| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年05月17日 14:29 |
作者： |
周村 |
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4月中旬以来，房地产宏观调控进入新的阶段。“新国十条”出台，各地调控细则也纷纷落地，房地产形势发生了逆转，房价高涨的步伐停了下来，房地产成交量大幅下跌，市场进入观望阶段。下一步房地产行业将向何处去？房地产企业面对这样的变局应该采取什么样的对策？全国的房地产业者都在紧张地思考这些问题。
在这种背景下，2010年5月，由中国房地产业协会、中国房地产报和锡恩英才咨询公司联合发起成立了国内第一家地产商学院——英才地产商学院。据发起方介绍，之所以在这样一个关键时期成立一家地产商学院，是因为痛感中国的房地产企业在战略、机制、团队与文化层面上难以承担这样一个支柱产业的重任，这个行业内的企业只能通过深刻的管理转型才能真正适应未来的变局，而人才的培养是达到管理转型目的的至关重要的环节。
5月11日，为庆祝英才地产商学院成立，中国房地产报、新浪乐居举办了“房地产新政之下中国房地产行业变局与中国房企管理提升之策——英才地产商学院成立主题沙龙”，邀请北京锡恩企业管理顾问公司总裁姜汝祥，中国房地产报总经理、优博集团董事长单大伟，北京华府盛世置业投资管理有限公司董事长鄂俊宇等嘉宾，就当前房地产行业的发展和房企所面临的管理转型以及英才商学院的作用进行了探讨。英才地产
商学院是什么样的平台？
主持人：我们得悉，英才地产商学院于近日成立，学院致力于为房地产行业培养管理人才和实操人才，为中国房地产行业精英提供一个交流和沟通的平台，这是行业内的一件大事，请谈一谈成立英才地产商学院的初衷和设想？
姜汝祥：房地产行业实际上不是一个一般的产业，它不仅仅涉及到经济层面，还涉及到政治层面。15年前，我们帮助万科做战略规划时曾研究得出，美国的房地产业占到整个国家资产的三分之一左右。因此，房地产行业不是一般意义上的行业，它应该代表着一个国家的实力。在中国，住房的意义就更特殊了，它是我们每个人都向往的归宿。
从产业角度来讲，我们可以看一个简单的对比。如果一个产业的企业，它的盈利率跟人才的对应关系越小，那么这个行业或者这个企业的竞争力就越低。比如制造业，制造业要产出1000万的利润，基本上都是由资本决定的，你会发现它背后很少有人的要素。反过来我们去看金融业，全世界最高薪酬的不是韦尔奇，不是CEO，是基金经理，就是因为一个基金经理创造的产出比一个CEO要高得多，所以他的薪酬就会高得多。当然要排除一些泡沫等不正常的因素。
从这个对比，可以得出一个明确的结论，就是一个行业或者一个企业是否有竞争力，主要看它的一个指标——对人才要素的依赖。
中国房地产业经过这么多年的打拼，现在要面对一个现实，就是企业利润水平高低不应由土地要素决定，而应该依靠人才要素。房地产业作为中国经济健康发展的一个有力支柱，通过人才的打造和人才竞争力的提升，能够对整个行业起到非常重要的作用。我们要去推动这样一个进程，我想这是地产商学院成立的一个初衷。
单大伟：作为一个行业的权威媒体，我们中国房地产报多年来一直致力于关注房地产企业的健康发展走势。我们在关注中国房地产市场变化的过程中发现，一个企业人才素质的高低，很关键地决定着企业能否持续健康地发展。怎样培养和打造符合行业发展规律要求的专业人才，就成为行业非常迫切的一种诉求。
近几年，在中国房地产报业务拓展过程中，我们经常发现社会上的一些专业培训机构在媒体上发布这样那样的一些培训广告，但我们发现他们的培训都是相对比较片面的，或者只是局限在某一个专业领域，而没有形成一个全面、系统、持续的体系来培养房地产行业的人才。
随着行业发展的日趋成熟，对地产管理者的综合素质要求也越来越高。随着地产行业的快速发展，其他产业的企业也不断在进入这个行业，这样就必然会带来不同行业的一些经验或者办法。但这些办法和管理手段是否符合地产行业的特定属性，怎样能够把其他行业的一些好的管理方法提炼出来，帮助中国房地产行业发展建立一套体系。这是我们当时成立英才地产商学院的一个初衷。
主持人：英才地产商学院成立之后，将为房地产企业提供什么样的培训？将为中国房地产行业提供一个什么样的平台？
