| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2009年06月22日 15:49 |
作者： |
陈小丽;林向;王小明 |
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“我们真的不愿意拿‘地王’，我们也对如此高的代价表示遗憾，并强烈呼吁同行们在竞争时‘多一点理性’。”
又是富力，几乎是维护尊严的一次竞拍，他们以10.22亿的价格拿下了北京富力城南边的广渠路10号地。时隔一年半之后，“地王”开始回归。
暗战明争
相比2006年同在广渠路的36号地最终暧昧的成交不同，广渠路10号地似乎天生是为土地市场“回暖”吹响号角的。
5月7日，广渠路10号地挂牌，起始价2.99亿。面对只有4000多的楼面地价，有业内人士认为挂牌起始价偏低，但关注此块地块的却包含了富力、金地、华远、融创等诸多国内品牌开发商。
据北京地产业内人士称，在竞拍之前，参与报价的开发商多达70家。但广渠路在挂牌后的一周内表现平静，截至5月14日共有5次报价，最高报价为3.05亿。
真正的地价狂飙开始于5月15日，当日，北京市国土局共接到6次报价，其中第8次报价在第7次报价3.08亿的基础上，猛增2.4亿元，将报价提至5.4亿元。而第10次报价又将价格提升至5.55亿元。第十一次报价以5.57亿元结束了当日的
“报价战”。
在经历周末两日的休息之后，5月18日8时57分，第12次报价将广渠路10号的价格推上了5.62亿，仅两个小时之后，第14次报价报出了6亿的价格。
直至现场竞拍的5月21日，经过32次报价，广渠路10号地的竞拍起始价最终定在了7.225亿。
5月21日下午3时30分，广渠路10号的现场竞拍正式开始。
竞拍之前，负责当日拍卖的主拍雷蕾不忘提醒，经过33轮的竞拍前报价，广渠路10号地的楼面地价已经高达一万元每平米，而在未来的数周之内，北京将有多幅地块推出，希望现场报价能够理性。
但显然主持的提醒未能压抑住开发商的报价冲动，88号首先报出了底价，仅经过4轮叫价之后，广渠路10号的价格就已经被推上了8.02亿。
第十八轮，持7号牌的富力叫出了9亿的价格，拍卖现场哗然。其后，富力与手持11号牌的中国电子旗下房地产开发公司开始轮流报价。3时57分，富力叫出了9.5亿的价格。主持人又一次提醒，下周还有很多好地要拍，太热了。现场大笑。
下午4时07分，广渠路10号的价格已经飙升至10亿，已有现场人士开始用“疯狂”来形容这一场竞拍。十分钟之后，广渠路10号的价格被富力定格在10.22亿，中国电子未再尾随富力继续叫价。
“我们真的不愿意拿‘地王’，我们也对如此高的代价表示遗憾，并强烈呼吁同行们在竞争时‘多一点理性’。”富力地产北京总经理张辉在拍卖后接受媒体采访时表示，似乎张辉对如此的高价也觉得遗憾。
按照10.22亿元的成交价格，该地块的楼面地价高达14096.55元/平米，如果扣除5000平米廉租房用地，楼面地价更是高达15140.74元/平米，而此前广渠路36号地楼面地价5648元/平方米。万科在2007年最疯狂的年代拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。
土地！土地！
2009年，无论是地方政府还是房地产企业似乎都无法再压抑住自己的土地冲动。
最先进入土地市场的是万达和绿地。自2008年12月29日以近25亿元的价格拿下石家庄尖岭村改造地块后，万达便一直未曾停下拿地的脚步。
与此同时，绿地宣布在上海等多个城市获得土地储备。紧随万达及绿地之后，上市公司开始加入拿地，一线城市的核心地块的价格同时看涨。
“最早开始的是类似于万达、绿地这样的预备上市的大企业，在2-3月份的时候，上市公司开始进入土地市场。”中原地产研究中心陶琦对观点地产新媒体说。
与此同时，地方政府的推地冲动开始凸现，长沙市政府甚至专赴香港推地，并将恒基兆业等多家港资地产商拉至长沙考察。
此外，厦门、重庆、无锡等地方政府四处推地。一线城市最先开始大规模推地的是北京，其率先宣布35幅土地将进入招拍挂市场。
