| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年11月13日 07:59 |
作者： |
张艳红 |
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离2010年亚运会举办还有一年时间，广州房地产市场已经迫不及待，提前预热。继广州白云新城项目出让之后，又一巨无霸“亚运城”（即亚运村）项目于日前整体挂牌，起始价高达165亿元，全国总价最高的地王将在广州诞生。
截至目前，全国总价最高地王的纪录还未超过100亿元。而广州亚运村项目即使最终以底价成交，也超出之前总价地王最高纪录，相信在短时间内，这一最高纪录都难以突破。
事实上，随着亚运会的逼近，广州的土地出让也开始摒弃以往小幅土地出让的“惯例”，逐步推出一批体量较大且广受关注的“保留”项目，同时为保证项目建设进度能与亚运会开幕时间“相匹配”，部分项目对竣工时间甚至开业时间均作了详细规定。广州城市建设的进程，正在加快。
总价最高“地王”将诞生
广州市国土房管局11月11日发出国有建设用地使用权挂牌出让公告显示，将于12月22日下午3时整体公开挂牌出让广州市亚运城项目用地。由于此番是整个亚运村土地使用权的整体出让，其起始价高达165亿元，或许将刷新国内土地出让史上的全新纪录。
资料显示，亚运村标的包含除场馆以外的所有设施以及14块未开发用地，项目总建筑面积高达438万平方米，其中赛时已建成物业约106.65万平方米。该次出让的亚运城项目占地面积263.952万平方米，其中涉及的商业建筑面积20.76万平方米，公建及其他配套设施建筑面积32.36万平方米，居住建筑面积384.88万平方米。
一个简单的比较，有助于理解亚运村项目的规模。今年以来，广州土地一级市场总共出让了居住类地块19宗，总用地面积145.53万平方米，这个数字，仅相当于亚运城标的中住宅体量的55%。
此次亚运城项目的整体出让，事出突然，尤其是如此大体量的土地打包出让，按照以往的做法，这些地块应该是以逐一出让的方式进入市场。不过，今年以来，广州的土地出让已开始出现大体量地块集中出让的趋势。较早之前，保利地产刚刚一次性获得琶洲村的4幅地块。
亚运村整体挂牌，巨大的体量注定这一次将是只有房地产行业中的“超级豪门”参与的游戏。消息显示，保利地产早在今年6月就扬言要争夺这一项目，万科也秘密对该项目进行了调研。日前，富力地产、雅居乐两家发展商的相关人士，也向外界透露了参与角逐的兴趣。
无疑，即使在未来，类似亚运村这种体量的项目绝对不会成为土地出让中的一种常态，而是一个只有特殊时期才会发生的特例。尤其是亚运村标的中，包含了已建成物业约106.65万平方米，其中住宅约80.34万平方米，商业约6.58万平方米，公建配套约19.73万平方米。在此之前，这些项目的开发由政府主导进行。
已建成物业中，住宅部分在明年初就可以达到销售条件，即开发商一旦接手，便可拥有80万平方米住宅可供销售回款。有业内人士计算，如果按照10000元/平方米的单价计算，80万平方米的住宅销售回款额有望达到80亿元，占土地出让款的一半。因此，操作这个项目的资金压力，并没有表面上看起来那么大。
向大集团倾斜
随着亚运会日期的逼近，广州的城市建设大有提速之势，短短两三个月时间内，已经有多个大型项目被推向市场，包括琶洲村改造、白云新城等。
此前，广州在推进大型项目上的进度，始终显得不温不火。例如恩宁路旧城改造项目，有关部门从2005年着手启动，但直到日前不久，这一项目才得以正式拆迁。加上此前几年出让的大批项目，由于部分发展商违约，导致项目未能如期推进。为此，广州国土部门在近期的项目出让中，进行了较为明显的调整。
为此，广州国土部门正试图改变以往的土地出让形式，不再按照过去“小地块”分割出让的方式，而是多个地块捆绑出让，设置较高的准入门槛，确保只有较大实力的开发商方能参与竞争。同时在施工进度上约定更为严格的条款和更短的工期。
10月底，白云新城的挂牌招标曾引起行业几大关注。由于该项目地处老机场，属于市区难得的优质地皮，自从白云机场搬迁后，老机场就一直受到各路资金的密切关注，直到今年10月，才推出了首批4宗商业地块。
但由于出让条件高，白云新城项目始终被看做是广州市政府为大连万达量身定做。因为根据出让公告，仅有大连万达等极少数开发商能够达到竞买条件。根据出让公告的工期规定，大连万达必须在明年10月左右实现商场和酒店全面开业，这意味着万达只有不到一年的时间来进行开发。
无独有偶，保利地产不久前获得琶洲村的改造项目，也因为出让条件设置了异常严格的限制，导致最终由保利地产独家摘牌。据透露，该项目总建筑面积多达185万平方米，总投资额将不低于50亿元。值得关注的是，保利地产获得该项目后，只有极短的时间来完成整体拆迁及首批安置房的建设。
有人士分析，鉴于此前广州曾经有多宗“地王”出让后被退回或者闲置，导致许多项目没能正常推进，影响了城市规划的进度。因此，目前国土部门采取打包出让的方式，实属无奈。“毕竟，比较而言，大发展商违约的几率比小发展商低很多。”
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