这一次的反弹应该不是一种爆发性的反弹的形式，此次反弹之后，市场可能是变成一种相对平稳的状态，并且这样的平稳状态会持续状态下。

　　从2008年到2009年，深圳市场大起大落，几乎成为此一轮市场调整过程当中的先锋城市。然而城市特点本身决定了深圳房地产行业发展的特点，然而这些城市特点往往是外界所无法认知和感受的。就此，观点地产新媒体采访了深圳鸿荣源集团副总裁王振江先生，其为我们介绍了自己对深圳市场在这一年半当 中的发展理解与认知。

　　以下是观点地产新媒体对王振江先生的专访。

　　观点地产新媒体：您认为现在深圳的房地产市场怎么样？从现在看的话，的确是比去年好很多，你是不是也觉得是在回暖，还是认为是一个复苏？

　　王振江：这个在今年年初已经基本定论了，只是当时大家对未来的持续性还是抱着一种迟疑的态度。从去年第四季度来看，我认为它从某种程度上还是一种反弹，这主要是基于两个前提：一个是整个去年深圳的调整，从07年的第四季度，一直到08年的三季度末，基本上经过 了一年的调整期，这个调整期的市场大概是经一年左右，这种调整应该说是深圳的特点。因为深圳的整个城市是市场化最高的，包括房地产的市场化也是最高的。第二个特点：从总量上来讲，比起北京、上海、广州，深圳总体推出的成交量是有限的。2005，深圳的成交量达到最高峰，成交量大概是900万平方米，但到去 年是一个低谷，去年成交量不到500万平米，大概是498万平米。从成交量来讲，深圳比起广州、北京、上海这种市场规模来讲，相对比较小的，这个第二个特 点。基于这两点，深圳在07年底到08年的市场过程中，表现出来的就是调整比较快，但同时调整幅度也比较大，调整是比较彻底的。

深圳鸿荣源集团副总裁 王振江

　　其实把它说得再简单点，市场调整的核心是价格调整。这一轮深圳的市场调整从对比的数据当中都可以看得到，调整了50%。从价格来讲，深圳基本上调整到了相对合理的价格区间。此外，深圳只有两千平方公里的土地，但是它有六个区域，关内四个区，关外两个区，每个区的城市化程度是不一样的。每个项目的 情况也不一样。所以你要说所有的区域的价格都调整到底了，我觉得还是没办法判断，但是整个深圳的价格调整，我认为是到了底了。

　　观点地产新媒体：保持像第一季度的这种成交量和销售的价格，您认为09年会有难度吗？

　　王振江：我觉得这一次的反弹应该不是一种爆发性的反弹形式，此次反弹之后，市场可能是变成一种相对平稳的状态，并且这样的平稳状态会持续下去，但是这里面会有一个反复。当然，最主要的还是要看有没有维持需求的消费者，是低端市场的消费者，还是高端市场的消费 者。但如果说政策面持续地释放一些宽松的信息，比如说持续的信贷放松的信息，或者是具体的措施来讲，那毫无疑问，我认为这种缓和是可以持续的。但我不知道这种政策是否可以持续。个人判断：国家的相应政策上面，特别是对货币政策是不是会持续的放松？比如说像一季度4.85万亿，持续的放量，我觉得是值得我们关注的。如果说政策一直是这样相对宽松的，也是一种比较积极的信息，它会支撑住房地产市场。

　　观点地产新媒体：有研究机构认为深圳的房价很可能会迅速地推高，您怎么看待呢?

