| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年07月01日 11:19 |
作者： |
郝倩 |
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郝倩
出于对下半年乐观形势的判断，一家港资基金公司去年年中搬入上海一定顶级写字楼，该楼盘一度引领上海浦西写字楼的租金价格。当时1个楼面最终敲定的租金为每天16元/平方米，并一次性签约3年，但不足1年后，他打听到的最新入住商家谈妥的租金价格与他当时相比接近“腰斩”。
在过去一年中，类似租金被“腰斩”或是大幅缩水的甲级写字楼并非个案。一个城市的甲级写字楼出租情况是实体经济走势的重要晴雨表。从这个角度来看，除了那些疯狂的住宅投资客，消费与实体经济对于楼市的真实需求仍显萎靡，并没有任何复苏的迹象。
作为浦东乃至上海甲级写字楼的坐标，国内第一高楼环球金融中心依然处在艰难的招租中。根据最新的数字统计，该写字楼的出租率终于从1月份的四成有些许上升，在五成到六成的出租率间徘徊，现在的租金水平为每天8元~10元/平方米。在2007年底，这一高楼的叫价曾一度高达每天20元/平方米左右。
那些曾疯狂叫价到每天15元/平方米的浦西黄金段甲级写字楼，现在的租金成交价也都降至每天8元/平方米，而大多数甲级写字楼的租金只能维持在每天6元到7元/平方米左右。现在的上海写字楼市场中，租金超过每天10元/平方米的办公楼几乎绝迹，虽然在2007年有近两位数的高档写字楼可以叫出更高的租金价码。
甲级写字楼放下身段吸纳了部分原本无力租赁甲级写字楼的客户，这让中环以内的乙级写字楼的生存更显窘迫。CBN记者了解到：在四川北路商业街的一处“江景楼”，最新成交的租金价格仅为每天3元/平方米，还有一些位置或是品质稍逊的写字楼租金甚至跌落到每天不足3元/平方米。
“上海甲级写字楼以外资企业为主要客群，目前看来，这部分客群对高档办公楼的需求寥寥。对比去年第二季度，上海甲级办公楼的租金下跌了29%。最可怕的是下跌远远没有到底。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对CBN记者坦言。
李庆贤依然保持年初的预期，即到2009年年底，平均租金将下调到每天6元/平方米，就是一年前的七成左右。空置率也在这一年内持续上升。在2007年经济形势最好的光景，上海甲级写字楼的空置率曾低至5%以下，这一数字在2008年被刷新为10%，而现在已经远远超过20%了。
供应量过大已经不足以解释甲级写字楼租金“跌跌不休”的现状。按照高力国际的估计，今年甲级写字楼的上市量大约为60万平方米，明年则是80万平方米。
供应正常的背后，楼市的需求量已经跌落到令人吃惊的地步。例如2007年，上海甲级写字楼市场每年的吸纳量为40万平方米，假设进入上海的外资企业仍可维持2007年的积极态势，那么今年的上市量仍可消化大半，但实际情况是，今年一季度上海甲级写字楼仅有2000到3000平方米的租赁需求，二季度的数字则是“负”的。
“由于2009年有约60%的新增供应集中在陆家嘴，因此预计下半年乃至2010年陆家嘴平均租金跌幅将超过全市的平均水平。此外，超甲级写字楼与普通甲级写字楼的租金差距也将进一步缩小，令两者的竞争加剧。”李庆贤对CBN记者说。
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