| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年08月19日 09:26 |
作者： |
袁雪峰 |
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⊙袁雪峰 水星投资副总经理
农村集体建设用地可流转会带来两个结果 。
一是农耕地的流转。 农耕地允许流转可以带来农业产业化。农业生产的集约化经营，可以提高农业生产效率，解放农村剩余劳动力，提高农业技术水平，增加农业收入。
二是集体建设用地流转。农村的集体建设用地包括宅基地，乡镇企业用地，村落公共用地等。让这部分土地可以最终置换为城市建设用地。这一块，对房地产业将会产生很大影响。
原来的土地政策是由国家征用农民的土地，只用支付较少的费用就可以收归国有，然后经过一级开发，招拍挂上市，随行就市，随着房价地价的不断上涨，地方政府可以从中得到很大的收益。但很明显，在这种土地的流转方式中，农民真正得利很少。而实行新的土地改革之后，最大的不同点在于，原来土地出让金的钱是交给国家，现在是土地出让金交给集体，归农民集体所有。农民通过这个体现他对土地的权益，在离开土地后仍然可以得到保障，而且这个保障是很丰厚的。
过去三十年的城市化发展以征收农地为主，因为在城市征用闲置用地很难，比如征用一个旧厂房的地，或进行旧城改造，这可比征用农地困难得多，花费也多得多。这可以从拆迁纠纷之多和拆迁费之高看出来。因为在城市内征地难，所以大部分的建设用地都以征用农地为主，结果导致城市发展不断在“摊大饼”，耕地保护的红线也很容易被突破。
如果农村几亿亩的闲置用地能够进入土地供应市场，将对平抑房价非常有利。现在北京的轨道交通已经超越了城区之间的范围，而扩展到周边城市，比如，北京到张家口，北京到唐山，原来都是火车才连接的地方都将由地铁连接起来。城市连接起来以后，将沿线的农村、城镇都可能串起来，这虽然会拉动当地的房价，但却可以缓解大城市的压力。过去人都往城市集中，给城市人口、公共设施、社会治安带来很大压力，但如果农村实现城镇化后，城乡差别缩小，新的城乡一体化会使一部分人留在城镇而非涌向城市，这会拉低将来的房价。当然这将是一个漫长的过程。
（王晓华）
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