| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2009年08月04日 07:24 |
作者： |
朱楠 |
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早报记者 朱楠
在上海目前9个实行房价评估的区的交易中心，上海八达国瑞房地产估价有限公司(下称八达)占据了其中4个区。针对二手房交易中市民关心的话题，记者采访了该公司总经理胡亮。
早报记者：八达与相关政府部门是什么样的合作关系？
胡亮：相关文件有规定：“无正当理由，房屋交易价格明显低于市场价的，核价权在财税部门。”但由于财税部门并无房产评价的经验和资质，因此与我们评估公司以政府采购的方式，与区财税部门达成合作关系。有相关规定，政府采购预算金额超过50万元的各类服务，应当采用公开招标方式。由于八达评估与区财税部门的合作金额未超过50万元，因此无须公开招标。
早报记者：八达公司对二手房核价标准的数据来源是哪里？为何没有上门勘察？
胡亮：老百姓包括媒体之前的报道，都没有搞清楚一个概念，就是“核价”(询价)和“评估”其实是两回事。在二手房交易缴税前进行的核价并不需要上门勘察，因为对每一套交易的二手房都上门勘察是不现实的。当有交易双方对核价结果有异议时，可委托别家有资质的评估公司出具评估报告，这时候的评估就必须上门勘察。
八达评估的评估数据来源主要有两部分组成：一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格，二是我们也会与一些中介合作，获得这一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格，而我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10%。所以说，这个核价标准一定是低于正常市场价的，如果二手房交易价比这个核价标准还低，那么，我不敢说100%，至少有90%的情况下是做低房价了。
早报记者：目前大家质疑的焦点是“凭什么只有八达说了算？”其他评估公司出具的报告为何全都不认可？
胡亮：并不是只有八达说了算，我可以带你到虹口区交易中心去看，被我们认可的其他评估公司出具的报告应该占50%左右。其实是否认可其他公司的评估报告，并不是八达说了算，而是财税部门最终决定。现在有一些评估公司，只要出钱什么报告都能出，所以在我们看来肯定是有问题的评估报告，我们会把意见提交给财税部门。那些的确由于各种原因而低价出售的房屋，经别家评估公司上门评估，出具合理的评估报告，我们当然会认可。税务部门还是比较相信我们的意见。
如果交易方还是不服，也可向由市房产估价协会60多位专家组成的专家委员会申请裁定。不过，至今还没有出现需要专家委员会裁定的案例。
上海市房地产估价师协会是由在上海市注册执业的房地产(土地)国家机构和从事房地产估价工作的注册房地产估价师、土地估价师组成的社会团体，于1997年1月16日成立。记者从该协会网站上看到，目前经上海市房屋土地资源管理局核准从事房地产估价业务的机构共有68家。
早报记者：为什么在虹口、普陀这两个区，有时候交易房源的合同价与评估价仅相差几万元，就无法通过核价？这几万元的差距可能由很多原因造成，一概认定为做低房价而要求按照评估价缴税，是否不合理？
胡亮：这的确存在“误伤”的现象。但任何政策都有不尽完善的地方。之所以几万元的差距都不能放过，是因为很多人明明交易的是非普通住房，为了逃税，把成交总价做低几万元，使之符合普通住房的总价，以此逃税。以卖家须缴纳的营业税来看，未满两年的普通住房只需按照差额缴纳营业税，也就是卖出价和买进价差额的5.55%缴税，而满两年的普通住房更是无须缴纳营业税；但非普通住房的营业税就严苛得多，未满两年须缴纳全额营业税，也就是总价的5.55%，即便满了两年，也要按照差额缴纳营业税。因此，合同价和评估价的几万元的差别，可能在税费上就是几万、甚至十几万元的差别。
早报记者：针对中介人员反映的有些区评估人员收受“好处费”的情况，您如何看待？
胡亮：这种情况我不敢说完全没有。但从我了解的情况看，也有中介人员利用交易双方希望减少税费成本的心理，从中私吞所谓的“好处费”。所以我一直想在八达进驻的各区交易中心大厅里贴出告示，提醒市民不要上当受骗。
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