在地方政府和开发商的共同推动之下，土地市场似乎又一次火热起来。
但核心困惑依然是，在实体经济未曾获得复苏的明确信号之下，中国房地产的房产和地产两个市场先后复苏。
“是泡沫，但是没有办法，中国经济在这个时候可能需要通过这样的泡沫带动经济发展。”深圳知名评论人士贺承军对观点地产新媒体说：“实体经济受困，地方政府需要靠房地产投资来拉动GDP，中央政府会对此种泡沫持宽容的态度。”
海南：泡沫的阴影
2008年海南省固定资产投资总额达到706.07亿元，与2007年相比增长了40.5%。全年房地产开发投资189.31亿元，增长48.4%。
■文/见习编辑? 林向
经历过90年代海南房地产泡沫的人会发现，今天的海南和当时的海南很有几分相似。
海口西海岸
作为第四届中国(深圳)城市土地展开幕式当天的最后一场土地推介会，海口西海岸的推介会仍然吸引到了不少开发商到场听会，尽管如此，开场不久，会场的座位还是空出不少。
“原来这个还是没影的事情，跟我们没有多大关系！”一位开发商听完推介会后发出了这样的感叹，没多久，她就离开了会场。
据了解，海口西海岸是海口新推出的规划中的新区，拥有20多公里的海岸线，占地6563亩。首创股份全资控股子公司海口首创西海岸房地产开发有限公司是其土地一级开发商。
据海口市土地交易中心介绍，海口西海岸被规划为集旅游、商业、办公、教育、科研等于一体的新开发区。
一位参加这场会议的业内人士认为，从海南目前的产业结构来看，海南房地产市场过度依赖外地人消费，本地居民收入水平相对海口和三亚房价为低，作出在海口西海岸买地决定对开发商来说并不容易。
此外，有业内人士认为，和很多城市一样，一次就推出6000多亩的土地，日后区域的新增供应量会极为充足，楼价很难出现“物以稀为贵”带来的大幅上涨。
泡沫再次破灭？
海南近日进一步明确了建设“国际旅游岛”的定位，一些具体的配套措施也将陆续出台，马尔代夫和巴厘岛成为了海南未来的发展方向之一。
在今年1月份海南省委召开的全省建设工作会议上，海南提出了今年力争全省房地产投资达到200亿元的目标，确保三亚亚龙湾、华润石梅湾、国信龙沐湾、雨润棋子湾、富力香水湾等5个新增的省重点旅游房地产项目进展顺利。
在这样的大背景之下，海口西海岸的土地招商只不过是海南引入大笔资金借助海南的海岛优势“大干快干”房地产的一个缩影。
而对于经历过上世纪末“中国经济软着陆”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆：1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施，海南房地产热浪应声而落，
数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
实际上，经历过90年代海南房地产泡沫的人会发现，今天的海南和当时的海南很有几分相似。
据海南统计局的数据显示，2008年海南省固定资产投资总额达到706.07亿元，与2007年相比增长了40.5%。全年房地产开发投资189.31亿元，增长48.4%。其中，住宅投资158.44亿元，增长51.8%，对比全国的固定资产投资增速，其固定资产投资似乎没有受到这一轮房地产调整的任何影响。
如果描绘一幅最新的海南房地产地图，可以发现的是，在三亚周边的黄金海岸线上，从北至南已经一字排开了数十个大型的旅游地产开发项目：富力香水湾、雅居乐清水湾、中粮地产联合七家大型房地产开发巨头一起开发的海棠湾、亚龙湾、三亚湾等一系列项目，狭长的海岸线上，已经留下了国内外数十家大型房地产开发商的足迹。
同样在3月份，广东本土房地产开发商雅居乐地产在海南掀起了一阵“清水湾”旅游地产的风潮，其投资额高达200亿的旅游地产项目已经完成30亿元的投资。
有业内人士认为，由于项目众多且不少项目投资额巨大，海南房地产市场的新增供应量和外地置业者的需求量之间有巨大的差距，随着房价的回落，大中城市的房价逐渐回归理性，而海南房地产却有可能呈现“一泡独显”的状态。
