2009年上半年，注定要成为中国房地产史上的深刻记忆。 2008年不少房地产企业销售大减，甚至资金链出现问题。 2009年楼市迅速回暖，企业竞相拿地，成交量和成交价格不断创新高。楼市的这一大逆转出乎所有人的意料。

　　在这样的楼市大背景下，今年的“假日楼市”更是被寄予厚望。虽然战事未至，但硝烟已经弥漫开来。上周本刊兵分数路，潜入上海地产10路阵营内探营，从“生态住区”的新江湾城到“北欧风情”的罗店，从“资源优势”的滨江到焕发“新风貌”的嘉定新城……，项目集中的各个热点板块，好比是兵力集结的兵团驻地，其以各自独有的“方阵”，迎接上海置业者的“大阅兵”，正紧锣密鼓进行着“演习”。

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　　大佘山：不断扩张的别墅圈

　　方阵看点：稀缺佘山景观资源、

　　成熟高端别墅区

　　佘山是上海高端别墅板块的图腾。在正佘山脚下，月湖之畔，上海紫园、佘山高尔夫别墅、紫都·上海晶园、世茂佘山庄园……不约而同相聚而至，使佘山的自然风光和景观资源价值得到了巨大的释放，提升了整个佘山别墅板块的居住价值和投资价值。

　　随着正佘山土地资源日益稀缺，高端别墅开发日渐饱和，一个大佘山版图正在以佘山为原点向外扩张。

　　泗泾、赵巷等区域，这些大佘山范畴里的别墅生活区，经过多年的磨砺，也都得到了长足的发展。它们处于佘山版图强劲的辐射半径之内，不仅享有纯正的佘山资源，而且拥有深厚的历史文化底蕴。轨道交通9号线将这些区域到市中心的时间大大缩短，与周边区域的沟通体系越发紧密，于是一个泛佘山圈层正在以佘山为原点向外扩张，这些区域一跃成为泛佘山地区极具价格潜力的别墅区域。

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　　龙华：滨江格局创新者

　　方阵看点：特色旅游区的定位、

　　可预见的潜力价值

　　徐汇区政府将徐汇滨江功能区定位为“公共休闲、特色旅游区”，整个徐家汇城市副中心，亦会随之向南延伸至黄浦江畔，从而获取更广阔的发展空间。

　　大型的游客休闲广场、游艇码头、高档住宅、商务楼、星级酒店，特色鲜明的沿江餐厅、商铺……，这一切将使徐汇滨江成为世博会上一段靓丽的风景线。

　　从成交方面来看，龙华板块成交有以下特点，可售住宅项目少，2009年1月-8月成交量较大的仅有尚海湾豪庭、徐汇苑、和百汇园三个项目，其中尚海湾豪庭又占绝大多数比例，尚海湾豪庭成交量的所少直接决定板块成交均价；从供给来看，龙华板块2009年没有新增供应。因此随着板块规划的不断推进，整个区域的住宅价格有望重估。

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　　四川北路板块：成熟生活居住区

　　方阵关键词：商圈概念辐射、

　　选择面加大

　　属于内环以内的虹口区四川北路板块，一直是区域购房者关注的焦点区域之一。区域内除了拥有成熟的居住氛围外，优越的教育资源以及四川北路商圈和北外滩航运旅游商务区以及轨道交通4号线、8号线、10号线、12线等配套建设对于整个区域的价值提升作用正逐步显现。此外，在该片区内将打造出沪上又一个“新天地”时尚人文商业街区，于北上海现存唯一的洋房区内引入国际一线品牌的品牌旗舰店，形成一个集商务、居住、公园和休闲娱乐为一体的高档复合型街区。这将进一步提升周边住宅的价值。

　　同时，在供应方面，四川北路板块相继公开了中信·和平家园，瑞虹新城三期、宝华城市花园、溧阳华府二期，打破了去年波澜不惊的局面。因此，今年想在虹口置业，选择的余地还是比较多的。

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　　南翔：古镇变身人居高地

　　方阵看点：大牌进驻、轨道交通

　　11号年底开通

　　承接上海城市郊区化推进和周边产业带兴起的利好，南翔楼市凭借独特的历史人文气质和便捷的快速交通网络在整个嘉定区一枝独秀。轨道交通11、17号线的建设，更丰富了板块与中心城区的交流通道，极大扩展了对市区人口的吸纳范围，使板块楼市在近几年取得了良好的扩张和提升。

