| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2010年05月04日 11:01 |
作者： |
张莉;王瑶 |
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业内人士表示，相比四大国有银行，股份制银行追随的可能性很小；外资行更加不会跟风
理财周报零售银行实验室研究员张莉王瑶/文
“银行有自主决定权，房贷利率浮动控制在一个合理的限度，有时是符合现实发展需要的，不算违法”。北京君泰律师事务所的相关律师告诉理财周报记者。
继4月15日以来中央4记重拳挥向房地产市场，业内第一个做出反应的就是中国银行。4月26日，中国银行宣布，在利率调整方式到期时将根据与客户合同中的约定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
消息传出，市场上立刻引起一轮新的“提前还贷潮”。外资行按兵不动，商业银行彷徨观望。原本对“中国楼市是个泡沫吗”的问题喋喋不休的许多经济学家、投资者、对冲基金经理和银行家如今更加夜不能寐了。
中行上海分行标准尚未正式实施
“自从新的政策公布后，现在每天来申请提前还贷业务的客户越来越多了，差不多十人中就有一个，估计都是政策驱使的吧。”中行的一位大堂经理告诉理财周报记者。
据理财周报记者了解到，中行上海分行尚没有执行这一标准。对于存量房，目前还在执行原有合同利率标准。
“口头通知是收到了，但具体怎么做还有待商榷。因为牵涉太多，不可以一两句话就能敲定。单是合同一项就可以这么说，不同的合同版本，具体的规定也大不相同，我行跟贷款客户签订的合同文本格式也是经常变化的，最近一年也换过两三次合同文本。”中行上海分行房贷员向理财周报记者表示。
中行住房贷款的实际操作中，有三类的房贷合同。第一种，在住房合同中明确标注7折，并强调持续执行；第二种，仅标注为7折，无需持续执行；第三种，房贷合同则标注某个具体的利率水平，但不标明折扣。
北京君泰律师事务所专业团队认为，如果双方签订的合同属于上述第一种，中国银行单方面调整利率属于违约，但是合同属于后者两项中的任何一项，均不算违反条约。
上海暂无存量房利率调整规定
无独有偶，在理财周报记者对上海的20家大小银行的调查中，没有一家明确表示效法中行，一定“跟风”，除非国家下发条文通知强令执行。渣打、恒生分别表示“正在研究当中”、“还没准备好”。
南京银行上海分行、北京银行上海分行同时表示，还贷方式不同，贷款成数和利率都会有不同的表现。新瓶装老酒不会讨好，而新政策只会针对新的房贷申请人。
民生银行徐汇支行表示“贷款合同上注明7折就是7折，并会持续执行，出尔反尔会遭客户厌弃，如果任何一方违约都是不近情理，我行至少今年的政策不会变化，除非国家明令强制执行“。
4月29日，交行副行长钱文辉在一季报发布会上表示，交行尚无关于存量房贷利率调整的任何决定；“并且我们也没有听说中行已经开始真正实施这一调整。”
截止到4月底，其他的股份制银行，如浦发、兴业、华夏、中信等都没有出台任何相关调整存量房利率的决定。
理财周报记者在调查中得知，虽然国家明文规定“二套房首付至少5成，利率上浮10%”的一刀切的政策，但在执行二套房利率折扣和三套房贷款方面，不同的银行给予的政策不似以前那样大相径庭。
兴业银行执行的二套房贷款政策为，如果首付比例为40%-50%，贷款利率不得低于基准利率；如果首付比例50%以上，为基准利率的0.85倍。如果想要购买第三套房，其个人房贷记录中必须有1笔未结清个人按揭住房贷款或者借款人有已还清的一笔个人按揭贷款记录。贷款利率上，如果首付50%以上，按照基准利率计算；如果首付40%-50%，则按照基准利率的1.1倍计算。
南京银行上海分行表示，三套房已经全面停贷，二套房如果首付50%以上，还可以享受到基准利率，个别征信系统显示良好又与该行关系一直比较好的客户甚至可以享受到8.5折的利率优惠。
华侨银行上海分行虽然停止了三套房贷，但是二套房则可以透过“假离婚”的方式帮其争取到按一套房的首付和利率的政策来执行。
汇丰中国发言人表示：“为进一步加强执行国务院政策措施的力度，我行已全面停止三套房贷款，一、二套房也提高了首付成数和贷款利率。我们的个人住房按揭贷款的绝大部分是对购买首套住房的客户，并配以严格的风险管控。” 律师表示新政执行不违法多套房贷者将受害
据银行业内人士透露，近来工行、建行、农行都有就中行提高存量房利率一事会议讨论过，渣打、恒生、交行、上海银行等也对此事内部商议过。
业内人士认为，“国有银行不排除有跟进的可能。是否决定跟进还取决于银行的内部情况以及具体跟客户签订的贷款合同文本。”
“相比四大国有银行而言，股份制银行追随的可能性很小。外资行房贷业务仍然处于起步或者发展阶段，更加不会跟风。”
“如果正式执行存量房贷利率折扣上调，影响的主要是2007年后中行贷款的客户，其中特别约定过这部分内容。”
中行房贷部的有关人士介绍,此次利率的调整是在合同上规定的利率调整方式到期时开始,因此还不会立即影响到贷款者,而且可能并非所有的存量客户都会受到影响,具体还是要看总行的细则和当时签订的合同条款。
知名房贷中介机构凯盛经略副总经理赵炜认为,中行上调存量房贷款利率的信号对市场心态会产生一定的影响，尤其是对手中有房的投资客而言，可能会在近期采取行动来减少持有房产的利息成本，比如近期涌现的提前还贷潮和离婚潮等现象。
北京君泰律师事务所专业团队认为，银行跟着风险市场的转变对其所辖的内容做相应的调整，有时是符合现实需要的。对于利率浮动的范围银行有其自主决定权，在合理的调整范围内是不触犯法律要求的。但是，房屋作为公民最重要的财产，房贷合同双方任何一方发生变动，另一方的权益就无法得到保障。
该团队还说，其实中行出台的此项政策正是为了限制投机购房者和不法地产商，虽然具体的操作执行上会出现很多问题，但对首套房几乎没什么大影响，反而打击了二套房以上的多套购房者，对以后的房地产市场的不良现象也是一个约束。
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