| 来源： |
投资与理财 |
发布时间： |
2009年12月16日 16:19 |
作者： |
孙晓宇;陈雅琼 |
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临近年末，地王频现。11月21日，大龙地产经过190轮竞价，以50.5亿元拿下北京顺义22号地，楼面地价高达2.99万元/平米，楼面地价以及成交价均刷新了北京土地市场纪录，成为北京"双料"地王。仅仅12天后，中国建筑旗下公司一口气吞下北京奥体公园南区3块地，楼面地价都近2万元/平米。而上海黄埔即将二次推出的外滩地块，楼面地价估计将超4万元／平米。
中国的房价，赶着往上涨。在11月闭幕的北京冬季房展会上，露脸的北京楼盘价格一套房子动辄就是五六百万甚至上千万元，单价两万元以下的项目已经很难觅到。近4年来，上海外环以内的市区一手住宅均价涨幅达88.5%，目前上海已有不低于13个楼盘的销售价格突破了10万元/平方米。深圳房价更是"技高一筹"，均价已超过2万元／平方米，房价增幅居全国之首。
2009年的中国房地产市场，出乎意料的"火"！根据国家统计局公布的数据，1-10月全国商品房销售额为31529亿元，同比增长79.2%。中国房地产研究会副会长顾云昌预测，2009年新建商品房销售将达3.8万亿-4万亿元，全国一手房和二手房销售总额很可能达到6万亿元，占到全国社会消费品零售总额过半壁江山。在年末的传统的楼市淡季，购房优惠政策即将取消的传闻，再次引爆了大面积的"恐慌性"购房潮，很多楼盘居然一房难求。用上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军的话来说："今年是新世纪以来中国经济最困难的一年，但也是房地产最辉煌的一年。"众神的欢歌中，迪拜危机不期而至。在温州炒房团套牢多少亿的花边新闻中，人们开始了新一轮的对房地产经济发展模式的反思。国务院总理温家宝明确表示，要抑制投机性购房。房地产市场新的调控初现端倪。
年关将至，狂欢上升到高潮，也意味着离散场不远了。钢筋水泥的丛林，是我们投资的好选择吗？
忆往昔 铺满金子的楼市
1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号文件），自此，房屋从福利品变为商品，一波一波的政策浪潮推动着房地产市场的快速发展。到2007年，《福布斯》中国富豪榜百强榜单被讥为"房地产老板名录"。前10名的中国富豪中有5名是主业涉及房地产的企业家，占比为50%；前100名的中国富豪中有39位从事房地产行业，占比近40%。
房地产业利润丰厚，不仅让开发商驰骋商场，15年来，也有意无意地成就了许许多多普通投资者。
赵先生赶在1994年政策调整之后，在北京方庄购买了第一套商品房。那时商品房很少，方庄是北京最早的商品房小区，赵先生当时以3800元/平方米的价格购得一套90平方米的商品房，这在当时是一件需要召开家庭会议才能通过的大事。
"第二年，也就是1995年，方庄的房价就涨到每平方米5000元。一套房子一年就赚了10万块钱，这在当时可是不小的甜头。"赵先生将第一套商品房在2006年以8000元/平方米的价格出售，12年共获利近38万元，总收益率达42%，年收益率3.15%。现在，方庄已成为南城传统热门区域，房价随之水涨船高，今年方庄地区二手房价格已由去年最低点的10000元/平方米回升到目前的12500元/平米。
有网友将过去10年上证指数和上海房地产均价的数据做比较，假设2003年分别投入100块钱在房市和股市上。结果发现：什么都不要做，只要贷足贷款（按照30%首付测算），放在房市里的钱翻了近10倍！而股市里的钱--假如不是专业选手，不能确保高抛低吸的话，只有2.35倍的收益。因为，2003年1月份，上证指数在1347点位置，2009年11月份，上证指数约在3164点位置。而2002年上海房地产均价4922元/平方米，2009年11月上海房地产均价18265元/平方米。两种投资品的利润空间一目了然。
回顾15年，国人惊叹，房地产才是适合不用动脑筋、不用担惊受怕、不影响享受生活的最佳投资产品。
看今朝 难舍难弃的投资品
在这个不平静的牛年尾巴上，股市重回3000点，楼市上演"疯狂的11月"，作为避险工具的黄金，经过了前期的大幅度上涨，也已经冲破了1100美元大关。很多担心通货膨胀的人们依然期望投资房地产来获得安全感。
11月下旬的清华房地产总裁商会第八届年会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟放言，未来5-8年后，全国70个大中城市的房价将翻一番。届时，城市的中产阶级将被彻底剥离出主力购房人群。
钟伟认为，房地产市场2010年形势将仅次于2009年，全年楼市会有相对温和的调整，但整体形势乐观。考虑到"货币化"、"城市化"和"人口化"的因素，未来10年左右时间内，对于个人及家庭来说，应该在房地产市场"买入、买入、再买入"。