　　王振江：这个现象我认为是存在的，深圳的统计数据，它都是一个平均的成交价，但是它没有考虑里面的结构性问题。比如说豪宅的和低端住宅，统计当中它没有这样的细分。深圳今年供应量主要是集中在两个区，一个是在南山后，一个是在龙岗。龙岗区大概有2万套左右的存 量，而龙岗中心片区的价值，我们认为去年基本上已经调整到位了，它的价格也持续在7000元-8000元之间的水平。南山它没有供应量，特别是后海没有什 么供应量，但今年不同了，将主要集中在南山片区。大概有1万多套的存量。

　　这个供应量将集中在南山的后半区，这个区域是以豪宅为主的区域，这个区域的成交被纳入统计数据的话，那么最后的成交数据出来，一定会把深圳的成 均交价拉上去。但是不是说深圳的价格都在涨呢？看你怎么去看这个问题了。你要是看深圳的平均成交价，那肯定是在涨了。你看看从微观，从区域细分来看，不一定。比如说了龙岗有些项目在涨，有些项目还没有，我认为它还是存在着一个相对稳定的格局，并没有涨太多。所以从深圳整个成交均价来看，说今年下半年一定会 大幅度上涨，我赞同。但成交均价不一定能说明问题，这个成交均价完全是误导了市场。

　　现在后海(南山区后半区)的价格是2.5万到3万的成交均价。如果中心城区不算的话，只算南山，那么深圳的成交均价可能有2万以上了，是不是回 到了2007年的水平？深圳的市场太小了，由于市场小的原因，突然一个区域的成交占的比例大了，价格波动很容易就显现出来，会使得整个深圳的成交均价的波动幅度变大。但广州、北京、上海就不同了，因为它的城市规模太大，那么一个区域可能价格高，在某段时间的成交会有些放量，但是很难对整个均价造成过大的影 响。深圳不同，因为量小，规模小，突然有某个区域成交上升以后，马上这个区域就可能会影响整个成交均价，这就是深圳的一个特点。

时今强　慎言回暖

整理/邬琼  来源: [ 《观点》杂志]

不排除到了年末再次出现像2007年度那样“银根收紧，银行无钱放贷”的局面，这势必对略有复苏的楼市带来沉重打击。

　　1-4月信贷放量与房地产市场回暖形成正比，但信贷放量与房地产市场回暖之间的真实联系几何，或已成为当前困扰对市场判断市场的一个问题。从信贷的角度来理解房地产行业的市场需求也许可以从更为微观的层面来理解市场的表现。

　　就上半年信贷及房地产市场联系等相关问题，观点地产新媒体采访了中易安房地产担保有限公司总裁时今强先生。以下是观点地产新媒体对时今强先生的采访。

　　观点地产新媒体：从2009年上半年的按揭贷款情况来看，我们应该怎样理解2009年的市场回暖，这种市场回暖主要有哪些特征？

　　时今强：市场数据显示，今年头四个月的信贷投放已超过去年全年总额(4.9万亿)。可以看出，除了按照惯例，每年通常发生在第一季度的大宗贷款之外，用于四川灾后重建资金和为抵御金融危机而发放的项目贷款也在同期集中释放。

　　如此创记录的信贷事实上是我国金融监管机构注入经济体的一剂“强心剂”，一定程度上成了支撑经济复苏的“脊梁”。但是放贷节奏"前高后低"的状况是我国金融市场的常态，在今年，这种情况肯定会被放大，事实上银行的可用信贷额度已经出现紧张状况。

　　观点地产新媒体：货币政策对房地产市场的影响到底几何？货币政策对投资性需求与自住型需求所产生的作用是否有所差异，如果有，主要是那些差异？

　　时今强：对于房地产市场而言，这一天量信贷释放在短期内是利好，信贷发放使得部分资金链紧绷的开发商有了更多的融资渠道，包括部分中小开发商借“高利率委托贷款”形式获得流动资金。(今年的5月4日，上市公司“百大集团”就以16%的年利率委托贷款给以房地产为主业的祥生集团1亿元贷款。)但是对于中长期而言，如果信贷投放量持续保持高位的话，基于对通胀的预期，以及对新增贷款质量的担忧，不排除到了年末再次出现像2007年度那样“银根收紧，银行无钱放贷”的局面，这势必对略有复苏的楼市带来沉重打击，而这种打击不单单是指开发商的融资渠道再次闭合，同时消 费者也有可能会感到“房价虽降、奈何贷不到款，依旧买不起房”的尴尬境地。

