| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年04月26日 17:27 |
作者： |
刘筱晨 |
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一石激起千层浪。严厉的调控措施已使人们对于楼市的预期发生转变。有业内人士预计，3个月后，市场需求的大幅萎缩将成定局，开发商不得不客观面对后市乏力的事实，“今年将又是一个地产行业的寒冬”。
然而，让业界担忧的是，提高二套房首付、利率标准，将大批改善型需求等同于投资、投机需求对待，将使改善型需求购房者在本次调控中受到巨大影响。
“根据目前国际国内经济形势分析，我认为，如现在这般的房贷紧缩是不可能持久的，因为在现在这种房贷紧缩状态下，楼市成交量必将急速进入凝冻状态。这种状态一旦持续，肯定会让实体经济、地方财政和金融系统不堪忍受。”房地产高级经济师章林晓对记者表示，按照目前国际、国内经济社会发展态势分析，此轮严格的房贷紧缩政策可能不会实施超过6个月。
4月22日凌晨，任志强一纸万言书炮轰楼市新政，这篇洋洋洒洒的博文强调了一个中心思想——恶性干预将遭市场报复。
虽有网友评论任志强“王婆卖瓜”，但一旦政策放松，市场将再现报复性反弹确是很多业内人士的担忧。
错杀改善型需求？
“这次国家连续出政策对谁影响最大？”在某门户网站开展的调查中，针对这一问题，近五成被调查者选择了投机倒房者，四分之一多的人选择了普通购房者，而选择开发商的人最少。
由此可见，大多数人希望打击炒房者，但是新政亦是双刃剑，对自住或改善型住房需求者也带来了不小的影响。对于投资/投机者、改善型需求、首套房刚需这三类典型人群，新政影响程度亦各有不同。
“新政的最大受益者是购买90平方米以下房子的首次置业者，因此对房价的抑制作用是肯定的，有些地方甚至还可能出现小幅下降。”中国指数研究院院长莫天全指出。
主流观点认为，从近期市场反应来看，新政起到了抑制投资、投机性购房需求的作用。但事实上，有相当数量炒房客并不惧房产新政，他们从来不相信北京的房价在近几年会下跌。
据我爱我家分析，本次政策的出台更多的意义在于抑制投资客和短期炒家的进入，但是从市场的实际成交特征来看，为了博取较短的周转时间和较大的利润空间，很多炒家都放弃贷款方式，直接使用全款购房，进行短炒快炒，贷款政策的调整很难针对这部分客群达到成效。
“新政对新入市的炒房客会产生不小影响，但对于长期在楼市浸淫的职业炒手来说，冲击很小。”一位房地产研究人士接受记者采访时表示，受打击最大的事实上是那些手里有点资金，想改善居住环境的改善型购房者，比如那些想把小房子换成大房子的人、那些想给子女买房结婚或给老人买房安置的人。
我爱我家统计数据显示，目前北京二手房市场上改善型购房占购房人数的65%。
有业内人士算了这样一笔账，以申请20年贷款100万元二套房贷为例，按之前规定的8.5折贷款利率计，申请人每月须还本息6626.66元，20年利息总负担590397.45元；新政后，实际利率按基准利率1.1倍执行，申请人每月须还本息7475.76元，20年利息总负担为794182.79元。两者对比，购房者每月增加偿还本息约850元，20年累计利息总负担差额约20万元。
据荧灿地产统计，目前已经签订购房合同但未办理贷款手续的二手房客户，占总成交量的三成。其中，因为新政策凑不足首付的购房者违约占整个二套房成交比例的5%~8%。
有业内人士指出，此次调控力度过猛，可能错杀了部分改善型的有效需求。“相较而言，当前高房价所积累的民怨、金融安全、经济结构转型等系列问题更突出、更紧迫，两害相权取其轻，因此即使错杀也只有暂时不予以考虑，视具体情况再行微调。”上述业内人士说。
就在4月21日，银监会监管一部主任杨家才的公开表态，又为市场投入了一枚重磅“炸弹”。杨家才说，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。一个家庭只要购买了一套房，再买房即为二套。第三套房也是如此，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
这与此前执行的二套房认定标准产生了根本性的变化。此前的认定标准为：是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清。
按照杨家才提出的新政表述，改善性需求首次被区分，对于需要改善性住房者，只要出售唯一住房，就可以以第一套的待遇再购房。这意味着，要想改善住房环境且可以享受首套房的优惠利率的人，必须要抛售第一套房。否则，就必须“首付五成、利率1.1倍”。
对于以家庭为单位认定二套房，华东师范大学商学院地产系主任华伟对媒体表示：“这在某种程度上伤害了改善性住房的人群，也会出现为了享受首套房低门槛而离婚的情况。”此外，值得注意的是，此次调控政策也并未对中低价商品房和高端物业进行区分调控。而按照以往经验，拥有多套住房的投资者和投机客一般多集中于楼市高端物业，且即使贷款购房，其大部分的首付比例早已超过50%的政策红线。而这一现象在国内广大的二三线城市表现得也已经很明显。（详见附表）
二手房首当其冲新政对楼市供需关系的影响，已经从近日二手房抛盘量激增却鲜有接手等现状中不言自明，对于后市，大多观点认为房价回落已成大势所趋，3至6个月内政策综合效果即可显现。
北京中原地产三级市场研究部认为，预计北京商品房市场成交量将出现50%以上的下跌，而价格会因为部分开发商的资金压力，在两三个月内出现30%的下降，房价很可能回到半年前。
“从目前市场上存在的三类产品来看，二手房受到政策的冲击最大，其后会传导到一手房市场，而商改住项目无疑成了政策的受益者”。中经联盟秘书长陈云峰对记者表示。据其预计，5月底房价大概会有10%左右的浮动，但五环内的房子影响不会太大。
21世纪不动产分析师齐凡认为，短期内可能会有一批投资者将其房子抛售到二手房市场，导致二手房价格先行下跌，然后传递到新房市场，新房价格下跌后再影响二手房。
国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏4月20日亦表示，从以往的数据分析来看，北京的房价将会比市场交易量滞后半年时间作出反应。这意味着，房价有可能在3~6个月之后出现回落。
然而，尽管此次房价调整或许不可避免，但业界担心量价双降的局面支撑不了多久，市场便可能重现报复性反弹的局面。
我爱我家方面分析认为，政策的制定主要针对不合理需求的抑制，虽然政策标准的提升很大程度上抑制住了普通购房者以及部分合理改善需求群体的购买意愿，这种抑制的措施只能对短期成交量有所影响，但真正的需求不会减少，反而将会被延续到下一次行情中集中爆发，部分区域内的市场价格可能仍有短时间内再创新高的可能。
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