9月19日，浙江工业大学虞晓芬教授在以"通胀预期下的投资策略"为主题的理财论坛上也表示，房产仍是中长期最佳投资品。她的理由是："近年来房地产行业进步很快，产品日新月异，人们大约7-8年就要重新买房。"通过投资房地产来抵御可能出现的通胀是否可行？这有很多不同的声音。国家发改委宏观经济研究院研究员王小广认为，房地产未来的成长性会降低，不会再像原来房价五六年翻四五倍了。若真正出现"通胀"，大部分人在这期间不会选择买房，这是通胀时期的地产萧条的必然规律，大部分人买不起，房价也就不会上涨。
2009年，许多券商都很看好房地产。联合证券研究所研究员鱼晋华、胡栋亮建议投资者"把握结构性机遇"，理由也是从人口构成角度，国内房地产市场目前仍处在由婴儿潮所推动的大的上升周期内。他们预期2010年楼市的变动，更多的将是由政策等短期因素所推动，楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之的将是二、三线城市成交量的增长。
不管怎么说，"居者有其屋"仍是政府和人民最大的心愿，"居者优其屋"则是所有人努力的方向，别墅也好，蜗居也罢。
品过往 政策越控越助燃
2009年上半年，房地产市场很快从寒冬进入了盛夏，尤其一线城市的房价更是如坐火箭一般直上云霄。北京7月份二手房均价首破万元大关，达到10280元/平米；上海住宅平均成交价格逼近1.74万元/平方米的历史最高纪录，外环外住宅均价也已达到8000元/平米；广州、深圳等地的房价也是居高不下。
与房价高歌猛进相呼应，投资者的购房热情也是日益高涨。
近来，全国楼市身陷政策"优惠门"的浪尖风口以及房价或降或涨的讨论漩涡中。受追涨心理的鼓舞，楼市再次炙手可热，一手房和二手房均价又上台阶。
其实，这样的场面可以映射到2007年，当时出现对5年之内出售的二手房强征30%增值税的传言，导致二手房交易瞬间暴涨，纷纷要赶搭末班车。
政策的些微变动都会给楼市带来"蝴蝶效应"。然而，打压房价的政策往往起到适得其反的作用。开发商以各种手段挖掘利润空间，投资者也为了赶上"高房价的最后一波"前扑后继。收紧的政策一旦出台，其联动效应反而是全国各地的房价应声而涨，楼市迅速升温。
2006年，国家建设部等9部委下发文件，要求每个城市新开工建设的住宅总量中，应有70%以上为90平方米以下的中小套型住宅（简称90/70政策）。政府的本意是"大庇天下寒士俱欢颜"，可是随着独生子女成为购房的中坚力量，90平方米的住宅，在社会公共空间产品缺失的情况下，难以满足"想住上大房子"的需求。万科在广东佛山所进行的"围屋"实验，每套房仅有35平米，有记者惊呼：90/70政策让人类"重回部落化生存时代"。小户型供应量大不吃香，而开发商又舍弃了利润最薄的中间户型，于是市场为了抢夺将来可能稀缺的大户型资源而疯炒大户型房价。
再看2007年9月27日，央行颁布房贷新政，明示第二套房贷款首付提高一成、利率不低于同期基准利率的1.1倍。其目的原本是抑制二套房交易，但实际上却直接带动了120平方米以上大户型的成交比重的上涨。统计资料显示，北京2008年1月中上旬，120平方米以上的大户型房产成交量比重为20.9%，较上月同期16.8%的比重上涨了4.1个百分点。
而今年楼市的年头冷、年中热、年尾异常火爆，再次验证了政策对房价的"催化威力"。
唯恐金融危机中房地产市场深度下滑，今年上半年以来连续出台多项"救市"措施，在这些措施和适度宽松的货币政策、积极财政政策的作用下，房地产市场在经过年初的小阳春之后，中心城市尤其是一线城市的成交量和成交价格都迅猛回升，接近历史最高点。
为何调控房价的政策往往失灵，而刺激楼市的政策又那么立竿见影？专家表示，一方面中国人对房子的感情，刚性需求一触即发；另一方面是房地产对经济的拉动，让政策制定者总是瞻前顾后。据传，未知的新调控政策正在孕育中。
思前景 给你炒房支点招
12月4日，上海的本年度最后一场大型房展会在上海展览中心举行，现场冷冷清清，强势的温州投资客也意外地当了一次看客。
另据报道，在上海的个别热门楼盘，温州投资者的抛盘量已经占到卖盘的三分之一左右。一位叫李萍的温州投资者说："看得上眼的，动辄就是六七万的均价，而价格便宜的，却显然没有足够的投资价值。大家都觉得玩不下去了。"一线城市的房价已经高到连温州投资者都望而却步的程度，一向战无不胜的温州"炒房团"神话在破灭。与此同时，在迪拜，贝克汉姆夫妇、布拉德皮特和老虎伍兹等大腕投资的上千万美元的豪宅也沦为烂尾楼。据报道，迪拜楼市危机中资产瞬间蒸发了约20亿美元。
而迪拜建立在高房价基础之上的经济发展模式，和上海有着相似之处。就在上海房展会的同一天，全国人大常委会原副委员长成思危表示："最近一个时期房产价格暴涨，这可能造成在某些城市局部的房地产泡沫。同时，这也带来了杠杆率过高的风险。"在北京、上海、深圳、广州等一线城市的房地产均价已经全面超过2007年的最高水平的情况下，到一线城市接盘无疑需要巨大的赌注，谁能保证"迪拜第二"不会诞生在中国？
目前，许多机构看好二三线城市房地产投资。譬如，西安、昆明、成都、长沙、合肥等城市的商品房价格上涨的速度尚在合理的范围内，价格尚未出现显著爬升的情况，中西部城市的有效需求还将继续扩张。