　　伴随金地格林世界先行进入，目前区域价格已上升至一定水平，金地格林风范城公寓最新价格已上升近15000元/平方米，而联排价格已超过20000元/平方米，花园洋房价格更是高达25000元/平方米。上隽嘉苑位于金地格林风范城东北角，目前联排价格也达到了16500元/平方米以上。板块内大型综合项目——骏丰嘉天下的上市将为板块注入更多活力。而8月底，知名房企华润置地以35亿元的价格在南翔摘得了两幅新地块，预示着整个南翔的板块开发再上一个新的台阶。

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　　临港新城：以湖为核心造“大城”

　　方阵看点：新城宜居性和

　　潜力性凸显

　　“大浦东”概念的形成将“两个中心”独揽怀中，临港新城作为上海建设国际航运中心的重要组成部分和核心功能区，成为“大浦东”发展架构中独具辅城作用的又一个战略重地，也是上海经济发展重心东移战略的大舞台和后劲所在。

　　临港新城位于中国长三角经济群中心，北接上海浦东国际机场，南靠上海洋山深水港，毗邻中国第一座跨海大桥——东海大桥，以及第一个国家级保税港，将建设成为一座功能完善、并集合了社会、经济、环境、文化等同步协调发展的综合型现代都市新城。临港新城的主城区规划借鉴了国际著名港口城市的风貌特色和建设经验，布局以“滴水湖”为中心的典型“田园城市”模式，以“滴水湖”为核心，湖中布置三个形状、大小、功能各异的岛屿，景观别具一格。以湖为核心来造“大城”，临港新城的发展规划前瞻性可见。

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　　天山板块：水岸聚居区发展潜力大

　　方阵看点：虹桥交通枢纽辐射、

　　成熟商圈围绕

　　经过这些年的精心规划，苏州河两侧已经成为继黄浦江之后，又一个受购房者欢迎的水岸居住区。其中，天山板块是近年来崛起的最耀眼的水岸宜居板块之一。天山板块地处长宁区中心，位于中环线与内环线交接处，坐拥天山、虹桥、古北、中山公园四大商圈，地理位置十分优越。整个区域内以住宅为主，楼盘主要集中在长宁路、天山路两条东西横向轴线附近，并且依托苏州河及滨江绿化带，形成了滨河聚居区。

　　建设中的虹桥交通枢纽预计在2010年基本建成，届时轨道交通2号线将串起虹桥、浦东两大机场，成为上海最为重要的交通纽带。随着轨道2号线和上海其他城市轨道交通的连通，未来天山板块的发展潜力还将进一步释放。

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　　新江湾城：将生态湿地宜居城坚持到底

　　方阵看点：生态型、知识型

　　城市居住区

　　定位为生态型、知识型的城市居住区，新江湾城吸引了珠江、瑞安、华润、汉斯、仁恒、铁狮门等众多国内外品牌开发企业进场逐鹿。

　　虽然新江湾城板块经历了“房价该不该破万”、“面包贵过面粉”、“换地事件”等一系列争议焦点，市场信心受到了极大的考验，但从今年1-8月新江湾城板块相关数据来看，整体供应量达123244平方米，成交量达200049平方米，存量去化明显，板块均价达到21552元/平方米的事实，证明板块价值已经被广泛认同。新城御景在2006年以均价9860元/平方米推出，2009年，新城御景精装公寓的价格更新至25000元/平方米左右，由美国汉斯的加州水郡精装大户型8月中旬上市，均价也达到25000元/平方米，华润置地橡树湾公寓新推房源24000元/平方米起价，较去年年底增幅超过20%。此外，仁恒怡庭于本月8日上午正式开工建设，该盘规划18栋总高7层的多层房源，均为160平方米以上的大户型，预计将在2010年第三季度推出。在品牌开发商的全力以赴下，这个生态湿地宜居城将形成一个持续性的供应序列。

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　　罗店：北欧新镇在腾飞

　　方阵看点：一线品牌进驻、

　　轨交7号线即将开通

　　北欧古老的气息在罗店演绎得淋漓尽致，好像一首行板如歌的梦幻曲。而罗店方阵的看点远非仅此而已，还在于下半年开通的轨道交通7号线，和一批以上置、万科、景瑞地产以及朗诗等为首的国内知名地产企业在此扎营，使新镇的发展如虎添翼。罗店的热度在今年9月2日罗店新镇D1-2地块的推介会上也可窥见一斑。仁恒置地、农工商房地产、景瑞地产、金地集团、盛高置地、江苏新城等23家房地产企业对该地块表示出了较高的关注度。

