| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年05月13日 07:45 |
作者： |
林喆 |
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中国指数研究数据信息中心日前公布的全国房地产综合指数报告显示，4月份，主要城市住宅价格开始升温。上海、深圳住宅价格指数连续两个月回升，环比增幅分别为0.32%、1.39%；北京住宅项目中下调报价和提价的项目占比基本一致。在价格上涨后，各大城市商品住宅成交量呈回落态势。
多数城市成交环比下滑
进入5月，长城证券监测的全国20个大中城市中，成交量环比下降的占四分之三。从变化幅度看，降幅超过10%的城市有9个，其中，苏州、合肥、上海、重庆、武汉销量下跌较为突出；成交量涨幅超过10%的城市只有3个，分别为南京、广州和南昌。
5月3日至5月9日，北京、济南等北方城市成交量环比继续下降，北京一手住宅成交量环比微降3.21%，济南环比下降9.89%。
业内专家指出，多数城市商品房成交量环比下降，一方面，随着近两个月全国楼市成交量的持续回暖、库存压力减轻，开发商对后市的乐观预期增强，开始逐步提价，使期待降价的消费者期望落空；另一方面，今年3、4 月各大城市成交量已经达到近一两年的高峰，消化了大量积累的刚性需求和住宅存货，后续增长乏力。
环比基数增大，是导致成交量回落的重要原因。以北京为例，1-4月，北京市房地产市场交易量逐月升高，累计实现成交金额达到563.44亿元，同比增长81.2%。其中，4月成交金额更是达到234.50亿元，同比增长173.88%。
在成交价格方面，进入5月后有80%的城市房价上涨，不过，大部分城市涨幅都在10%以内。而环渤海区域房价上涨明显，5月第一周，北京成交均价环比上涨12%，天津成交价格环比上涨11%。北京和天津两城市表现出明显的量跌价涨的成交状况。
市场集中度提高
经历过市场调整，房地产销售份额的集中度在提升。中国指数研究数据信息中心的报告指出，各大城市销售回暖，主要体现在个案，并未显现全面回升。
以北京为例，去年11月至今年4月，北京成交套数前十位的项目成交占比一直维持在25%以上；今年1月达到峰值56.20%；2月回落至27.96%，3月又上升至32.52%，4月基本与上月持平，为32.59%。在1-4月北京市房地产销售排行榜前10位中，全国性的品牌开发商占据了70%，其中包括华润置地、远洋地产、万科、富力等。以华润置地为例，今年前4月，公司在北京一地的销售额已近25亿元人民币，而该公司2008年全年度综合营业额为91.34亿港币。
去库存化乐观
渤海证券分析，12座城市去库存化周期维持低位。截至5月3日，北京住宅可售量为1698 万平方米、12.7万套，库存消化时间降至39周；上海住宅库存消化时间缩减至13周，南京、杭州的库存消化时间缩短到21周和23周；深圳住宅可售量为493.1万平方米、4.7万套，库存继续下降，去库存化时间维持在28周。
业内专家指出，今年3月以来，随着全国楼市成交量大幅上升，国内许多城市的住宅项目都不同程度地调高了售价。近期国务院通过了调低商品住房投资项目资本金比例的相关议案，降低了行业的融资门槛，有助于减缓房地产行业、尤其是负债率较高的上市公司的资金压力。在资金相对宽裕后，开发商会否坚持降价快速去库存的销售模式，值得关注。
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