| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2010年01月22日 08:57 |
作者： |
李木子 |
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中国资产评估协会近日发布的《投资性房地产评估指导意见》（以下简称《意见》），明确指出，对投资性房地产进行评估主要采用“市场法”和“收益法”，而以往不少企业都在使用“成本法”进行评估。业内人士指出，以当前的市场来看，评估方法的改变，会令持有投资性房地产的企业当期利润有一定上涨。
根据财政部会计司对2008年上市公司年报的调查报告，1624家上市公司有690家存在投资性房地产，但采用成本计量模式的占了大多数，为670家，而采用公允价值模式的只有20家。在这20家采用公允价值模式的上市公司中，就出现了三种计量公允价值的方式。
“在这个指导意见没有出台前，企业不知道该用什么方法获得公允价值，不同企业运用不同方法得出的公允价值，还不具有可比性。”一位会计行业资深人士也指出，规范的出台，无疑打消了企业在这方面的顾虑。
据中国资产评估协会介绍，《意见》所指的投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。出台这一意见，细化评估内容方法，是为了适应会计公允价值计量模式这一新动向，也更加注重评估与会计、审计的衔接。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际较多采用的计量方法，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。
所谓公允价值,是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下，一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。
业内人士指出，土地估值的变化将直接影响上市房地产企业的资产，而房企在财务报告中反映的土地价值往往是购进价格，并没有随着土地价格的变化而变化，资产评估方法的改变，将使得上市房地产公司的资产估值发生较大改变。
“在资产价格上升的时候，企业的报表就会显得更好看一些。”国信证券分析师方焱表示，金融街便是采用的“市场法”评估体系，公允价值变动损益充当了其业绩良好的润滑剂。
专家指出，由于土地价格和房价的不断上涨，投资性房地产的公允价值往往会高于成本价。如果采用公允价值计量，不仅归属股东权益会增加，而且由于在这一模式下可以不用计提折旧，而是直接将公允价值的变动计入损益，拥有投资性房地产的企业当期净利润将会有一定的提升。
此次出台的《意见》主要针对企业法人。而此前，从“国四条”到“国十一条”，虽然房地产市场的调控始终保持着“抑投机、调结构”的宗旨，并明确指出合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，强调加大差别化信贷政策执行力度，实施差别化住房税收政策。但这些出台的抑制投机的政策都集中在个人房地产消费上。
业内人士指出，这次《意见》的出台，一方面，能规范企业评估行为，同时持有投资性房地产的企业，可能会因为评估方法的变动而出现资产账面价值的提升。另一方面，这次针对企业的投资性房地产评估细则，也将于之前针对自然人投机投资购房的调控政策一起，双管齐下，整顿房地产消费市场。
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