　　目前板块在售的万科琥珀郡园，为多层带电梯的花园洋房，毛坯公寓房价格达到16000元/平方米。于8月上市的美兰湖岭域首批房源已经售罄，后续将推出两房和四房房源。而上置集团的美兰湖高尔夫别墅也将推出二期联排别墅产品。值得关注的是，来自南京的朗诗地产将成熟的十大居住科技系统带入罗店，项目朗诗绿岛也将在下半年上市销售。购房者在罗店的选择余地还是相当大的。

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　　宝山顾村：在城市向北中华丽转身

　　方阵看点：8000亩生态主题公园、

　　轨道交通7号线

　　在城市向北的过程中，宝山顾村板块凭借较低的价格、较大的楼盘放量、年底即将通车的轨道交通7号线，晋升中外环线上最有特色的新兴居住板块，而占地将达8000亩上海最大的开放式生态主题公园顾村公园的出现，则让顾村板块华丽转身，绿色顾村成为新一轮的价值聚变的关键词。

　　从今年1-8月的统计数据来看，顾村板块整体供应量达352514平方米，成交量达377460平方米，求略大于供的态势也让板块均价一举破万，达到11648元/平方米。有意思的是，由旭辉、保利、农工商、绿地等品牌开发商推出的市场表现良好的项目，皆环绕顾村公园而建，绿色生态成为共同卖点，通过打磨公寓、别墅等多元化的产品而展开差异化竞争。目前，板块内第四代公园地产代表作品保利·叶上海目前单价在12600元/平方米左右，同样是混合型社区的旭辉依云湾公寓价格现在也已跳升至12000元/平方米，绿地集团的绿地公园7号报价也在11000元/平方米起，东方帕堤欧对外也报出12000元/平方米的价格，从规模上来说，保利、绿地等动辄数十万平方米的开发量，足见其长期深耕于此的决心，对购房者来说，值得长期关注，选择的余地也更大。

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　　浦江镇：新兴居住区前景可观

　　方阵看点：相对实惠的价格、

　　渐渐成型的人居氛围

　　随着轨道交通8号线的通车运营以及8号线二期的逐渐延伸，新浦江镇方阵顿时成为本次阅兵上海中最值得关注的轨交方阵。不到16000元/平方米的成交均价让越来越多的年轻人会选择在这里置业。除了相对较低的价格以外，面积在60平方公里左右的浦江大型生态片林也让不少置业者怦然心动。目前，随着一品漫城、新浦江城、浦江智汇园为主的一些普通住宅项目的热销板块的人居氛围逐渐形成，而沪上首个生态节能商务园区浦江智谷也为浦江镇的业态发展提供了全新的思路和方向。

　　总面积达28.91公顷的浦江基地鲁汇A、B块已于日前发布了预公告，预计近期将挂牌转让。新浦江镇这一新兴居住区域的未来前景值得关注。

　　专家眼中的特色“方阵”

　　龙华板块价值有待重估

　　佑威房地产中心执行董事黄志坚

　　2009年8月，龙华板块商品住宅成交面积为1902平方米，相比7月出现了大幅度的下跌，而成交均价也出现了明显的回落，跌幅达到了19%。主要因为目前区域内的存量仅为8.8万平方米，其中恒盛·尚海湾占到7.5万平方米之多，其他项目都是尾盘销售。但从2009年区域整体走势来看，整体还是显现出向上的趋势。随着世博的日益临近与基础设施的不断改善，作为浦西直接受世博影响的板块，人气的越来越旺和零供给之间的矛盾将会越来越突出，区域住宅价格也会水涨船高。

　　新江湾城前景优势明显

　　华燕市场研究中心副经理张晴怡

　　整体规划的新江湾城无论是从生态环境还是人文环境，乃至其整体规划面积，在上海内中环间都是数一数二的。新江湾城目前已出让土地大约仅为总量的1/3，已开发的土地也不足整个土地总面积的1/10，后续供应将长期旺盛。一些早期项目如涵碧景苑近期去化速度明显提升。假以时日，等到新江湾城的开发具备一定规模的时候，房价会再上一个台阶。

　　罗店宜居价值被发现

　　中国指数研究院分析师宋会雍

　　罗店板块早期别墅产品虽然出色但无法带来大规模城市人口，区域人气稀落的问题长期存在，轨交7号线的开通将使这一局面有效改观，区域生态价值也将得到更多体现。近期的罗店板块明显升温，区域内代表性楼盘万科琥珀郡园首次开盘即取得热销，第一周成交94套，成为上海轨交物业成交的较大亮点。综合板块地理区位与当前房价水平，建议城市中端改善型居住需求进入。