中易安房地产担保有限公司总裁 时今强

　　事实上金融监管部门也已经指令严格控制贷款流向，防止新增贷款进入资本市场和房地产市场。以北京为例，二套房贷虽然松绑，但首付款依旧执行4成 的规定。可以看出，7折利率以及公积金贷款政策区域灵活对于自住型消费是起到支持作用的，但另一方面也保持了对投资性购房使用信贷资金方面进行限制的基调。在目前楼市大环境下，投资型购房尤其是"投机型"购房并没有出现抬头的趋势。

　　观点地产新媒体：您认为当前回暖的市场的可持续性会有多久？为什么？

　　时今强：4月到5月期间，一些原本低价、低折扣入市的楼盘项目开始缓步提价，这也是造成今年1-4月份每个月平均房价都环比上涨的主要原因。可见对于开发商而言，最为惊恐的时期已经过去，反映在二手房市场上，也有相当一部分的业主开始提价、甚至干脆持房观望。

　　但是从开发商谨慎定价不难看出，楼市各方还都是比较冷静的，虽然交易量节节走高，但是4月份以及5月的上旬北京的期房网上签约毕竟有10%以上 是保障性住房贡献的，很难说楼市就此回暖，加上楼盘销售状况不尽相同，热销的并非多数，所以开发商的提价或是取消促销的政策还是比较谨慎的，甚至可以说仅是一些热销楼盘有此举措，所以以现在的形势来看还很难说做出全年大势走向判断，甚至不能说楼市就此回暖。这种所谓“回暖”的可持续性有多久，就要看市场利 益各方包括监管层的下一步举措：如果房企大范围内的贸然提价，则很可能会对今年下半年带来负面影响，更何况极度宽松的货币政策会否在三四季度收紧还是未知数。

　　观点地产新媒体：当前房地产开发贷款这一块的情况如何？市场信息是大多数银行放宽了开发商的还款期限？是否如此，在2009年房地产开发商是否会再一次大举举债进行扩张？

　　时今强：开发商现在两极分化情况比较严重，一方面，融资渠道匮乏的开发商受制于销售回款速度，目前还挣扎在生死线边缘，根本谈不上扩张，而另一方面，大型房企销售回款速度加快，手里有了资金当然要利用起来，所以在近期土地交易市场出现了复苏迹象。不过大举举债 扩张的可能性还是非常小的，因为现在的土地市场释放量以及土地价格并没有到另开发商砰然心动的地步，而且对于资金方面的“钱荒”和对金融危机持续的“恐慌”情绪并未消散。

薛菲 金融危机中的三亚湾

整理 邬琼  来源: [ 《观点》杂志]

　在三亚买房，首先要喜欢三亚这座城市。我向往三亚悠闲惬意的养生度假生活,这与经济危机无关。

　　三亚作为中国最为重要的热带滨海旅游度假地，近年来的关于三亚的滨海休闲的地产模式开始兴起。正式在这一基础上，“第二居所”开始成为三亚的房 地产行业的主题概念。然而，在金融危机之下，三亚房地产的热度不减，价格未显颓势。为何在全国房地产市场整体调整的情况之下，三亚仍有如此强力的市场支撑，就此，观点地产新媒体采访了三亚金中海国际置业投资集团有限公司副总裁薛菲女士。

　　以下为观点地产新媒体对薛菲女士的采访。

　　观点地产新媒体：我们怎样理解三亚房地产？

　　薛菲：对于三亚，众所周知，它的自然资源环境非常优越，是中国唯一的热带滨海旅游城市，海岸线总长200多 公里，共有19个港湾，大小岛屿40个，也是中国日照时间最长的城市，全年日照300多天，是中国最适宜居住的城市，典型的热带海洋气候，三亚的空气质量 排名中国第一、世界第二，它是中国最长寿地区(平均寿命80岁)，所以大家常说“寿比南山”。

