| 来源： |
投资有道 |
发布时间： |
2009年05月07日 14:21 |
作者： |
徐丽梅 |
| |
抄底北京商业地产文／徐丽梅
2008年末，需求的疲软导致整个北京写字楼市场空置率一度上升至22.5%，市场平均租金水平在其历史高位基础上下跌5.1%。又据仲量联行研究报告预计，今年北京商铺市场存量将飙升51%，平均租金有望下调15%~20%，租金下滑趋势明显。
不过，具体来看，北京成熟商圈写字楼、配套商铺，回报率依然保持在8%以上，存在不少抄底机会。
两广大街成价值洼地两广大街，自古就是南城经济、文化、民俗兴旺地，被戏称为古时“CBD”。随着两广路正式通车，各项市政配套设施的进一步完善，西单商圈沿宣外大街南扩至两广路，这里的商圈已经日趋成熟，但是房价及租金远未达到CBD核心区水平，存在价值洼地。这一区域部分商铺价格，在2007年底至2008年初最高点时，曾达到过每平米38000元至60000元。
目前，西临东二环、北接广渠门外大街的冠城名敦道，由写字楼、商业街、花园公寓和服务式公寓组成，是综合“商业、办公、居住、酒店”等于一体的多功能国际社区,均价仅每平米22000元。
包括地处西三环城、六里桥区域核心的尚西商务，交通便利，拥有商业广场、独栋商务楼及写字楼，其中，40平米、60平米、80平米直至1000平米的开间都有，目前均价23600元/平方米。
假设在此购入一间40平米的商铺，加上税费，价格总价大约100万元，转租出去，租金按照10元/平米/天算，年回报率即为14%（10×40×30×12/1000000）；如果自己经营，每月纯利在8300元以上，即可获得超过10%（100×10%/12）的年回报率。
中关村商铺租赁活跃最近两年，中关村地区的写字楼档次不断提升，其配套商铺档次也在提升。这一带商铺，在一年多前，曾达到过每平米75000元的天价。预计于9月开通的地铁4号线，也令中关村地区交通更加便利，有望带动周边商铺租赁。
由于中关村地区人口稠密，个人投资商铺，面积以50至100平方米为宜。这样出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资小、投资风险较低，如小饮食店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，方便顾客驻足和流动。
例如庚坊国际发展中心，周边环绕双榆树商圈、金源商圈、金四季商圈、中关村商圈、金融街商圈五大商圈，集银行、邮局、餐饮、娱乐、休闲于一身的花园路就在门前，身侧物美购物广场，更是天天人潮涌动，车流如织。其目前均价为每平米38000元。
位于中关村西区核心的5A级智能化写字楼泰鹏大厦，地理位置优越，也具有一定投资价值，其地下一层至地上二层为商业配套，租金为15元/平米/天。
城东商圈提升档次城东三里屯、燕莎传统商圈，由于近年多个大型综合物业陆续落成(如蓝色港湾、三里屯Village、平安国际中心的都汇天地等)，为传统商圈带来新商机。加上三里屯和燕莎商圈的辐射范围大，广泛涉及燕莎、朝阳公园周边、望京、顺义区域高端公寓住户、周边甲级写字楼高级白领和酒店住客，其消费群体质量与CBD地区高档商场不相伯仲。目前，三里屯Village(北区)和平安国际中心都汇天地等，均以奢侈品市场为定位。该区域的商铺价格，最高点时曾达到每平米85000元，租金最高曾为1200元/平米/月。
燕莎商圈内，平安国际金融中心为最高建筑。项目由两栋国际甲级写字楼、时尚商业中心及一座超五星的威斯汀大酒店组成，租赁价格按照楼层不同，为15元~400元/平方米/天。该项目临近机场高速出入口，地下一层直接连接地铁10号线，立体交通，方便快捷。
位于朝阳区新源里14号的琨莎中心(原世方豪庭二期)，出售均价为45000元/平方米，占据紧邻新东路和新源南路的稀缺位置，位于三环与二环之间。其首层及二层规划为10000平方米商业区，可作为餐饮、超市、健身中心、银行等营业场所。结合一期已有的设施，琨莎中心将形成燕莎商圈内号召力强劲的商业旺铺。
东二环商圈企业巨头云集东二环，位于北京老城区与新城区交界，兼具传统与现代特色。目前，南起建国门，中至朝阳门，北至东直门，已形成三门一线的东二环新型商务圈。建国门华润大厦、朝阳门丰联广场、中海油大厦、东直门新保利大厦、东方银座等甲级写字楼，均在圈内。
随着国内三大石油巨头及北京移动、北京电信等实力企业进驻，东二环已聚集包括石化、能源、旅游、电信、保险、贸易、物流、文化八大行业的众多企业巨头，成为继CBD、金融街、中关村之后的第四大商圈。目前，该地区写字楼配套商业租金为5元至11元/平米/天，较最高点时的租金23元/平米/天，下降一半还多。
位于东直门立交桥西南角的来福士中心，紧邻第二使馆区，周边遍布写字楼、大型购物中心、酒店和文化中心。该项目有写字楼、零售商场、高档公寓及酒店式公寓等。今年中旬，来福士中心全面投入使用，将在地下直接连通东直门交通枢纽。
2008年完工的北京INN，定址朝阳门内，比邻外交部等21家部委和东二环中国巨头企业长廊，涵盖HIP酒店式公寓、写字楼、商业三种业态，包括60~170平米的主题寓所及56~300平米的成长型商务空间，布局灵动实用，支持整层定制，价格在每平米38000元至45000元之间。这相比最高点时的每平米50000元，降幅超过10%。
投资商铺六项注意由于涉及多种业态，投资商业地产比投资普通住宅复杂得多。
首先，该商铺如果原来是居住用地的话，由于土地使用性质发生变化，以后恐有麻烦。
第二，许多住宅小区底楼店铺不允许搞餐饮业，哪怕沿街也不行。因此，投资前一定要了解，其是否有厨房、卫生设施，可否做餐饮行业等。
第三，除了房屋产权之外，对二手商铺要留意其原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等。
第四，商铺买卖需要缴纳税费，这些费用所占房价比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，要在协议中写清楚。
第五，贷款问题。目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。
第六，从租金高低来看，投资商场的商铺较有优势，其租金较高，而且空置率较低。有实力的商家，对于整个商场管理以及后期经营也会很重视。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
