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SRC-1 |
发布时间： |
2010年02月04日 13:52 |
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1月份杭州楼市很不平静。从成交数据来看，交易量在减少、销售速度在减慢、成交价格在缓慢下降，市场似乎是在冷静下来。
与此同时，我们也看到表象之下，仍有暗流涌动：有些楼盘进入交付期却突然有新房源成交且售价明显低于市场价；有些楼盘开盘当天就预定一空，隔几天再去看，被预定的房子又悄悄全变成了可售房；还有的楼盘一边天天有退房，一边天天有成交……
A.成交量比上月降六成
根据杭州透明售房网上数据显示，1月1日~31日杭州市共成交商品房2872套，其中：杭州主城区成交商品房1533套；余杭区成交商品房508套；萧山区成交商品房831套。与2009年12月份相比，这组数字平均缩水了6成不止，变化最小的萧山区也缩量近四成。
整个2009年，杭州主城区成交量惊人地超过了6万套，比2007年、2008年两年加在一起的总量还要多。从去年的3月份开始，每个月的成交量除8月份在3844套之外，其他月份成交量几乎都超过了5000套。而到今年1月，这个数字又锐减为1533套，虽然比去年1月(时逢农历春节)的1344套稍高，但仍低于去年2月的1621套。
成交减少是供应量减少导致的吗？似乎并不完全是，因为单个楼盘的销售率在1月份同样表现一般。
B.新盘销售率不足40%
尽管大多数楼盘仍对外宣称“一日售罄”、“×小时售罄”，但我们知道实际情况已经在发生变化。梳理杭州透明售房网上销售记录，主要销售期在1月份的杭州主城区楼盘有8个，目前销售速度最快的是滨江区的星汇荣邸，开盘一个月，首批房源中90%已售出。而这，是个以“低价”打市场的楼盘。
1月份整个杭州(包括余杭、萧山区)共有28个住宅楼盘新开或续推房源，但是与之前相比，这些楼盘中的大多数销售速度在变慢，平均销售率不足40%。
是什么在影响楼盘的销售速度？当然，开发商会有非常多的解释，比如地段的稀缺性，比如户型的独特性，比如市场升值潜力，但从数据上来分析，我们能直观地看到——价格的高低与销售速度的快慢基本成反比。1月份新开楼盘中销售比例最高的星汇荣邸是8个楼盘中价格最低的，实际成交价仅10513元/平方米，而其附近一楼盘1月新开房源的价格在1.6万元/平方米左右。同样，其余7个楼盘的销售比例随着价格的提高而降低。
余杭区内，1月后开盘且开盘时间满1周(最短预定期)的楼盘中，情况同样如此——同类型物业，低价盘比高价盘卖得快。
C.量减是正常现象还是市场逆转
面对成交量骤减、销售速度放慢，开发商的心态似乎很平静。“临近年底，销售开始缩量很正常，每年都这样。”杭州城东某楼盘营销负责人私下说，因为杭州2008年版的购房优惠政策到2009年12月31日结束，所以公司在今年1月份之前就加班赶签合同，以至整个1月份才卖了十几套房子，“并不是没有客户。”
“我们也在分析市场数据，现在看起来还不需要更改销售计划。”另一家房企副总告诉记者，最近他也一直在关注市场各方的反应，考虑是否需要调整公司年后的供应量和房源类型，但是从目前来看，直到5月份之前市场上90~140平方米的普通住宅供应量仍然非常少，而豪宅可能是主力供应品种。“主流产品供应量跟不上，购房者仍然会觉得买不到房，房价就很难降下来。”
开发商一个个对价格问题高度敏感不愿多谈，但无可否认的是，最近新开的楼盘中再没有谁敢“冒天下之大不韪”，跳空高开。比如西溪天堂悦居，原本一直传言要卖每平方米4万元，但实际开盘均价在3.6万元每平方米左右，比传言低了10%。再比如广宇上东城，1月18日开盘的房源12266元/平方米，而没有像传言那样开出每平方米1.4万元~1.5万元价格。
“开盘的最后一刻开发商还是决定求稳。”一位知情人如此说。
专家们的看法显然没有开发商那么乐观。
“我估计1月份的行情会延续到年后，可能整个一季度商品房的成交量都不会太好。”双赢营销机构总经理章惠芳认为，“一方面消费者近期的注意力不在购房上，每年春节前后都是楼市的相对淡季，另一方面2009年12月杭州商品房成交放出一个小高潮，算是超额完成任务，但这也提前消化了今年一季度的市场需求量。”
同时政策调控也改变了人们的购房预期，购房者的消费心态会更从容一些。“我刚看到消息说中国银行下发通知，将首套房优惠利率由7折升至8.5折，全面停止与中介二手房贷合作。银行政策对楼市的影响是最立竿见影的，银行政策一收紧，年后的市场肯定要变。”章惠芳说，现在政策的方向趋紧已经明确了，不明确的只是它对市场的影响会有多大，而这就要看节后了。
单看1月份的成交情况就判断2010年全年行情或许莽撞了点，但采访中有开发商评说今年的楼市——好不过2009年，坏不过2008年。有点道理。
(原载于钱江晚报)
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