| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年11月23日 09:15 |
作者： |
陈青蓝 |
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国企和民企各有各的优势，也各有各的软肋。比如集团的管控问题，尽管在各个集团企业都存在，但这个问题对国企来说更加难以解决，也更致命。各自为战、管理链条过长、决策效率低下，这是常见的“国企病”。
当然，国企当中也有相当优秀的企业，如中海、保利等，在与行业标杆企业竞争起来也不落下风，其决策效率也不见迟缓。这些企业有一个共同特点，那就是已基本理顺了集团管控问题，企业治理结构趋于合理。这个问题看似很“技术性”，但涉及到国企体制问题，其实解决难度极大。这个问题如果解决不好，在房地产“淘金热”过后，这些隐藏的病灶就会突然发作。到时候，这些看似来势汹汹的大鳄，就会被退潮卷走，就像他们从来没有存在过一样。
先有儿子，后有老子国有房企的集团管控是一个历史遗留问题。
国务院最初核定以房地产为主业的央企有5家，但实际上从事房地产开发的央企数不胜数，而地方国企更是遍地开花。到了2004年，国资委要重组国有房企，将央企房地产企业核定为16家。然而直到今天，央企重组启动5年了，除中房集团获得华能集团的房地产业务划拨之外，这场重组实际上毫无进展。资料显示，到目前为止，169家央企当中，有80%的企业涉足房地产业，也就是说有130多家央企正奋战在房地产开发第一线。
这其中，不但挖煤的、炼钢的、修铁路的、开飞机的、开船跑码头的都跑来造房子，而且即便是同一个央企之下，也是山头林立。可以说是村村都挖了自己的地道。一位知情人士向记者举了一个例子，中国中铁有自己的房地产公司，而下面的各个局、各个工程处也有自己的房地产公司，总数可能有几千家，仅中铁二局下面就有14家房地产公司。
众所周知，在国企体制下，干部只听命于任命他的上级。房地产公司总经理都是局级、处级干部，企业创办也是当地的子公司注资，动用的也许是“小金库”里的钱。在这种情况下，仅凭集团总部发过来的红头文件是很难达到整合目的的。何况总公司层面的房地产公司是刚刚成立，经验、管理能力都不足，如何管理下面的那些做了多年开发的房企？而且，很多央企下面分立的房地产公司良莠不齐，子公司、分局之类的单位一定是把持着优质资产不愿意出手，不良资产对方又不愿意接受，有这样的僵局就毫不奇怪了。
打通各村的地道，并不是一件容易的事情。
半吊子整合尽管如此，对大多数央企来说，在两年，第一阶段的整合即形式上的整合已经基本完成。
通常央企房地产业务的整合轨迹是这样：开始时各公司各自为政，在区域内形成一定的规模和地位；进而集团成立房地产子集团，统一规划管理集团各子公司名下的房地产业务，并将房地产业务作为集团的一个重要板块发展。形成的局面是，房地产业成为集团整体布局的一部分，而且大部分都着力推进房地产子集团的上市，形成一个集团层面的平台，进而形成全国性的房地产集团。
然而，在这个过程中，很多国企的整合仅仅完成了一半，以前的诸侯国仍然各自为战，而且因为整合困难，往往在一些国有房企里形成双主体，比如，中粮地产和中粮置业，中铁地产和中铁置业，中海和中建地产，中航集团的中航地产和中航瑞赛公司。
而且整合以后原来的问题依然存在。地产集团公司和下属的局、子公司的房地产公司，看似上下级关系，但是目前来看很多国企旗下的房地产业务，仍然基本上是各自为战。房地产集团总部的资源配置功能和控制能力薄弱，子公司的资源难以调度。子公司仍然是各自为战，甚至在同一个地区，一个集团下面的子公司还互相竞争，互相拆台。
长长的链条国企的管控问题还体现在集团层级过多，效率低下。
在央企整合房地产业务的时候，原有的子公司很多本来就是集团型企业，下辖各种形态的众多分子公司，原本有3个管理层级，即集团公司、区域公司和项目公司，成立房地产集团之后，又多出房地产集团这一个强势层级。于是，作为最下面的项目公司的一项决策可能需要报批数个月之久。
这并不是一个容易解决的问题。因为在国企体制下，管控涉及到椅子问题和帽子问题，这是最难以解决的问题。
更何况，很多国企，尤其是大型央企，往往都有多种业务，在集团总公司的战略地图上，房地产只不过是一个板块而已，因此对地产业务的管控模式往往摇摆不定，时而整合、时而放权，地产企业对下属企业也是如此，这就导致了这些企业的开发效率大大下降，决策机制捉摸不定，导致没人负责，没人做事，互相推诿，办事效率很低。
这些因素导致的结果即使不是项目烂尾，也是开发周期大大延长。而这一点恰恰是这些大鳄们的软肋所在。房地产行业是一个准金融行业，资金的周转率决定了一个企业的利润率甚至生死存亡。以民企的决策效率一个两年可以开发完毕的项目，国企可能需要5年，在这种情况下，即使国企以极低的代价拿到很好的地，其利润率也会被冗长的开发周期所吞噬。
那么，这个问题应该如何解决？
其实，正如我们前面所分析的，这并不是一个技术问题或管理问题，管理技术上的问题都不是重点，这个问题核心还是一个政治问题，也就是利益平衡的问题，要解决只有凭借有关企业领导人的决心和意志。正如前面所提到的，国企也有非常优秀的企业，如中海、保利等，说明只要下决心，国企的管控问题还是可以解决的。
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