了购房者对房价预期，使得包括刚性需求在内的所有需求方都产生了浓厚的观望情绪。这就是当前我们所监测到的，楼市成交量依旧低谷徘徊。
从5月份房企销售业绩也可以看出上述情况。如绿城中国5月份销售20亿元，比4月65亿元下跌七成；龙湖地产4月份销售额为25亿元，5月份则降至15亿元，环比下降40%；还有诸如万科、恒大、金地等也出现不同程度的回落。
新政调控已促使成交量下跌，房企面对如此情况，大多选择按部就班或推迟推盘，静观市场变化。如华侨城在北京今年计划开盘3.7万平米，至今刚到三分之一；还有成都、泰州等城市楼盘放慢推盘节奏。绿城也做了相同的决策，在杭州、济南、以及舟山等地区的推出一些新盘，但没有特别大的推盘趋势。绿城称，考虑购房者依旧处在观望之中，他们将选择有节奏的推盘，根据市场情况做一些微调。
资金压力是绕不过去的“坎儿”无论房企怎么微调，面对今年销售任务或者资金回笼，下半年都会有所行动。在上半年约有一半的时间，楼市成交量处于低谷的状态下，如果楼市成交量在下半年不能回升，多数企业将面临销售任务完不成，资金回笼不足，业绩下滑的局面。业内人士指出，上述情况可能是今年房企普遍情况，全年业绩目标完不成将是房地产行业的基本状况。
薛建雄也强调，由于楼市成交大幅下滑后房企收入严重减少，将会使下半年工程款土地款的支付能力出现问题，迫于现金压力开发商必然要采取增加投入提升品质和降价促销的手段来促进销售带动现金回流。
分析人士表示，考虑销售任务、现金流、资金回收等因素。在消费者持续观望的局面下，开发商面对上述因素，下半年可能采取拼品质、拼价格等手段来促使资金回落，提高资本运转速度。
的确如此，如今多数开发企业已经拥有自己的品牌，如万科、保利、金地等。“如果拼品牌不如拼价格更为实在。”某业内人士表示。根据薛建雄分析师调查显示，从目前个别项目降价30%就遭抢购和摇号的现象来看，房价最大下跌空间也就30%左右。因此，多数开发商的调整空间只会在10-20%之间，就能有效带动成交回暖。
某券商分析师认为，今年下半年随着楼市供给的上升，房价会适度下降。但具体能下降多少尚待市场决定。
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