姜汝祥：第一，我们希望给中国房地产业提供一个大的背景。实际上房地产业在全球是一个非常成熟的产业。当年我们在跟万科研究美国100多年的演化历史的时候，就非常清楚地看到美国房地产业从刚开始的建立，到它后来的发展，包括土地要素的流动的过程。我印象中美国最大的一家房地产公司CEO是从百事可乐跳槽过来的。所以我们可以看到地产行业实际上在未来会是一个竞争非常充分，也将是一个完全市场化的行业。
我说的完全市场化，是指它在未来会出现一个全新的格局。我觉得中国的房地产企业，在这方面相对来讲眼光还不够。我们真正做这个产业才有十多年的时间，大家对长期的变化趋势和长期的变革，会缺乏一种历史性或者专业性的分析。作为学者或咨询公司，我们有责任为房地产公司提供这样的背景，让房地产业的高管有一些可以借鉴的东西。
第二，我们可以对目前中国房地产市场的困局提供一些借鉴。比如中国目前房地产的困局都集中在价格上。在未来，大家可能会更关注产品的品质，关注对资源的耗费。因为现在房地产业把目光多集中在价格上，就容易看不到别的东西。我想三到五年的时间，就可以看到中国的第一批商品房带来的一系列问题。也可以看到在中国房地产行业的生产方式对整个社会资源的占有。现在我们可以看到白菜、菠菜价格都涨得非常高，这说明了通胀的趋势，说明我们未来的原材料会更贵。
作为一个“高碳产业”，房地产业对资源的占有是非常巨大的。它对环境的影响也是非常巨大的。作为这样一个产业，其实现在大部分企业都还没有从战略或者运营上去认真考虑一个问题，就是在这个体系里面，到底应该通过什么样的生产方式来保证产品的品质。
现在中国的IT或者家电企业竞争非常充分。我们可以通过其他产业的竞争或者变革周期，给房地产业提供一些新的视角。值得房地产公司学习的公司不是房地产公司，我们应该学习沃尔玛的物流，我们应该学习家电行业的制造体系，我们应该学习消费品企业对于品质的控制，我觉得这些层面都可以给房地产业提供一个他山之石。其实房地产业应该是开放的，而遗憾的是，目前中国的房地产业还不是开放的。我们需要把这个局面打开。
主持人：鄂总，作为房地产企业的老总，你对英才地产商学院有什么样的期待？
鄂俊宇：很欣慰能看到中国房地产报和锡恩集团有这样的责任感和使命感，成立针对地产行业的商学院。据我所知，这是第一家也是目前唯一的一家。房地产行业发展到现在这个阶段，出现的各种问题，跟它的历史都相关。
因为中国房地产业发展到现在也就是十几二十年的历史，这个产业无论对国民经济，还是对我们社会各方又是一个权重非常大的产业。我们当然都会在不断地去学习，比如像万科，我们也会研究美国地产行业发展的历史和经济波动之间的关系，我们也会看东南亚和日本。看来看去我们从中会找到一些经验和学习的方向。
但是中国房地产业恰巧又赶上了一个特殊的历史时期，它的发展阶段、历史背景和趋势，又跟我们所要参照的指标和区域略有不同，甚至有些方面还有严重不同，所以无论是企业制定战略也好或者是企业发展阶段也好，基本上都属于内生发展，不断提高自己的能力。怎样在波动幅度越来越大、频率越来越高的环境里面，能有一份坚持，一份信守的东西，这恰恰是我们整个房地产行业需要学习和思考的地方。这方面，我希望在未来商学院能够设定很多的课程。
在中国这样一个幅员辽阔的区域里面，不同区域发展阶段不同，不同企业背景也不同。上市公司有上市公司的属性，民营公司有民营公司的属性，国企有国企的属性，因此它在管理中或处理问题时又存在很大差异。我希望商学院除了可以给大的指导以外，还要有一些差异化的案例和为企业量身定制的课程。
当下的房地产企业和地产商学院，一定要面对未来，一定要面对国际化，不仅仅着眼于当下的简单问题。我们最大的行业问题是过去没有历史，当下做的问题也没有从一个历史维度去考虑。我希望通过这几方面给中国房地产企业一些指导，使中国房地产企业在面临这样的波动时具有一些核心竞争力。这是我们行业的一个福音。
新政下的房企应变之策
主持人：目前房地产行业正在面临宏观调控，你认为在当前严厉政策出台的情况下，中国房地产企业，能不能应对这样的变化？未来会发生怎样的变化？
鄂俊宇：我想房地产企业应该会通过环境的外在力量来借机修正自身的能力。近几年来，随着房地产行业对于利益相关者的影响加大，无论是对社会，对资本，还是对国家的政治，都有重大的影响。在目前波动频率和波动幅度越来越大的环境下，我们反而希望有这样的机会来修正过快增长导致很多管理和驾驭的资源要素不匹配的局面。
