| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年07月29日 07:47 |
作者： |
林喆 |
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地价与房价之争再起波澜。近日，国土资源部公布了全国620个楼盘地价房价比的相关数据。在所调查的案例中，地价占房价的比例最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%。从数据上看，土地成本所占比例不到四分之一。由此，国土部门可借此驳斥地价推动房价论。
但需要注意的是，这600余个楼盘项目均为在售中，绝大部分获取土地的时间是在“招拍挂”实施的早期，已属“过去时”；而地价对房价上涨的指示性影响，主要体现土地交易的“现在时”上。更为重要的是，在土地财政的驱动下，地方政府存在推高地价的动机不可忽视。而这种模式很可能会形成开发商与地方政府利益的捆绑。
业内专家指出，国土资源部此次调查，有利于公众了解楼盘项目的成本构成，也有利于公众判断房地产市场的运行。通过信息公开，可减少房地产业的“灰色地带”。但调研后管理部门能做什么，针对近期主要城市地价飙涨，相应的土地监管政策能否调整，更值得关注。
今年上半年，国内土地市场局部过热，开发企业拿地热情空前高涨，国企成为当前市场购地主力，重点城市热点区域地王频出，不断推动房价上涨。而其背后，作为既得利益者的地方政府，受益颇丰。以北京为例，单是6月份，土地收入便超过百亿元。
土地出让金历来是地方政府的一大财源。除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上。土地出让金在一些较高地区能占到地方财政收入的50%以上。国土资源部的统计显示，2006年，全国土地出让金总额达7676.89亿元；到2007年增长至1.3万亿元，其中“招拍挂”土地出让收入超过9000亿元；受房地产市场低迷影响，2008年全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位。
在4万亿投资计划下达后，地方政府为完成配套投资目标，面对的财政压力空前巨大，因此“卖地生财”再次在一些地方兴起。数据显示，6月全国财政收入增幅大升，主要是由于非税收入同比增长1.61倍，其中不乏土地出让收入。而在天量信贷投放中，国企廉价融资―高价竞拍土地―流入地方财政成为新的利益链条。这一信贷资金流向又可能是将地方财政风险转嫁给金融系统。
另外，土地财政可能滋生开发商与地方政府的“共谋”行为。由于开发商是“财源”，因此，在房地产开发中，地方政府往往会给予诸多“绿色通道”。中国证券报记者了解到，在上一轮房地产热中，珠三角、长三角等城市的很多地王以“修改规划”的方式实现退地，无疑，地方政府在其中扮演了“合谋者”的角色。
显然，这种土地财政模式并不可持续。专家指出，一方面，“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单；另一方面，卖地冲动会将数十年后的公共财政收入提前透支，一旦大规模城市化进程结束，可供开发的土地日益减少，未来的公共财政状况将会面临严峻考验。
因此，专家指出，“土地财政”当适时调整。地方政府应将一定比例的土地集约化经营，向市场提供保障性质的公屋，以租金收入逐步替代土地出让收入。这一政府公共职能的完善，既可以增加保障性住房的供应，平抑商品房价；同时又能为政府提供稳定的收入来源，减少地产“灰色收入”。
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