| 来源： |
东兴证券研究所 |
发布时间： |
2009年06月11日 15:09 |
作者： |
郑闵钢 |
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景气指数呈止跌起稳态势 房地产市场仍可期待
房地产市场的恢复，一方面需要购房者在信心回暖后参与到购房之中；另一方面更需要房地产开发企业参与到新建房屋之中。5月份一些城市的土地购置面积开始增长表明房地产开发企业的信心在恢复，目前房地产行业仍在向好的方向发展
经过２００８年１月以来的持续１５个月下跌，房地产景气指数在２００９年４月止跌起稳，迎来１５个月以来的第一次环比增长。从几大城市的成交面积来看，５月份各城市商品住宅的销售量保持稳定。在商品房销售回暖的同时，５月份，北京、上海、深圳和重庆等大城市的土地购置面积率先出现增长。房地产市场的刚性需求仍在释放，但市场的恢复能否向纵深发展，取决于改善性需求的购房欲望能否大量释放。
二季度房地产景气指数呈止跌起稳态势
经过２００８年１月以来的持续１５个月下跌，房地产景气指数在２００９年４月止跌起稳，迎来１５个月以来的第一次环比增长——增长０．０２％。土地开发面积景气指数在４月份也出现止跌起稳。土地开发面积景气指数从３月份的９２．２ 增长到４月份的９２．７，上升了０．７个点，环比增长０．５４％。
４月份，房屋施工面积景气指数和商品房空置面积景气指数分别达９３．４７和９１．２，环比涨幅分别为－０．０３％和－０．０９％，跌幅较前一个月的－１．４３％和－３．５９％已经有明显的降低。从近期的数据来看，房地产市场的回暖仍在继续，底部仍在积极构筑。在房地产市场回暖过程中，４月份北京、上海、广州和深圳的房屋销售价格景气指数环比全面开始回升。从几个主要城市的房屋销售价格指数来看，深圳的房屋销售价格指数于２月份就开始出现止跌回升，当月回升了０．６个点，３月环比回升了３个点，４月份环比回升了３．５个点。３月份，上海的房屋销售价格指数也开始出现止跌回升，回升了０．４个点。４月份，北京和广州的房屋销售价格指数也出现回升，分别回升了０．３个点和０．５个点。
二季度商品房销售在压力中前行
１－４月，全国商品房销售面积达１７６２５万平方米，同比增长１７．５％。其中，商品住宅销售面积增长１８．６％；办公楼销售面积下降１０．５％；商业营业用房销售面积增长１３．１％。１－４月，全国商品房销售额达７９９６亿元，同比增长３５．４％。其中，商品住宅销售额增长３８．６％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长１４．０％和２０．０％。商品房销售在经历了近一年的萎缩后，连续四个月实现销售同比增长。
５月份，北京、上海和深圳的商品房成交量基本维持在４月份的水平上。５月份前三周，北京的商品住宅周平均成交面积达４７万平方米；上海的商品住宅周平均成交面积达６２万平方米；深圳的商品住宅周平均成交面积达１８万平方米；其它二三线城市的商品住宅周平均成交面积大多好于４月份。５月前三周，苏州的商品住宅周平均成交面积为２８万平方米；杭州的商品房周平均成交面积为２３万平方米。
从几大城市的成交面积来看，５月份各城市的商品住宅销售量保持稳定，沿海二三线发达城市的商品住宅销售量增长更快些。
土地市场开始“泛起浪花”
１－４月，全国房地产开发企业完成土地购置面积７２６６万平方米，同比下降２８．６％，比１－３月同比４０．１％的降幅已有很大提高；完成土地开发面积７０７８万平方米，同比下降１２．２％。房地产开发企业在经过持续的“消肿”与“养血”后，在土地购置市场已表现出一定的活力。
在商品房销售回暖的同时，５月份，北京、上海、深圳和重庆等大城市的土地购置面积率先出现增长，北京５月份前三周周平均土地成交面积为３６万平方米，比四月份周平均的１９万平方米多出１７万平方米；上海５月份前三周周平均土地成交面积为５２万平方米，比四月份周平均的６万平方米多出４８万平方米。
6月份仍可关注房地产股
房地产市场的恢复，是一个较为复杂的过程，也需要一定的时间。从市场表现看，首先需要购房者有信心，开发商也要有信心。在商品房买卖双方都具备信心的基础上，市场才有可能真正得到恢复。
今年一季度，房地产上市公司每股平均收益为0.03元，同比下降59.62%%。每股收益在平均水平以上的房地产上市公司有近50家，其中厦门国贸、北京城建、深天健、华发股份、万业企业、保利地产、锦龙股份、海泰发展、深振业A、南京高科、中华企业、建发股份、荣盛发展、中天城投和招商地产的每股收益在0.1元以上。
目前商品房的销售面积和金额为历史同期的最高，市场的销售价格也开始企稳，加上土地购置开始活跃，市场在向好的方向发展。市场上的刚性需求仍在释放，但市场的恢复能否向纵深发展，取决于改善性需求的购房欲望能否大量释放。6月份，房地产上市公司仍可作为投资的对象。投资者可重点关注业绩增长较好的公司，如保利地产、建发股份、厦门国贸、海泰发展、万科和中华企业等。
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