| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年05月28日 15:40 |
作者： |
潘晟 |
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在史上最严厉的房地产新政出台以及后续政策继续出台预期的影响下，5月份上海楼市观望气氛浓烈，量跌价稳成为楼市的主旋律。根据汉宇地产市场研究部数据显示，5月中上旬，上海商品住宅（含别墅）供应量为30.25万平米，成交量却仅为12.73万平米，但成交均价依然维持在20110元/平方米的高位。而在住宅市场陷入冰点的同时，租赁市场和商业地产市场开始活跃，成为新政出台后房地产市场的主角。
在租赁市场方面，根据21世纪不动产的统计数据，仅在5月前16天全市的租赁交易套数就较4月同期增长了30%，而汉宇地产各门店数据更是显示，截至5月25日，全市租赁成交量已经超过4月份全月的40%，不少门店业绩的一半甚至2/3都来自于租赁业务。目前市场需求的主力依然是低端物业，月租金3000元以下的一室户和二室户房源占据了半壁江山。不过，3000-8000元的中端物业所占的比例正在快速上升，而部分地区如陆家嘴、静安等区域的高端租赁市场则呈现出量价齐升的情况，5月份上半月挂牌量上升了一至二成，而租金水平也提高了5%-15%。
业内人士认为，供给端的转售为租和需求端寻求租赁过渡是推动租赁市场活跃的主要原因。汉宇地产表示，从4月中下旬至今，挂牌由售转租者提升了近2成。而从网上房地产的租赁挂牌数据来看，目前全市在网上房地产挂牌租赁的房源达到了16000余套，比1个月前的平均水平增长14.39%，而除去新增挂牌量，出售挂牌总量下滑了20%。21世纪不动产上海锐丰浦城路店区域经理杨雷告诉记者，最近陆家嘴板块已有部分置换向寻求租赁过渡，比如最近就有一名客户于4月底将原有住宅出售后，在仁恒滨江园小区以1万元/月租下了一套两房房源，准备等房价回调10%-20%再购置面积较大的三房。
商业地产虽然没能搭上2009年楼市大涨的顺风车，但在楼市调控的大环境下却异军突起。数据显示，5月中上旬，上海新建商用物业在供应量仅为10.9万平米的前提下，成交面积达到13.91万平米，成交量甚至反超同期商品住宅成交水平。而多家房地产企业也加快布局商业地产的步伐，比如万科在短时间内连续接手了三个商业地产项目；保利房地产近日宣布未来3-5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%；金地集团也表示将商业地产的开发和运作作为未来重要战略规划，今年计划将20%的资金投向商业项目。
业内人士认为，对于投资客而言，此轮宏观调控政策主要针对的是住宅市场的炒房行为，商业地产市场受到的影响则相对有限，而且目前住宅二套房贷政策首付比与商业项目首付比例同为50%，前者原有的首付比优势已不复存在，因此在后市房价下调预期强烈的情况下，更多的投资者转战商业房产市场。
对于开发商而言，向商业地产的转型也是未来发展的大趋势。
DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，过去内资开发商长期以住宅的滚动开发为主，对于持有型项目的投入较少，最多是在开发住宅小区的同时配套一些商业物业，但总体来说比较零散。随着市场情况的转变，拿地越来越难，政策影响力度逐渐加大，通过买地、卖楼的经营模式获取利润越来越不稳定。而以成熟市场的经验来看，长期持有和运营一定比例的商业地产无疑可以帮助房地产企业更好地控制风险，当持有型物业达到一定规模的时候，管理成本也会降低，每年还能带来大量稳定的现金收益，企业在这一轮住宅调控中应更清楚地看到资产组合配置的重要性。
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