| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年03月02日 08:35 |
作者： |
宋振庆;刘晓云 |
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一段时间以来，海南在国际旅游岛的光环下，房价飞涨。海南的房地产泡沫不仅成就了炒房客，更成就了那些提前布局的房企，像雅居乐、富力、中粮、华润、鲁能、海航、万科等。不过，相比于占得先机的那些房企来说，那些后进入者会否重蹈上世纪90年代的海南房地产泡沫覆辙？对于后进入的房企而言，海南既是标志着机遇的灯塔，也可能是蕴藏着危险的暗礁。
海南正在上演开发商的冰火两重天。海南省政府暂停土地出让和新土地审批的政策延缓了中弘集团进入海南的步伐；而早已进入海南的盛高置地由于其海口项目的畅销，已经帮助其1月份业绩翻了3番。
“国际旅游岛”光环下的海南成为了房企们疯狂揽金和趋之若鹜的天堂，但上世纪90年代挥之不去的噩梦和如今日渐高涨的房价却让情况变得有些纠结。
诚然，押宝海南已经让开发商获得了不菲收成，但继续争先恐后地进入是否会让这轮投资变成一场“击鼓传花”的游戏？
押宝海南“当年真是将宝押在了海南，而这次押宝也是一直以来公司最引以为傲的事情。”陈友余不无得意地说。
陈友余，三亚·山水国际营销总监，其所在公司三亚首都机场投资开发有限公司（首都机场投资）隶属于中国首都机场集团公司，2003年成立并进入三亚，打造了在海南市场颇具口碑的三亚·山水国际楼盘。
“2003年正是北京非典最严重的时候，我们从北京到外地投资，真是处处都不受欢迎。”陈友余笑着回忆。
然而三亚当地政府却对首都机场投资表现出了极大的热情，也许是其背后中国首都机场集团的国企影响力使然。由于彼时当地政府财政收入较低，无力进行更多的城市建设开发，因此和首都机场投资一拍即合，签订了合作协议。随后首都机场投资在三亚·山水国际项目地块上从一级开发做到二级开发，取得了不菲的业绩。
“当时就觉察到了三亚自然条件、地理位置、旅游价值的唯一性，现在回想起来，的确是很有前瞻性的。”陈友余说，“其实海南国际旅游岛的概念已经提了十几年，中国经济的迅速发展也是海南地产市场强大的支柱，所以我们是赶上了良机。”首都机场投资的确是赶上了一个天赐良机。2003年是海南“半拉子工程”被处置清理的高峰期，海南已经从10年的噩梦中复苏过来，置身全国非典肆虐之外的“健康岛”形象和世界小姐选美赛让海南重新成为了投资热土。正是这一年，很多房企重新抖擞精神，纷纷踏进这座“没有冬天的海岛”。
资料显示，海南2003年的土地成本平均为1000元/平方米，现在三亚·山水国际的均价已经达到10000元/平方米，其他同期进入的房企楼盘售价也基本在这个水平线上，自然是赚得盆满钵满。
陈友余透露，除了三亚·山水国际所在的2300多亩土地之外，首都机场投资2007年还在三亚获得了一块3000亩的地块，预备开发温泉度假村。“未来会有更多的机会，我们看好海南市场的前景，并会一直做长期稳健的开发投资。”首都机场投资只是押宝海南房地产市场的众多房企的一个缩影。在经历了上世纪90年代海南地产泡沫的灾难之后，仍然有很多蛰伏其中没有放弃或者伺机重新进入一试身手的房企，在期待海南房地产市场的复苏和崛起。在“海南国际旅游岛”概念的推手之下，这些房企不仅赢得了无数艳羡的目光，也赢得了更多的丰厚利润。
有趣的是，上个世纪后10年进入海南的房企往往都是国企，鲁能地产、中粮集团和华润集团都是在上世纪90年代就进入海南，成为各自片区的地主。当然，也包括海南本土国企——实力最大的地主海航置业。
而在海南重现复苏迹象之后，有实力的民营房企也开始纷至沓来，如万科、雅居乐地产、富力地产都是在2006年之后才登陆海南的。
这些房企的项目基本都是旅游度假性质的公寓别墅，是名副其实的海景房。这些楼盘如花环一般点缀在这个海岛的“裙边”上，享受着“海南国际旅游岛”政策吹来的暖风。
地价之变“机遇期”在中国经济剧变的背景下成就了一批企业，而海南房地产市场为“机遇期”诠释了一个很好的注脚。
“在上世纪90年代地产泡沫破灭后，海南的土地价格一直处于平稳上升的趋势，但是在2007年~2009年3年间，地价和房价都呈现了一个爆发式增长。”正在海南做公司战略咨询的正略钧策顾问邓宇明表示。
资料显示，在海口，2005年的平均地价不过40万元~60万元/亩，2007年的平均地价已涨至220万元/亩，到去年9月，海口市出让的一幅位于滨海大道、玉沙路口的土地成交价已突破800万元/亩。短短不到5年时间，地价涨幅接近20倍。
