商报记者 齐琳/文 王晓莹/漫画
昨日来自北京市房地产交易管理网的数据显示，7月北京共有29个楼盘申领预售许可证，却仅有6个如期开盘，开盘率为21%，其他20余个项目或因各种理由延迟开盘、或采取一次领证多次推楼的方式放缓销售进度。尽管北京市住建委此前已就“捂盘惜售”等违规行为约谈过部分开发商，但约谈未能遏制这种现象的蔓延。房子建好了不卖，投进去的资金就无法回笼，那么开发商在靠什么维持运营呢？开发商们怎么就认准了房子只涨不跌？
现 象
捂盘惜售招数连连
领了证不开盘
代表楼盘：禧福汇、佳慧雅园、柳明家园、丽都东镇、燕西台嘉苑、金隅·山墅、中海紫御公馆
“如果从技术层面讲，在领了预售许可证后没有特殊原因，仅仅是为了捂盘惜售而拖着不开盘，这样的做法算是捂盘惜售里最低级的。”西四环一在售楼盘销售负责人告诉记者，一般来说，领了证迟迟不开盘的开发商，目的无非是为了等待一个最好的售楼时机。在这个过程中，为了最大限度地拖延但不失去购房者，都会采取 “还没领到证”来“忽悠”购房者，购房者只要登录北京市房地产交易管理网便可以查到该楼盘是否已领取了预售许可证，这样一来开发商的谎言便可以不攻自破。
记者看到，最近比较热门的禧福汇、中海紫御公馆、金隅·山墅均是采取了这种方式。其中登记显示将于7月25日开盘的禧福汇至今并没有真正销售，记者致电网上登记的销售热线后告知，可以先做预约登记，开盘前售楼处会事先通知，但具体开盘时间尚未确定。
而中海紫御公馆早在7月9日便拿到预售许可证，网上登记开盘时间也是7月9日。然而当记者问询时，销售人员则表示，7月9日获得预售许可证的3号住宅楼、7号住宅楼目前都未开始销售。预计7号楼的可能预售时间在九十月份，而3号楼则可能更晚。至于为何延期开售的原因，销售人员给出的答案是，目前集中销售的是1号楼的大户型产品，小户型产品由于比较好卖，开发商并不会急于将其推向市场。
同样在拿到预售许可证后，迟迟不开盘的项目还有金隅·山墅、佳慧雅园、柳明家园、丽都东镇、燕西台嘉苑等。对此，上述负责人坦言：“现在的问题是很少有购房者会到交易网上去核实项目究竟有没有拿预售许可证，大部分还是处于等待售楼处的电话，这就给那部分实际上已经拿了许可证、却又不愿开盘的项目开发商一个‘忽悠人’的机会。”
一次领证 分批销售
代表楼盘：蓝河湾、开泰西里、天鹅堡
一个楼盘有4栋楼，开发商申请预售许可证时是整体申请，但发售时分批开卖，比如每次只推一栋楼，甚至是一栋楼中的若干套单位。
“我们确实拿了4栋楼的预售许可证，但根据规定，我们一次只要开一栋楼就不算捂盘。”面对“一次拿下4栋楼的预售许可证，开盘时却只推出一栋”的质疑，北四环东路某高端项目售楼人员用“符合规定”进行了否认。
事实上，早在2006年7月，住房和城乡建设部、发改委、工商总局曾联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中明确规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。而在北京市建设委员会发布的《关于进一步规范本市商品房预销售管理的通知》便对一个预售许可证内有多个楼栋的北京商品住宅项目进行规定，要求开发商在申请商品房预售许可证和现房销售信息确认时，应当如实申报所售楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价，在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘销售，已开盘楼栋售罄前，应确保有另一栋楼开盘销售。
“取证三天内整栋开售”的规定最初出台时，还有不少人议论是否要延迟获取预售许可证明的时间，以避免因延迟开盘而违规，然而随着时间的推移，似乎已少有人提及此项规定了。拿到预售许可证后并不急于开盘的项目也越来越多，真正按照规定执行的反而很少。
