| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2009年10月22日 09:04 |
作者： |
李丽 |
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每经记者 李丽 发自上海
此前认为“银十月”会变成“铁十月”的人现在可能会大跌眼镜，经过了7~9月份的平淡，楼市在“十一”长假后的第一周出现了爆发式的反弹，大部分主要城市的楼市呈现出量价齐升的态势。但反常的是，开发商在借着这波行情加速推盘的同时，却在土地市场上放缓了脚步。由于房地产交易环节实行的一系列优惠税费或将于年底截止，住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹也在昨天表示，应抑制纯投资需求，并出台政策保护自住性需求。业内人士认为，在今年的优惠政策结束后，后续的房地产政策走势，将直接关系到明年楼市的走向。面对未来政策的不可预知性，保证充足的现金流成为房地产企业首要考虑的问题。
一线城市量价齐升
中国指数研究院的数据显示，上周（10月12日~18日，下同），在其监测的30个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有28个，占比约为93.3%；其中环比增幅最大的为重庆，达到252.32%，天津和成都的环比增幅都超过100%，分别为185.12%和102.39%。
记者了解到，北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市成交呈现量价齐升的态势，上周，北京共成交商品住宅2944套，成交面积环比上涨44.47%为34.89万平方米。与此同时，搜房网新房数据监控中心数据显示，上周北京房地产市场的交易均价为16400元/平方米，环比上涨了17.39%。
与北京的成交井喷类似，上海商品住宅成交量环比上升15%，达33.92万平方米；商品房成交面积43.92万平方米，较前周增加19%。与此同时，豪宅的热销提升了楼市成交均价。
广州、深圳楼市的成交量也纷纷在上周大幅上扬。上周，广州一手房网签数量达到了2657套，较之前一周上升167.8%。而深圳一手房市场共成交1873套，环比上升43.5%，成交均价为20766元/平方米，环比上升15.1%；二手房共成交2808套，环比上升276.9%。
在归结楼市上周成交量出现大幅增长这一现象时，易居中国分析师薛建雄说，由于“十一”长假期间交易中心的工作日较平时减少，有部分长假期间交易的房源在上周陆续登记。因此，在节后出现成交量上扬属于正常现象。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，2008年挤压的购买力在今年逐步释放，经过7~9月份的调整，到了10月，业主、买家对后市预期开始趋于一致，促使交易加速达成。此外，今年房地产交易环节实行的一系列优惠税费，能否在明年得以持续也存在一定变数，部分买家可能因此加快入市节奏，整个四季度的成交量有望小幅增长。
增加供应促销量
记者了解到，面对年底房产政策走势的不确定性，不少开发商借着这波反弹行情加速推盘。
薛建雄指出，在国庆长假后的首周，部分城市的新增供应量开始出现大幅增加，这也是促使成交量出现上涨的主要原因之一。
以上海为例，易居中国?CRIC系统显示，上周上海有25个商品住宅楼盘推新房源，新增供应量达41.15万平方米，环比增加53.3%；与最近20周的平均水平相比，上周供应量高出34.65%。就商品房而言，佑威?楼市通的数据显示，上周上海市商品房新增供应面积为51.83万平方米，环比前周增加111%。而北京则是有越来越多的项目开始加入打折促销的行列。有媒体报道称，在北京，一些位于黄金地段的项目也开始加入促销，目前大约有50多个项目开始进行优惠活动。
来自南京市房产部门的消息称，截至10月15日，南京市10月前半月已有19个楼盘领取销售证上市，其中新增住宅3064套，面积34.27万平方米，较9月同期增长近20%。
房企拿地热情低落
尽管开发商加速推盘，并不差钱，但一个有趣的现象是：就在楼市成交量冲高之际，开发商们对土地的热情出人意料地低了下来。
10月13日下午，中粮地产以2.35亿元的价格，拿下了南京江宁九龙湖一幅住宅用地。然而，值得注意的是，该地块的楼面地价仅为3151元/平方米，较两年前同一区域的地块楼面地价下降将近3成。
10月16日，上海中国二十冶建设有限公司以4.031亿元和3.2亿元的底价，竞得在安徽芜湖的0919、0920两幅地块。
事实上，上述3幅地块仅仅是土地市场转冷的冰山一角。中国指数研究院的数据显示，上周土地成交价格下跌明显，楼面均价为1506元/平方米，环比下跌82%；住宅用地楼面均价为2462元/平方米，环比下跌71%，大多地块以底价成交。
这一土地成交数据与一周前的市场调研结果一致。上周，克而瑞中国公布的调研结果显示，四季度有拿地计划的企业比例有所下降，从第三季度的约50%下降至约43%，基本上回到了今年第一季度的水平。
楼市调控政策苗头已现？
有业内人士表示，开发商们之所以对土地市场开始恢复理性，或许与未来房地产调控政策的不可预知有关。
据报道，中国证监会酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则将要求房地产企业整改。有业内人士认为，这也许是房地产宏观调控卷土重来的苗头。
同时，针对外界关注的投资需求应抑制的问题，昨天上午，出席2009年全球商报论坛的住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹表示，对纯投资者需求，应加大投资成本，比如征收物业税、提高信贷支持的成本等，并出台政策保护自住性需求。
来自香港的消息称，香港金融管理局可能取消为投资物业提供的按揭保险，以求努力抑制楼市泡沫。与此同时，香港金管局可能考虑将价格逾2000万港元的豪宅首付比率，从原来的30%提高至40%，以遏制“猛涨市场的投机势头”。
一位业内人士表示，在今年的优惠政策结束后，后续的房地产政策走势，将直接关系到明年楼市的走向。秦虹透露，二手房交易税收的优惠政策何时退出尚没有时间表，还需看宏观经济发展是否达到了政策的预测目标。
面对未来政策的不可预知，保证充足的现金流成为房地产企业首要考虑的问题，因此，企业对IPO、对融资的热情依然高涨，事实上，资本对于房地产企业的发展来讲非常关键，房地产企业想在这一行业中站稳脚跟，就必须抓紧“资本”的“稻草”。根据克而瑞（中国）对中国房地产企业的跟踪调查，近期拟通过IPO或者借壳方式谋求上市的企业达到39家。（每经记者郭晓军对本文亦有贡献）
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