过去不久的七月楼市终究没能像七月艳阳一样热力澎湃，始于二套房信贷政策“变故”的楼市观望风再度大作，日成交在几乎清一色的利空声中选择了激流勇退，并一举创下了日成交４６套的最低线。
在素来躁热的深圳楼市，这样的成绩单免不了引来口水滔滔和无际联想：有人说，我们能在种种市场历史走势中发现一些惊人的相似——成交腰斩，投资客清场，价格在几个月后出现松动，楼市量价双坠、螺旋交替……当然，看多派更能从蛛丝马迹中发掘市场在短暂蓄力后强势跃起的潜质。
无论如何，有一点是得到充分说明的——深圳楼市可能是投资力量最喜欢光临的地方：造出规律，并不忘抛出偶然，包括天机难测的深圳楼市成交，成交背后的调控新政，调控新政背后的经济大势，经济大势背后的市场引擎……总之，“一切皆有可能”，这里只有循循思考，没有不二路径。
八月淡季，我们在年度供需首度“对等”的背景下，集纳了地产商、代理结构、置业者各路观点供读者辨证参读，不求一语中的，只为启动思潮。
１
供应“碰头”需求
又见成交大幅缩水！这样的反反复复在深圳楼市早已不是新鲜事。但与以往不同的是，这次的背景极为阵容强大，五部委联手打出调控组合拳：二套房贷款政策收缩的风声越吹越紧——中国银监会主席刘明康明确表示，要控制房地产贷款风险，严格执行二套房按揭贷款首付款比例和贷款利率；相关部门重罚“捂盘项目”；闲置地王遭受清算；央行上调一年期央票利率５．１７个基本点至１．６９８４％；国税总局严查地产开发储备、房产交易之类环节税收老底等等。
“记得之前多次地产新政后都会招致一个月左右的观望期，然后疯狂补涨，这次会不会也是这样？”有置业者拿捏难定当前市场流变，但２００７年，同样是二套房贷收紧后，引发的“楼市俯冲”仍然让他充满遐想和期望。
也有分析人士将当前成交下滑解读为深圳楼市的“自然淡季”，但不管怎样，庞大的成交量已不复存在，供应年内首次“超车”需求。根据星彦地产最新研究报告，７月深圳住宅成交量为５１．１１万，环比锐减２３％；另一方面，住宅供应总量达到５４．０７万平方米，环比大幅增长７５％，在住宅供求曲线图上开始年内的首次“碰头”。
星彦地产中央研发中心总经理鄢圣刚分析，随着政府监管力度加大，对部分刻意延迟竣工验收或已取得预售但拖延入市的住宅项目起到推动作用，项目入市节奏有所加快，粗略估计，下半年深圳具备销售条件的新盘有６４个，将新增住宅面积３４６万平方米，较上半年有大幅度的增加。加上２００８年和２００９年上半年具备销售条件未售存量约２０６万平方米，深圳下半年具备销售条件住宅总量约为５５２万平方米，远大于深圳历年下半年的成交量，因此，在７月短暂“握手”后，供需将在下半年继续拉开距离，只不过这一次是供过于求的局面。
“供需的‘约会’大部分应归因于二套房贷等打击楼市投资的微调新政，为什么该政策一出，成交量就降低那么多？这恰恰说明深圳楼市投机比重不可小觑。”有市场人士毫不讳言。
事实上，这从上半年成交及其结构变化也可见一斑。易居（中国）分析师叶曼告诉记者，２月全市住宅成交面积为４８．６４万平方米，环比增加９．４９万平方米，环比上涨２４％，这是楼市发力的初相；到了３月，商品住宅成交进入顶峰，环比上涨６６％达到３８．５万平方米，６０－９０平方米户型成交套数占据总量的５３％，稳居主力位，１２０－１４４平方米的大户型成交量也大幅增加，环比增长１４４％，说明自住需求和改善性需求开始大量释放；而从４月开始，市场出现了“越贵产品越旺销”的现象——４月１－３房户型成交比率大幅下降，复式和别墅产品成交的比重大幅增加，共成交７．４５万平米，占全市成交量的１０％，该数字在３月份，仅为３．３９万平米和４．２％，这是投资者和避险资金（规避通货膨胀）入场的强烈信号。
从１月全市住宅成交均价１１３７１元／平方米到７月的１５１９０元／平方米，楼市门槛的升幅已让许多置业者无力追涨，重回观望。一个靠投资支撑的楼市和机会主义盛行的地市及开发销售环节，在“二套房贷从严”、“重惩捂盘”等系列政策调整后所受影响不言而喻，而另一个问题也同步衍生，一些遥远的关键词会不会再提？譬如说，买方市场，“降价走量”……
２
房价向下刚性