据观点地产新媒体了解，一部分海南房地产项目已经出现停工现象。
中新地产：停牌的真实原?因
廉政公署的调查被认为是中新地产停牌的真实原?因。其后中新地产开始了一系列的财务审核及内部控制方面外聘事宜的变更。
■文/见习编辑? 林向
2008年1月10日，香港廉政公署执行一项搜查令，搜查中新地产集团驻香港办事处，并带走了若干文件及资料。中新地产是在时隔14个月之后发布相关廉政公署调查内容的。
一
中新地产相关公报称，廉政公署以涉嫌触犯防止贿赂条例第9(1)、9(2)及9(3)条的行为对中新地产驻香港办事处进行调查，且声称有理由相信中新地产的办公地点藏有本身为或包含涉嫌触犯上述条例行为的证据的文件及资料。但中新地产对被廉政公署搜查的原因并未有详细表述。
据了解，防止贿赂条例第9条主要针对雇员的贪污交易。即指雇员为雇主工作时，在无合法权限或合理辩解的情况下，索取或接受任何利益，作出有亏职责的行为。
与相关解释对应的是，中新地产还在公告中表示，有一名涉嫌贪污的公司前雇员被廉政公署拘捕。
中新地产是在去年1月22日起宣布公司股票停牌，停牌期间，中新地产于08年1月31日在公告中称其公司秘书陈艳琴和资格会计师兼财务副总裁及法定代表陈俊霖辞职。
廉政公署的调查被认为是中新地产停牌一年多的真实原因。其后中新地产开始了一系列的财务审核及内部控制方面外聘事宜的变更。2008年6月10日，中新地产公告称德勤辞去中新地产核数师职务，由陈叶冯会计师事务所代替。
德勤在公告中称，作为德勤的正常程序，德勤每年会考虑是否欲继续担任核数客户的核数师。但德勤获知中新已委聘外部专业公司对中新地产香港业务及集团内部监控进行审阅，以筹备恢复股份买卖。中新地产通知德勤：德勤必须于2008年8月底前完成审核。但德勤方面则认为，无法接受中新方面给出的时间表。因此，德勤决定辞任。
德勤辞任中新地产的核数师之后，著名评级机构穆迪发布评级报告称，中新地产自2008年1月份以来股票停牌时间较长，此后其公司管理人员和审计师相继辞职，因而对该公司的内部控制、公司治理和透明度较低的担忧有所上升，且所有上述负面情况可能会影响该公司的声誉及未来的融资能力。
此外，多数评级机构质疑中新地产内部控制及资金链条的安全性。
“
德勤已经是最低限度了，德勤都不愿意做审计的肯定已经很有问题了！”一位供职于一家著名外资银行的房地产行业分析师向观点地产新媒体表示。
对于外界的质疑与担忧，中新地产却一直未有相关内部信息披露，而中新集团执行董事元崑2008年11月底在接受观点地产新媒体访时表示，其内部控制和公司治理方面上没有任何问题，前段时间请外部公司对其香港业务及集团内部监控进行审阅只是为了消除外界的某些影响和疑惑。
二
事实上，中新地产此次公布廉政公署调查其香港办事处的主要原因是中新地产一份可换股债券回购计划。
中新地产于2009年3月6日发布公告，建议修改其于2006年6月12日发行了一笔于2011年到期的134亿港元的可换股债券的相关协议条款，并同时希望以63%的票面价值回购此部分债券，亦即以6300港元回购票面价值为10000港元的债券。
按照债券发行时的约定，中新地产本应以120.01%的价格回购债券（即1万港元本金支付1.201万港元）。中新地产此前曾希望以40%的票面价值回购该部分可换股债券，但是遭到了债券持有人反对，40%的票面回购计划未能得到通过。
随即，中新地产将回购的票面价格上调至63%。5月18日，标准普尔表示，将中新地产长期外币企业信贷评级，由“SD”（有选择违约）上调至“CC”。原因是，标准普尔认为中新地产新的回购计划将被大多数债权人接受，并同时认为中新地产可能有足够的流动资金回购此部分债券。但是标准普尔仍认为中新地产的流动性将保持在脆弱水平。
据了解，不久前，因法院仲裁，中新地产不得不向其成都项目的合作股东支付一笔高达4.68亿元的股权转让款及相关股东贷款。此外，有业内人士还认为，中新地产可能还将面临一项巨额违规项目贷款的诉讼，目前正在取证阶段。这被认为中新地产流动性受到考验的主要原因。
政策频出“检验”地产行业