“实际上建委的这个规定也有一定的漏洞，那就是甭管我一下子拿了20栋楼还是30栋楼的预售许可证，我只要在规定期限内推出一栋楼就不算捂盘惜售。”业内人士指出，不按期开盘的原因有多种，最突出的大约有两条，一是市场“蓄水”不够，意向购房者数量不足以支撑所供房源。而另一种情况可能截然相反，就是市场需求很大，开发商出于未来供需差距以及追求利润最大化等考虑，有意延迟开盘或分期销售，并在这个过程中可能采取不断涨价的方式。“这样下来，到最后好房子肯定会被炒高。”
事实也证明了这种观点。根据房地产交易管理网的登记显示，上述北四环的项目，目前在售的只有A1-2号，售价为30000元/平方米，最晚开盘的一栋楼为明年5月1日，预期售价提高至35000元/平方米，提价幅度17%。
规划一改再改 开盘一拖再拖
代表楼盘：悠唐
一个项目两三年前便取得了预售许可证，但随后项目规划一改再改，开发商也利用政府“改规划期间可以不销售”的规定拖延开盘时间，最终达到捂盘惜售的目的。
在7月取得预售许可证的项目里，有一个项目十分“显眼”，这便是早在2007年就曾取得过预售许可证的悠唐。
据了解，悠唐最早对外预售是在2005年年末，当时的预期售价为15000元/平方米。“由于没有申领预售许可证，所以当时我们采取的销售方式是给购房者办理5000元一张的预订卡。”在悠唐的售楼处，一位销售人员这样向记者介绍。
然而在随后的近四年时间里，悠唐经历了八次修改规划，房屋本身也由期房变为现房，但却一直没有开盘，直到今年7月，此前已经变身为现房的悠唐再次出现在房地产交易管理网的“期房预售公示”一栏，此时开盘价格却提升至44200元/平方米。
据悉，目前无论北京市还是全国，均有“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内必须开盘，并按整栋对外销售”的规定，同时也规定“开发商在取得预售许可证以后，如果改变项目规划，需要报批后进行改建，在此期间，开发商不进行销售是可以的”。业内人士表示，正是这条规定，才使得“悠唐”等一干项目出现规划一改再改、开盘一拖再拖的情况。
前场卖“魔方” 后场不领证
代表楼盘：花涧溪、管庄某项目
据我国《城市商品房预售管理办法》相关规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，也不得收取任何形式的“认购卡”、“诚意金”。然而在北京的部分楼盘中，提前销售“魔方卡”、“诚意金”早已不是什么新鲜事儿，金额从2000元到50000元不等。办理此类型卡除可以享受在开盘当天排号选房的资格外，一般还有9.9折或者交2万元抵3万元等不同名目的优惠。
就在前不久，北京市住建委便对管庄某项目违规销售“魔方卡”开出罚单。
据了解，该项目在尚未取得预售许可证的情况下，向购房者兜售2万元/张的“魔方卡”，声称购房者可以凭借该卡获得优惠，并口头承诺将于7月4日开盘，承诺价格将不超过11000元/平方米。然而在卖出3000张“魔方卡”后，项目的开盘日期也没了踪影，开发商以“未取得预售许可证”为由，拖延开盘时间。
应小姐告诉记者：“管庄这个项目，我们一直想买，可是去售楼处，对方给出的开盘时间一再地往后拖，这不是捂盘是什么呢？我从来不信开发商说的要将楼盘做到极致才卖这样的话，那肯定是骗人的。”作为消费者，她对于这样的事情似乎很无力。
根据此前建设部的规定，高层商品房达到2/3，多层封顶便已达到预售条件，但不少开发商楼盘已经满足预售条件，却不申请预售许可证，取而代之的是在发售诸如“魔方卡”、“诚意金”一类。记者采访了解到，本来预计7月开盘的诸多项目均将开盘时间一拖再拖，甚至不再公布开盘时间。