“在２００７年深圳楼市最高峰时，二套房贷收缩政策也曾推出，楼市成交从之前的每月５０多万平方米锐减至２０万平方米左右，但楼盘价格依旧坚挺，直至第二年的２月，月成交下滑到只有１０万平方米左右时，开发商才祭出降价大旗，使得３月的成交恢复至２０万平方米左右，此中降价过程十分漫长和‘艰难’。”鄢圣刚说。“现在的情况对开发商更有利，成交回落后更不太可能出现像前两年那样力度的价格调整。”
其中，“现在的情况对开发商更有利”有两重意义：一是经过半年多的资金回笼，大部分开发商的现金流和总体财务状况已走出困境。二是当前每日一百多套的成交量已足够支撑起深圳楼市运行（星彦地产的预测是２００９年成交６００－７００万平方米，上半年已完成３８３万平方米）。
“１００多套的日销售，相当于一个月４０来万平方米的成交量，一年下来差不多可以达到５００－６００万平方米，这样的水平按照深圳历来楼市‘惯例’并不算低，属于中下水平，这样的局面维持市场基本面一点问题都没有。”地产研究人士邓志旺为当前楼市算了一笔细帐。
问题在于，大蛋糕缩小后，这一“中下水准”的量是不可能“顾及”市场每个层面的，不同户型、不同区域对二套房贷从紧的波及程度必定分化。
深圳全策行地产有限公司董事长李虎毅认为，接下来，总销售达到较高比例的项目压力较小，价格相对坚挺，而那些前期上涨幅度过大的楼盘，会有价格停顿甚至回调的可能。
“双拼合拼房源也将受二套房贷从严的重创，它们显然已经‘游历’出规则之外。”某地产评论人士补充。
另一个分化是，产品类型的重叠导致不同区域项目有着截然不同的“生存环境”。根据星彦地产监测，下半年新盘产品中，纯小户型项目占到８个，普通住宅项目３４个，高端大户型及别墅豪宅项目２２个。
鄢圣刚表示，当前楼市中小户型和豪宅两头热，而接下来楼市却是要面临中小户型不足、舒适性住宅（三、四房，不包括豪宅）比例偏高的局面，龙岗此类问题更为严重，相对压力会大很多；而在后海，大盘云集，且前期上涨幅度极大，相对于福田等区域，也会有明显市场萎缩感。
令记者大感意外的是，受访专家学者对近期楼市整体走势难得地形成了共识：接下来几个月深圳楼市将呈现量缩价平的现象，急剧消化的市场存量将得到一定补充（截止８月２日，全市存量为３５２２０套）。“更重要的是，置业者恐慌的心理得到抚慰，市场再次走向理性，之前价格快跌快涨、地产商大肆捂盘、投资客跟风抢楼等等都是非良性的。”李虎毅特别指出。
但需提醒，这仅仅是接下来几个月的短期预判，并不意味着楼市前途将一帆风顺。
３
楼市隐藏节点？
令楼市暗流激涌的是投资资本和避险热钱（规避通涨），这似乎成为地产市场随时可以爆发的一颗“定时炸弹”，而实体经济回暖的拉力、楼价剧升风险的推力以及货币政策可能调整的指挥棒，正是其潜在的导火线。
据央视报道，中国经济增速在二季度划出一道漂亮的上行线，扭转了２００７年三季度以来连续七个季度同比增速的下滑。综合起来看，中国经济在今年一季度基本触底，二季度由前低向后高转换。预计三四季度经济回升的态势会进一步得到巩固。
“随着实体经济的反转，一方面那些原本就不属于楼市的避险热钱必将各安其位，另一厢，经济面也不会再像之前那么强烈需要热钱刺激楼市和股市进而带动经济，在此前提下，资本回归——今年前几个月的逆过程或将上演。”某经济学者指出。“特别是当前高企的房价，使得楼市保值功能和增值空间大为降低，同样也令政府开始担忧其中的信贷风险。”他认为投资资本和避险热钱行为已经在摇摆。
中国人民银行５日发布的《中国货币政策执行报告(２００９年第二季度)》中的微调政策动作，也印证了上述担忧。报告指出，下阶段中国人民银行将继续落实适度宽松的货币政策，妥善处理支持经济发展与防范化解金融风险的关系。
“当然，短期内是还不会走到‘资金大挪移’那一步，地产还是相对安全的保值行业，只是存在这个隐忧。”鄢圣刚说。
尤其要指出的是，大部分业内人士倾向于认为：至少在“十一”之前，银根基本面宽松、局部微调的标杆不会改变。而这种宏观政策面上的乐观或许正是地产界对接下来几个月楼市走势的“底气”。
“直白地描绘，接下几个月，你会发现开发商不会那么强势，定价时也规矩谨慎了。”百仕达地产常务副总裁罗雷接受电话采访时表示。“但降价走量、买方市场之类的关键词还远未到出现的时候，市场至少得拉开供需差（供过于求，笔者注），并持续三个月以上，谈这个才比较合适。”他列举出楼市变局的条件。
显然，这些条件从目前看，确实难以称得上是短期命题。