另外，一线城市的住宅与商业地产价格"倒挂"现象，在彰显着一个新的价值洼地。在北京市写字楼最昂贵的CBD地区，在售的住宅项目御金台已经卖到了5万元／平方米，而紧邻其侧的SK大厦售价仅为3.1万元／平方米，两者单价竟然相差近2万元。
但是比起利润空间几欲触顶甚至泡沫虚高的住宅，商业地产似乎是未来更明智的选择。据专家介绍，一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价应比住宅项目高出30%左右。
房改15年
1994年：7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。"房改房"概念诞生，私房可以上市买卖，公房作为计划经济的产物退居幕后。
1998年：10月27日《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（34号文）出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。这宣告了住房福利制度的结束，同时提出把房地产业培育成国民经济支柱产业的思路。
1999年：2月23日央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。8月20日国务院转发《建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》，推进住宅产业现代化。9月央行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。住宅建设从粗放型向集约型转变，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市。
2002年：6月建设部等七部委联合发文要求整顿和规范房地产市场秩序。央行重申严禁发放"零首付"个人住房贷款，整顿市场成为主基调。
2003年：8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）出台，经济适用房由"住房供应主体"改为"具有保障性质的政策性商品住房"，"住房供应主体"被大部分的商品房所替代，房地产业成为国民经济支柱产业。
2004年：3月30日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行，随后全国房价涨声一片。2005年：3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为"国八条"。4月27日温家宝总理主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为"新八条"。楼市在短暂观望状态之后便恢复快速增长。
2006年：5月24日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为"国六条"。意见规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
2007年：8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）出台，核心内容在于"加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系"。10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布施行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。房地产业的调控方向发生重大变化。
2008年：1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》。3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。下半年央行5次降息，10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打7折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。但下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。
2009年：楼市回暖，优惠政策年底将取消的传闻引发"恐慌性"购房热潮。中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵以及住宅法专家李明等学者，各自提出了再次对住房制度进行改革的方案，统称"二次房改"。10月，住建部副部长齐骥牵头成立调研小组，谋划下一步政策方向。（编辑/陈雅琼）
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