三亚更是不遑多让。2007年，三亚湾成交的最高地价已超过360万元/亩，而随着去年年底的一次土地价格达到1500万元/亩的竞拍后，三亚地价6年间涨幅高达令人咂舌的50倍。
一位海南本地人士介绍，海南的两大“地主”鲁能地产和海航置业都在上世纪90年代获得了大量的廉价土地储备，当时的地价仅仅是每平方米几百元，坐拥土地升值收益已经十分惊人了。更具代表性的则是雅居乐地产，在海南地价飙升的2007年，雅居乐清水湾的地价居然仅有226元/平方米，而目前清水湾项目洋房均价9200元/平方米，别墅均价15000元/平方米。
不过，房价高涨的背景下，土地成本也是水涨船高。“如果土地成本是1000元/平方米，现在售价是10000元/平方米，其中的土地增值税就要缴纳可观的数额。”陈友余表示。
以鲁能地产的三亚湾新城为例，按照光大证券地产分析师赵强的计算，尽管该项目的售价达到25000元/平方米，但是土地增值税为5683元/平方米，再加上建安成本及其他税费，净利润仅为6885元/平方米，净利润率为27.5%。
因此，即使像海航置业、鲁能地产这样手握大把“原始股”的地主，也并不会轻易享受到坐拥土地升值收益带来的快感，巨额的土地增值税也必须是他们算账时需要着重考虑的因素。
地价飞涨的海南，风险已经悄然抬头。
目前，为了等待国家发改委批复《海南国际旅游岛建设总体规划》，海南当地政府已经暂停了土地出让和新土地审批，部分已在海南进行了大量前期投入但仍未取得土地的开发商前景岌岌可危。
暂停土地出让和新土地审批令本来就有限的海南地产资源骤然升温，有的项目房价居然一天飙涨了5000元/平方米，而土地价格也必然水涨船高。然而，环伺海南准备跃跃欲试的开发商仍然大有人在，可迎接他们已经不再是几百元/平方米的土地了。
壁垒森严2009年12月15日，三亚“中国旅游地产投资高峰论坛”现场，华远集团总裁任志强正在进行演讲。突然间，在座开发商和媒体们的电话纷纷响起，一个爆炸性的消息令众人离席到走廊去询问详情，会场内顿时走空大半。
1500万元/亩！就在这个演讲的同一时间，央企中铁置业在10分钟内击败18家开发商，夺得三亚一幅既不靠海也不位于市中心地段的住宅用地，成为了三亚新地王。据初步测算，该地块的楼面地价达到8460元/平方米。而这还是在国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台之前的事情了。
“海南地产泡沫已经是显而易见的事情，尤其是《意见》出台之后，已经达到狂热的状态了，这其中隐藏着非常大的风险。”邓宇明说。
不过，春节过后海南非理性的房价泡沫迹象已经明显退潮，现在楼盘价格趋于稳定，成交量也有所下降，据媒体报道，部分投资客已经开始撤离。但是仍然有看好海南地产市场的开发商趋之若鹜。
在已过去的1月份，富力地产在海南“疯狂揽金”5.2亿元，占公司全国销售额的1/5。
一向作风激进的富力地产在尝到了海南销售的甜头之后，也忙不迭地要加大在海南的投资力度。前不久富力地产董事大会就决定，2010年将重点向海南倾斜，将有大笔资金投向这个“国际旅游岛”。
富力地产海南公司董事长胡亦明表示：“像文昌、临高、三亚等，富力地产都已准备拿地。”据他透露，富力地产将斥资30亿打造一个类似迪士尼的大型主题公园，而该项目将成为富力地产在海南的第一大项目。
据海南本地开发商透露，很多外地中小型开发商也纷纷进入海南，不计成本地进行接盘，价格甚至高出去年年底100%~200%。
“在这种投资热情氛围下，有些房企可能有些过于盲目乐观到近乎失控了，还是应该更多对自身有清晰的定位，稳扎稳打一点比较好。”陈友余表示。
海口美源地产常务副总李英姿认为，尽管海南“国际旅游岛”概念下的房地产市场会长期向好，但是对于盲目跟风、疯狂追涨的一些中小开发商，在未来信贷政策收紧时，缺乏资源和品质支撑的开发商将会尝到自己酿制的苦果。
在李英姿看来，房企进入海南的壁垒已经形成。一方面，目前海南政府更多倡导长期可持续的酒店、宾馆等旅游项目，而对单纯的住宅项目予以严格限制；另一方面，开发商再想拿到早期进入的房企那种成片的“造城”项目已经不太可能，而且其开发规划更多要按照政府的要求进行。
这种壁垒对于后进入的房企而言，既是新的机遇，也可能是危险的暗礁。如果不对自身实力和海南房地产有着很准确的把握，将很可能遭遇灭顶之灾。更令人担心的是，如果旅游产业最终被房地产业抢了风头而没有顺畅发展，房企们自己所搭建的沙滩上的大厦也必将轰然坠地。
“一个国际旅游岛政策解决不了海南所有问题，没有产业支撑，房子涨上天，最后谁来接手？”电话那边，一位海南本土开发商掩饰不住自己的忧虑。
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