| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年03月30日 10:59 |
作者： |
潘晟 |
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近日，一份名为“中国房地产崩盘时间表”的帖子在网上广泛流传，该帖回顾了日本1985年-1991年楼市的走势，并列出了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。而中国楼市似乎也同样经历了相同的时间节点：2005年人民币开始升值；2006年大量资金进入房地产市场；2007年房价飙升；2008年房价下降、地王频出，因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
不过，大多数专家和业内人士并不认为2011年中国楼市将会崩盘。复旦大学的尹伯成教授这样说：“怎样才能算得上房地产市场崩盘，在我看来至少要出现房价平均下跌50%以上，大量银行坏账出现等情况才能算得上，而这一现象在2011年或者更长的时间内出现的可能性不大。”而综合各方观点，业内人士认为中国楼市不会崩盘的理由主要有三个。
首先，中国经济仍然能够保持持续增长。业内人士表示，虽然单从楼市走势来看，中国楼市的今天和日本楼市的昨天有诸多的相似之处，但从宏观经济的角度来看，两者之间却有很大的不同。实际上，中国经济目前的状况更接近于1975年后的日本。而回顾当时日本楼市的走势可以发现，在经历了70年代前期的高速发展期后，日本房地产在1974和1975年出现短暂回调，随后房价保持了10年温和小幅增长态势，直到80年代末的飙升并最终崩盘。
其次，中国的城市化进程也将推动房地产行业的发展。根据长江证券的数据，目前中国的城市人口占比为45%，而日本的非农就业人口占比在1975年就已经达到87%。综合来看，城市化推动房地产发展作用机制主要有以下几点：城市化驱动经济增长，从而带来房地产的有效需求；城市空间扩展能带动房地产业的发展升级，主要表现在用地规模的扩张等方面；人口的集聚可以带动房地产的持续性需求以及城市分级带来的房地产区域差异的扩大。
最后，人民币汇率也是支撑房地产市场的因素。虽然短期人民币汇率需平衡通胀压力和外需疲软，也需防止国外资本的觊觎，但从长期来看，大国发展历史经验表明，人民币如果要走向国际化，成为区域主导货币，未来仍具有不小的升值空间。而人民币的升值，也将会提升中国房地产的价值和需求。
不过，尽管中国楼市崩盘的可能性不大，但相关的风险也需要警惕。尹伯成表示：“去年房价长得快了一点，地王价格高了一点，投资性需求多了一点，楼市泡沫也确实大了一点，这些都是需要警惕的。未来关键还是要看国家信贷政策的变化，我觉得二季度也存在加息的可能性，整体来看，今年的房价可能出现10%左右的调整。”
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