三亚金中海国际置业投资集团有限公司副总裁薛菲

　　正是因为三亚拥有如此优越和稀缺无可比拟的自然资源和环境优势，并随着海南国际旅游岛的大力推广及三亚市旅游事业的风生水起，日益完善的设施建 设，世界小姐选美等一系列活动的开展和每年上亿人次的国内外游客到访量，让三亚越来越得到世界的认可和关注，国际知名度和美誉度与日俱升。

　　在全球金融危机和全国房地产低迷调整期中，我们看到三亚房市受影响是最小的，依然保持了良好的销售业绩，充分说明了三亚房产的价值与市场的潜 力。09年我觉得三亚房产将会是在调整中发展，平稳上升。它的主要购房群体来自于岛外，这些购房者基本都是有钱有闲又追求生活品质的高收入人群，住房支出占其经济支出的一小部分。

　　我的理解是，在三亚买房，首先要喜欢三亚这座城市。向往三亚悠闲惬意的养生度假生活，这与经济危机无关。我们到北京、上海、山西、哈尔滨、重庆等城市去做项目推介时，首先宣传的就是三亚和健康养生的生活方式。

　　目前三亚房产还处于高速发展的初级阶段。我们项目主要针对的客户群是包括企业家、商人、白领阶层、政府部门、高薪退休老人等中高端客户，是为这 些人量身打造的休闲旅游度假养生的第二居所，整体上而言他们的住房消费能力受金融危机影响不大，相反独有的自然景观资源还在资产保值上加分了。

　　观点地产新媒体：我们知道公司的项目在三亚湾，而三亚不同的港湾呈现出的气质和特点是不同的，三亚湾的特点是什么？

　　薛菲：三亚湾的地段及资源特点是“既贴近市区，又兼得海景”是三亚湾对比亚龙湾、海棠湾最大的优势所在。从社区来讲，我们特别认养的海域沙滩，设置了很多亲海运动娱乐设施，比如冲浪板，沙滩排球，沙滩越野车等这些是对海岸线资源的最大利用。

　　我们的项目金中海?蓝钻位于三亚湾核心地段，与机场和市区都近在咫尺，交通十分便捷。项目周边的配套完善，各种生活设施应有尽有，有高尔夫球场、多家高档星级酒店、大型商业MAII还有即将建设的18公里商业街(由三亚湾路改建)等。再加上我们社区自有多项生活配套设施，可以全方位的满足业主 的生活需求。

　　观点地产新媒体：针对内地房地产的困境及经济危机，项目的态度或举措？谈谈今年推广的计划？

　　薛菲：目前房地产格局处于调整期，房地产业企业正面临着前所未有的压力、困难和挑战。自去年10月以来，国 家出台了一系列保增长、促发展的宏观调控政策，涉及房地产行业的政策更是密集出台。国务院总理温家宝2008年12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。随后全国10余大中城市相继出台了各项优惠政策积极救房市，海南省人民政府也出台了关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见。在3月初召开的第十一届全国人民代表大会上,国务院总理温家宝作的政府工作报告中提出要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展……

　　尽管目前房地产行业遭遇了些困难，但是我们要冷静客观的分析，我个人认为房地产依然会是朝阳产业，有着美好的发展前景。因为房地产是中国经济的 重要支柱产业之一，其上下游关系产业链涉及众多行业，经济总量巨大，关乎国计民生。中国有13亿多人口，城市化不足40%，人均住房面积才20多平米，离 小康社会的住房面积要求差距还很大，老百姓对房子有刚性需求，有需求才会有市场，有市场房地产就会有发展空间。09年春节至今，内地很多城市如北京、上 海、武汉、重庆，房地产出现了“小阳春”，销售量有较大幅度提升，大家对今年市场充满了信心。

　　我认为传统的营销模式(客户找楼盘)已不太适应当前的销售形势，尤其是三亚房地产90%以上的客户都来自于岛外，所以我们要立足岛内，辐射岛 外，以小众传播的方式，积极主动的出击，变被动为主动，积极开拓市场寻找客户，到海口、上海、北京、太原、哈尔滨参加房展会，开产品推荐说明会，把精准营销渠道营销作为主导方针。