| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年12月02日 07:31 |
作者： |
于萍 |
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参加工作五年的张女士最近正打算在北京买第二套房。经过一番比较，她相中了南五环内的一新盘，一期开盘价在每平方米11000元左右。通过开发商关系，张女士内部认购了一套60多平方米朝东的一居室。张女士表示，现如今买房和打新股一样，讲究中签率，两三百套的房源，有上千个号在排队。像她那样的买房人主要是看好新盘日后的升值空间。
业内专家指出，在通胀预期及楼市向好的背景下，“抢新盘”的现象已经屡见不鲜，多数新盘推出的一期房源被一抢而光。楼市也频频上演“新盘不败”的传奇。
升值空间吸引投资者
根据北京市房地产交易管理网的数据，11月份北京共有41个项目拿到了预售许可证。其中，首次开盘的纯新盘项目有13个，主要集中在朝阳区及大兴、通州、昌平等远郊区域。从东四环和南五环的新盘认购情况来看，几百套房源往往引来上千人排队购买。而在10月16日北京华贸城还曾上演四千多人抢购700余套房源的“抢楼事件”。
房地产市场既有消费属性也有投资属性。新盘一期价格通常相对较低固然是吸引广大购房人的因素之一，与股市中“打新股”类似，纯新盘中所蕴含的投资价值也是吸引众多投资客关注的重要因素。
以张女士打算购买的北京南四环外的某新盘为例，一期开盘价11000元，60多平方米的小户型总价70万元左右。如果二三期每平方米提价2000-3000元，以首付四成的比例计算，几个月后张女士的投资收益率就可达到50%-70%。虽然还不能马上变现，但收益率远高于银行存款。
一般而言，中小型楼盘开发期为两三年。以目前的价格走势，项目完工结项后，张女士的投资收益率还会更高。
尽管一期开盘的项目往往是整个楼盘中地理位置及朝向相对较差的户型，但是由于相对较低的价格所带来的溢价空间，还是吸引了不少投资者。
“开发商通常采取‘低开高走’的销售策略。新盘一期定价较低，房屋品质也相对较差。这样做一方面是通过低价营造热销的气氛从而聚集人气，另一方面也在为未来提价预留空间。”一家地产销售代理公司的经理告诉中国证券报记者，“11月楼市本应走向淡季，但是近期不少新盘一经推出就成为‘日光项目’，购房者还是看中了日后的升值空间。”
业内人士指出，在计算房地产的实际收益率时，既要包含利息收益，也要考虑资本收益，而且资本收益的影响要远远超过利息收益。换言之，房地产未来价格的走势对于实际收益率更为重要。
多因素造就“新盘不败”
业内人士介绍，由于开发商普遍选择递进的开盘方式，因此越往后开盘的房屋品质和朝向越会好于前期。楼盘品质和位置的提升，意味着开发商建造成本和拿地成本提高，因此楼座因位置变化而调价5%是常规的营销策略。
一位房地产中介人员告诉中国证券报记者，纯新盘开盘价格留有溢价空间除了开发商的营销策略外，也可以从购房者的资金占用成本角度考虑。一套总价100万元的期房，首付款先交40万元，但是起码要等到1年以后才能交付。“算下来，这期间的资金占用成本和购房人承受的风险，也是应该考虑的。”而且从项目建设的进度来看，即使一期完工，但小区内的相关配套设施还未全部建成，购买一期房源的房主不能马上享受到开发商承诺的楼盘设施服务和周边环境。“而越到后面开盘的楼座，相应设施建设越完善，因此价格也会越来越高。”
此外，随着城市规划和交通轨道的建设，一些位于未来城市交通规划沿线的楼盘和处在价格洼地的房地产的需求开始增长。以北京为例，随着南城发展计划的公布，方庄、马家堡等地区的二手房购房需求增长了10%，该区域内楼盘升值的信心也陡然增加，吸引了部分投资需求。
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