房地产投资与销售的差异性一方面显示房地产商们可能还在观望，但同时也可能意味着市场上的流动资金并未进入房地产开发领域，而是进入房地产二级市场。
■文/邬琼
2009年廉租房建设规划赶在美国通用汽车“破产”之前出台。尽管2009-2011年保障住房规划的相关文件直至6月1日方才在建设部网站上出现，但文件的时间显示，国务院在5月25日便已经批准了这份规划。
具体到省的规划目标及相关廉租房建设数字则似乎显示着中央政府迫不及待地想落实此份廉租房建设规划。
严峻的经济
一种担忧是通用汽车的破产可能在中国产生类似于去年雷曼破产的影响。所不同的也许是去年雷曼的破产对市场的影响在金融领域，而今年通用汽车的破产可能引发人们对实体经济的担忧。
事实上，从2008年的实体经济运行情况来看，经济复苏的速度远未像市场所表现的那样乐观。银监会同样称，目前金融危机尚未见底，中国经济面临的下行压力增大。
银监会甚至用了当前是新世纪以来国内经济发展最为困难的一年。这样的话来描述当前的经济形势。
或许，在经历了一季度的信贷放量之后，中央正在担心放量的信贷是否进入到实体经济。如果不是这样的话，在实体经济下行压力之下，过量的信贷将引发新的泡沫风险，而实体经济本身的疲软则可能将泡沫的风险放大。
有迹象显示，中央政府正在试图将资金导入到实业领域，并同时通过各种政策信号来抑制可能产生的泡沫。就房地产领域而言，五月国务院先后出台了研究物业税、降低房地产开发资金比例及2009-2010年廉租房规划等一系列政策。
而此前，被披露的消息则是中央政府对于4万亿投资落实不力的不满。有分析人士认为，在这样的情形之下，很难想象一季度银行疯狂的放贷到底流向何处。
中央各部门公布的一季度和4月的相关数据则被认为，4万亿投资和放量的信贷并未对实体经济产生实质性的刺激作用，实体经济面临更大的下行风险。
就房地产行业而言，在统计局公布的4月份数据当中，房地产投资的疲软与房地产市场的回暖形成了鲜明的对比。有分析人士认为，房地产投资与销售的差异性一方面显示房地产商们可能还在观望，但同时也可能意味着市场上的流动资金并未进入房地产开发领域，而是进入房地产二级市场。
这意味着房地产市场的投机炒作重新出现，有长三角知名地产专家对观点地产新媒体表示，“温州炒房团”正重回温州和上海。但该专家同时表示，“温州炒房团”的回归意味着房地产市场开始向投机性市场转化。
紧迫的政策
这是2008年10月以来针对房地产及固定资产投资的政策出台密集度最大的一个月份。大多数房地产业内人士对政府突然高密度出台政策感到不解，事实上多种政策给予房地产行业的信号并不一样。
例如，降低房地产开发自有资金持有比例被认为是有利于房地产行业及房地产市场的政策，而物业税和廉租房政策则被认为是不利于房地产市场的政策。
在全国性房地产市场成交回暖、房地产价格有所上升的情况之下，大多数房地产业内人士看不到相关政策的具体指向是利好房地产行业，还是希望打压回暖的房地产市场。
同时有业内分析人士认为，频繁的政策显示了政府在当前经济环境下的复杂心态：政府一方面并不希望房地产一级市场和二级市场出现炒作和投机行为；另一方面则是希望通过拉动房地产投资来带动整体经济。
该分析人士认为，正是在这样的背景之下，政府希望能够通过拉动廉租房建设及降低房地产投资门槛来启动房地产投资，但另一方面则希望通过调节现有的开工规模，让开发商们对未来的市场供给产生担忧，不敢过于炒作市场。
同时有分析人士认为，立足于现有政策的市场规则重建显然是对未来房地产行业发展是有利的，但如果中央政府只注重当前政策信号对市场的调节作用而非立足于长远的制度建设的话，那么市场或将呈现出另一种局面。
该种局面是，房地产市场可能会随着经济形势的变化而出现信心危机，房地产行业最终出现大起大落的局面。
“如果是这样的话，那么房地产市场将会成为投机的温床。”该分析人士对观点地产新媒体说。其认为短频率的大幅震荡会让更多的投机者在房地产市场当中找到机会。
世象
地方政府的吆喝
在各种城市包装的官方文案说完之后，言语就开始近乎赤裸而直白：你过来看吧，我们可以慢慢谈。
■文/邬琼
