未开拍便以被认定是上海“新地王”，成交总价可望超过百亿元，成交单价也可能超过4万元/平方米创造纪录，但该地块昨日拍卖的结果，却让大部分人大跌眼镜。

　　上海外滩一幅占地面积4.5万平方米的金融地块昨日仅以92.2亿元，楼板价仅为34148元/平方米，远远低于预期。经过12月以来连续多次的房地产宏观调控政策，上海土地市场的“水温”已有转冷之意。

　　1000万元难倒“英雄汉”

　　去年12月底，上海推出了外滩国际金融服务中心（8-1）等地块。上述地块由于地理位置极为核心，又恰逢上海土地市场成交火爆，因此一经推出，便受到开发商的关注。

　　1月28日，上海某网站论坛甚至曾就该地块的最终成交价对外竞猜，猜得的奖励是一张上海世博会门票，结果大部分网友竞猜的价格达到了100亿元以上。

　　但昨日的竞拍现场，却让大部分人感到意外。

　　根据“预申请”制度，国土部门提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，并接受开发商的申请，在政府认可其出价后再行招拍挂。在昨日上午9时许的现场，招拍挂主持人揭晓了该地块预申请成功的4位申请人的真实身份，他们分别为：上海新黄浦集团，中华企业股份有限公司和中国太平洋人寿、泰康人寿保险组成的联合体，复地集团、复星高科技持股以及台州林海组成的复星系联合体，还有上海证大置业有限公司。

　　其中新黄浦集团的竞标价是90亿元，中华企业等联合竞标人的竞标价是90亿元，复地集团等联合竞标人的竞标价是93亿元，上海证大置业有限公司竞标价为91亿元。

　　中华企业曾经稳操胜券。

　　在上午的商务标、综合标评标中，中华企业一度领先。中华企业综合得分139.56分，领先第二名的证大置业将近33分。根据规则，进入最终竞拍环节的为中华企业和证大置业。

　　但在竞价环节中，中华企业却以1000万元的价格输给了证大置业，后者以92亿2千万的价格成功竞得。

　　竞买人背后资金神秘撤离？

　　缘何中华企业仅仅以1000万元的差距，将上海外滩上述优质地块拱手让给证大置业？是因为近期连续出台的宏观调控政策下，开发商对土地渴望大大降温，还是另有原因？

　　中华企业相关负责人士以不便透露为由，拒绝了记者的采访。

　　但一些业内人士的分析，还是能找出上述地块未能如预期那样竞拍火爆的原因。方方地产咨询机构赵豫川说，上海近期连续出台的整治闲置土地的政策，诸如闲置土地限期登记等，让开发商对市场的预期大幅降温。

　　另外，外滩国际金融服务中心（8-1）地块，更通过预申请制度，对开发商进行筛选，使得一部分不够资质的开发商被屏蔽。首轮的综合评分考核方式，使得一些不够条件的开发商提前出局的同时，也大大降低了最后价格竞拍的激烈程度，使得上述地块能以较低价格成交。

　　克而瑞中国分析师薛建雄则道出了另一个原因：在货币政策可能收紧的大背景下，开发商逐渐感受到了资金压力。尤其是根据国土部的政策，一幅土地的首付就要达到地价的50%。而对竞得外滩国际金融服务中心（8-1）地块的开发商来说，上述地块即使成交总价仅92.2亿元，但依然要付出46亿多元的首付款，对开发商构成不小的资金压力。尤其是上述项目是商业项目，销售价格不高，资金回笼速度也比较慢。要使开发商将资金大量投入到这样一幅资金周转速度缓慢的地块，显然是多数开发商所不愿意看到的。

　　来自市场的一些消息，似乎从侧面证实了薛建雄的观点。一位业内人士昨日透露，据业内流传，上述地块未能高价成交的原因，是部分参与竞拍的竞买人背后资金神秘撤离导致。

　　每日经济新闻 杨羚强

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　　上海新房一月成交量创最大跌幅

　　2010年1月，上海市商品住宅成交面积为70万平方米，环比2009年12月大幅减少了51%。

　　据近几年全市商品住宅统计数据显示，06年、07年、08年和09年1月成交环比上一年12月分别减少了33%、5%、17%和44%，其环比都出现了不同幅度的减少，其中减幅最大的06年和09年和春节处在1月份不无关系，而2010年春节处于2月中旬，其成交出现历年来的最大跌幅。

　　2010年1月，上海商品住宅成交均价为19953元/平方米，相比09年12月略微下跌了1.16%，随着楼市调控政策的频出，并且成交量出现了大幅的萎缩，楼盘成交均价不像09年下半年每月都有较大涨幅，而近期楼盘也出现了小幅优惠，有三成的楼盘出现了价格的下调。（杨羚强）