| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2010年01月19日 09:08 |
作者： |
刘雨峰;邹靓;周鹏峰 |
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⊙记者 刘雨峰 邹靓 周鹏峰
○编辑 陈羽
“国11条”出台一周，茶余饭后便一片调控限价之声。个人住房按揭贷款市场受众目注视，大小商业银行“各行其道”。本报记者自京沪深三地探访获悉，1月中上旬所放房贷以“消化存货”为主。针对“国11条”房贷新政，大多数银行已调整二套房首付成数，同时上调了各类房贷的利率优惠；也有个别银行乘势争夺市场，通过“变通”手段降低二套房贷首付成数、下调贷款利率，乘势争夺市场。一时间，市场呈现出多样格局。
“成数是关键”
“国11条”新规与此前政策的最大差异，在于明确规定了二套房贷款首付最低四成，且改善型住房不再作为一个概念单独提出，这在很大程度上消除了银行在二套房认定上的可操作空间。
记者在调查中了解到，北京、上海、深圳三地大多数银行在二套房首付比例上已经严格执行最低四成，部分银行还对首套房首付比例做了调整。记者以客户身份咨询北京某国有银行客户服务中心时，该行客服人员称，该行首套房面积在90平米以下，仍可享受首付最低两成，以及利率最低7折的优惠，90平米以上的首套房首付则增至三成。
不过也有银行采取激进放贷政策，在二套房认定单位上进行“变通”。深圳某大行信贷员就表示，该行可通过联合署名方式进行变通。“联合署名另一方需满18周岁，名下无房产，联名方甚至可以是购房人配偶，只要在婚姻状况栏填‘未婚’就行”，该信贷员告诉记者。
鉴于各地区政府对安居房、经济适用房等也出台过相应的优惠政策，商业银行对此仍保持了支持力度。不过在“国11条”新规前提下，市场人士预期一季度个人住房按揭贷款投放相比去年都会比较严苛。
兴业银行零售银行总部房贷业务负责人称，该行上半月大多是在消化2009年受理且未发放的“存量业务”，“新单接的比较少，接下来的也都根据客户资质调整了首付成数和利率优惠，总体来说会比较严格”。
据悉，该行对二套房贷的风险定价遵循“首付越高、利率越低”的规律，如今能拿到7折利率优惠的已经很少，尤其是二套房。
一城商行人士向本报记者透露，同一地区的商业银行的政策实施口径通常会保持一致，但有些楼盘也可能整体有利率优惠，“实际上房市新政最主要的问题是首付问题，因为取消了改善性住房一说，也即只要是第二套房均以二套房标准缴纳首付”。在该人士看来，首付才是问题的核心，而利率则不是关键问题，因为利率本来便要市场化。
利率参照风险定价
与首付比例相比，房贷利率的操作空间更大，银行间的差异也由此凸显。
“国11条”中规定，贷款利率严格按照风险定价。深圳记者调查发现，四大行中有两家的某支行仍能申请到二套房7折利率优惠，而一家股份制商业银行支行则表示即使首套房也很难申请到7折利率，不管首套房、二套房均按照基准利率。
总部设在深圳的深发展接受采访时表示，首套房或是二套房并非其评价利率的唯一标准，而是在客户方面会从客户自身资质、还款能力，信用记录等方面进行评估，同时对于客户所购房产的性质、用途和价格也会有全方位的考量。再根据评估的具体结果进行利率方面优惠的考虑。
有业内人士认为，二套房贷按风险实施定价，而不是一刀切地要求为基准利率的1.1倍。如果各家银行在利率方面自行定价的空间不断扩大，利率价格竞争仍将延续。但记者发现，目前已经有部分银行放弃了通过利率优惠争抢市场。
此前对于房贷业务较为谨慎的深发展则表示，会继续进行良好的按揭贷款发放，房贷相关政策也将根据市场形势变化、风险收益等因素综合考虑并不时调整。
北京地区则有银行实施以下调整：如果首套房贷款还清，客户再购买二套房也可按首套房操作；其中如果首付四成，则可享受7折利率优惠；也可首付20%-25%，相对应可享受的利率优惠幅度则收窄至8.5折。
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