2009年的深圳春交会有些“迟来”——早前深圳开发商已经将自己手中的楼盘不断地抛售，而对于“五一”方才开始的春交会而言，似乎在赶一轮销售高峰的末班车——真正的高潮已然过去了，该卖的房子都已经开始卖了，甚至卖完了，接下来是一轮新的销售期。2009年的“五一”似乎卡在了两个销售周期之间。
所以这个时候不是深圳开发商卖吆喝卖得最勤快的时候。但这并不意味着现在没人卖吆喝，如今卖吆喝卖得最勤快的是地方政府。
在近三个月的回暖当中，地方政府早已经按捺不住卖地的冲动。此次“春交会”可能是记忆当中地方政府推介土地数量最多、质量最好的一次，仅重庆、厦门两地推出的土地就达30余幅，其中不乏厦门岛内及重庆解放碑附近的优质地块。
于是在经历了长达一年的土地市场萧条期之后，能够发现地方政府和开发商的联系又变得有些暧昧起来。当然，我们的感觉是，率先“抛绣球”的是地方政府。看着楼市回暖，开发商的问题解决了，但楞是不买地——这的确是一件很麻烦的事情，不能有钱开发商先挣了，各地方政府却在一边看着。
当然，理论上的理解当然是土地市场较房地产市场回暖有一个滞后期，地方政府似乎也明白这个滞后期，但是很显然地方政府希望这个滞后期不要太长。
很喜欢去一些地方政府的土地招商会，原因是在这里听到的地方政府的声音与平时在舆论当中听到的声音完全不同，在这里地方政府毫无保留地表示自己卖地的冲动，在各种包装的官方文案说完之后，言语就开始近乎赤裸而直白：我的条件已经摆明了，你过来看吧，我们可以慢慢谈。言语之间是生意场上的老辣，是各种诱惑与承诺。
而且，站在今天的角度观察地方政府的卖地态度亦为有趣，例如说厦门新的城市规划当中，未来数年的土地供应量大，所以厦门市国土局和房地产总公司的吆喝就做得非常直白。有几点是极其有趣的：厦门统一给出的土地出让底价是基准地价上调20%的价格，土地拍卖以楼面地价计算，土地价格包含了除去契税外的所有费用，同时在开发商土地款未完全缴纳之前，发放一个可替代施工许可证的证明。
重庆则不同，并没有告知一个准确的地价底价的定价原则，只是说在土地成本的基础上进行地价核定后给出出让底价，土地拍卖后所应该收取的费用照常收取。
这个很有意思，我们不知道这是特区和非特区的差别还是沿海地区和内地的差别。很显然，厦门是对于开发商的“服务”意识要比重庆市强得多：厦门给人的感觉是一视同仁，并不在乎你开发商是大是小，只要你有钱，有能耐给我建房子，就可以了。而且厦门说了，我们欢迎你们来厦门考察，很多东西我们可以慢慢商量。
但重庆市政府的态度显然不一样。重庆市政府一直在强调市场定价，你买了我的地风险自负。于是几个不聪明的记者，当然包括我们在内，拼命追着重庆市政府问为什么地方政府不必承担市场责任而开发商却要承担市场责任。
其实重庆那几个“地主”也挺委屈，重庆是土地一级开发市场化较早的几个城市之一，大多由国有企业承担土地一级开发与整理的工作，并同时通过卖地获取收益。此次重庆参加深圳“春交会”的几个企业都是这一类的国有企业。想一想，他们也是市场主体，因为他们也给市场化了，他们要承担土地整理的成本，如果这个土地卖不出一个好的价格，他们同样要承担亏损的风险。只不过这些人是国有企业的，说起话了官气十足，似乎没有搞明白，在市场面前大家都是“孙子”。
开发商是不管是否承担风险的，他们只认买的地是否有钱可挣，没钱可挣的时候地方政府是保护开发商的利益还是继续吃拿卡要。事实上，很多2007年在重庆买地的开发商在2008年不得不面临亏本的局面。
但厦门不同，厦门给开发商承诺：我卖给你的土地价格一定高于之前我在同一区域出让的土地价格，原因是保障开发商的利益。其实这个话也可以这么理解：以后，你周边的土地出让的时候，出让的价格同样比你这块地的价格高。
于是想一想，吆喝卖得好与坏毕竟还是对城市招商有些影响的。之前觉得很奇怪，为什么那么多大开发商看中重庆，但陈启宗和任志强就是对重庆印象不好？
陈启宗对黄奇帆说重庆“怕火”，一把大火会把重庆精心打造的“曼哈顿”给烧了。但现在想来，显然重庆不仅仅是怕大火的问题。
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