中国房地产行业的大多数企业来源于不同的背景，应该说都是从“草根”成长起来。第一，我们还是有很顽强的对环境的适应和应对能力。第二，我想借这样一个波动契机做一些内醒，做一些反思，不断改进自己的价值观，改进企业对一些要素的尊重，改进企业商业模式。
主持人：前年潘石屹曾经预言“百日剧变”，当时这种情况没有发生，你认为这种情况当时为什么没有发生？在当前的宏观调控下，行业的调整会不会出现？
单大伟：前年潘石屹抛出的“百年剧变”没有发生，我觉得跟整体的环境是有很大关系的。大家都知道，我们当时面临一个全球金融危机的背景，为了避免中国经济出现一个衰退的局面，国家在财税方面采取了比较积极的政策，使得房地产企业在很大程度上得到了支持。大家都知道房地产行业最核心的两大要素，就是土地和金融。在去年国家拉动经济增长这样的大背景下，很多房地产企业都渡过了最艰难的时刻。
其实每次调控，我觉得我们行业都应该很好地反思一下过去发展过程当中出现的一些问题。房地产行业的确是面临着很多问题。现在房地产行业在社会中的形象并不是非常好，但实际上房地产行业对中国经济的发展，包括改善每个人的居住环境，起到了极其重要的作用。但为什么会换回这样的社会形象？全行业要来反思到底是什么问题。
归根到底，不管是在变化当中还是在市场比较好的时候，企业管理是个永恒的主题。怎样提升我们企业的管控能力，怎样提升管理者各个方面的管理技能和管理水平，这是对所有行业都非常重要的事情。在这种情况下，房地产行业能够借助其他行业的一些先进经验，来梳理一下我们的发展路径，来提升我们的管理水平，来完善我们房地产企业的发展文化，以及更进一步完善我们的战略，我觉得这对行业来说是一件好事情。
“百日剧变”两年前没有发生，未来会不会发生？一切事情都是有可能性的。但不管怎样，未来在市场上留下的优秀企业，一定是在企业的管控方面超乎常规企业的一个群体。
培养地产行业主流价值观
主持人：你能不能为中国房地产行业如何来提升自己的核心能力提供一些建议，以应对未来可能发生的一些变局？他们应该做哪些准备？
姜汝祥：大家知道一个稳定的社会的人口结构应该是这样的，最富裕的人在上面，最穷的人在下面，这些人群都较少，最多的中产阶级在中间，社会呈现出“橄榄”型，这个社会就会发展得比较好。房地产行业是一个具有社会意义的产业，这个产业应该推动这种“橄榄”型社会结构的发展。
如果一个社会不是“橄榄”型的话，最大的问题就是出现社会动乱。因为它的社会结构里面最富的阶层和最穷的阶层构成了强烈的两极分化，中间阶层起不到缓冲作用，这个社会会面临崩溃了。从这个意义上来讲，我觉得中国房地产行业是有一些惶恐的，因为我们中产阶层被挤出了主流购买群。
我特别希望房地产行业的企业家们可以在这个层面上关注一下我们的主流客户是谁。因为一旦我们抛弃了主流客户，我们的主流客户也会抛弃我们。大家都非常清楚，社会的稳定是第一位的。而现在我们中间这部分人相对被挤出，这就意味着社会的稳定会出现问题。如果大家从这个意义上来理解目前中国房地产政策的调整，我觉得不仅可以理解现有政策，也可以理解很多不太符合市场规律的政策。
我特别希望地产商在这方面能达成一个共识。房地产行业永远是一个带有政治性的产业，这个产业不全是经济性的产业。所谓的政治性就是代表着我们要向着中产阶级推进，特别是向中产阶级获益的方向去推进。这样大家都会获益。道理很简单，这叫一荣俱荣，一损俱损。
单大伟：英才地产商学院很重要的一点就是培养地产行业的主流价值观。作为地产行业的领导者，应该给我们社会提供一种什么样的价值观，提供一种什么样的理念，来让客户的满意，来完善结果。
英才地产商学院要教企业家们或者跟我们企业家们一同来探讨，怎样能把企业做成一个基业常青的企业。而不是像很多地产公司就是一个项目公司。既使是一个项目公司，管理层也应该把它做成一个百年企业。
只有这样去做企业，企业的经济效益和社会效益才会最大化，才会赢得社会对房地产业的尊重。同时也可以为整个行业的发展营造一个良好的环境。
鄂俊宇：中国的房地产企业可能是世界上比较少数的政策导向性企业，每一次政策的出台都会造成行业的波动。同时，我觉得作为企业的管理者要内醒。一味地去指责另一方是不对的。
我希望英才地产商学院，不仅仅探讨如何提升管理能力，也要重视对社会大环境的研究和理解。
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