| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年08月19日 07:11 |
作者： |
吴铭;万晶 |
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8月17日，万科在上海举行以“绿色住宅，健康居家”为主题的C级装修房部品集中采购签约仪式，采购总金额逾10亿元。负责集团采购的万科副总裁周卫军8月18日在深圳接受中国证券报记者采访时表示，集中采购的规模效应开始显现，通过此次集中采购可降低采购成本逾1亿元，今年底万科将制定其他3个级别的装修房标准，2011年万科将基本实现普通住宅100%装修房开工，集中采购成本还有望进一步下降。
市场集中度仍待提高
周卫军表示，实现装修房集中采购难度较大，这是因为房地产行业集中度低，对于开发商而言，还存在着组合社会资源的功能要求，将优秀供应商整合到产品开发当中，在万科内部，一线公司地域跨度很大，导致规模效益无法体现，无法保证部品质量的稳定性。
万科此次进行的集中采购，大前提是装修房标准化。此前，万科在30多个一线城市对产品进行品类细分，并针对客户需求产品品类将装修标准分成A、B、C、D四级，其中C级、D级标准对应首次置业客户需求，C级产品约占万科产品供应总量的60%即3万套，具备较大的集中采购空间。
据了解，万科自2008年初开始进行C级标准装修房研发立项。首先对各区域装修房标准进行收集、分析、提炼、整理，其次进行大范围市场客户调研，了解客户装修预算、装修程度，再由万科旗下的万创建筑研究中心进行C级装修房标准研发，历时一年到今年3月确定设计标准，最后才在此基础上确定采购标准并进行招标。
此次万科集中采购主要针对地板、瓷砖、户内门、橱柜、收纳、背景墙六类产品展开，采用网上招标方式，69家供应商参与招标，其中23家供应商中标，都是业界知名品牌企业。
周卫军坦陈，此次招标总体效果较好，但6类产品共23家供应商中标，反映出市场资源集中度不高的问题，尤其后三类部品集中度不高，涉及到安装能力匹配制约因素，影响到了集中采购的效果。
集中采购带来“双赢”
据了解，在没有经过集团集中采购前，万科装修材料种类多达1600多种，而标准化集中采购后即压缩到27种。以科勒品牌洁具为例，原来供应万科的型号种类有170多种，现在只确定了2种。
“我们比较关注供应商的规模和品牌优势，关注所供应产品的环保和人身安全健康标准，这也导致采购成本增加了一部分。”周卫军指出，万科以“绿色住宅，健康居家”为切入点，严格制定装修部品技术标准，各类部品技术指标的制定均为高于国标、行业标准，比如木地板的甲醛释放量标准就要比国标严格3倍。
周卫军认为，集中采购有利于供应商。供应商可以事先做好计划与准备，能大大减少在原料采购、生产备货、尾货处理中的成本支出，提升生产效率，降低制造成本，并能缩短供货周期，万科也可以从供应成本的下降中获得利益，同时装修质量也能够得到有效保障，从而实现“双赢”。
中国证券报记者问及当质量与成本之间发生冲突时万科的选择，周卫军称：“一定是质量优先。”他表示，万科不会为了降低成本而压迫供应商降价，万科必须拥有坚强的供应链与其共同成长、发展。
装修房乃大势所趋
集中采购的推行与装修房的发展密不可分。周卫军认为，装修房已成为房地产行业的大势所趋。从国外情况看，装修房是基本产品标准，但处于初级阶段的中国，毛坯房仍很普遍。不过未来2-3年内建设部有可能会出台建筑产品标准，要求发展装修房。
资料显示，毛坯房会产生大量的二次污染，每100平方米毛坯房装修平均产生2吨建筑垃圾，并且毛坯房还不利于社会资源的集中与整合。万科从2004年开始发展装修房，目前其装修房产品比例已达到50%，且已经提出，2011年基本消灭毛坯房。而周卫军表示，只有装修房设计接近甚至超出客户预期，才能得到客户的认同。
自1999年开始实行努力尝试材料部品集中采购以来，经过10年的发展，万科在材料部品集中采购方面的规模约14亿元，相对于每年200-300亿元的建造成本支出（包括总包施工），所占比例并不高，集中采购的空间还很大。此次万科C级装修房部品集中采购就达到10亿多元，周卫军认为，这充分显示出集中采购的规模效应，未来A、B、D级装修房标准确立后，相应的集中采购更能体现规模优势。
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