| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年04月28日 13:54 |
作者： |
马翠莲 |
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关于目前中国的房地产价格，老百姓普遍认为太贵、天价，所以，当地产商华远集团总裁任志强在博鳌论坛上抛出"30年间，和工资收入相比，房子等于没有涨价"的所谓"房价没涨论"后，立即激起舆论围攻。
有人号召全国的老百姓联合起来，不买任志强们的房子，让房地产商们的房子闲着、烂着、空置着，看他们能挺到什么时候？看他们还忽悠房价上涨不？
高房价厌恶者反对一切看涨。中国社科院日前日发布2009房地产蓝皮书认为，今年上半年房价总体下行，下半年市场有回暖可能。"回暖"观点一出，毫无疑问地遭到网友一致炮轰，认为其"言过其实"。
无论谴责"人民公敌"任志强，还是立志"三年不买房"、反对"回暖"，过于情绪化的口水战于事无补，只有倾听更多理性的声音，才能帮助百姓理性地理解房价、最终准确地判断房价的走势。
眼下，房价之高的确是不争的事实。日前，由国土资源部下属部门发布的《2008年全国主要城市地价状况分析报告》显示，2008年全国商品房平均销售价格为3919元／平方米，而2008年我国城镇居民人均可支配收入为15781元，这意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米商品房。
上海易居房地产研究院最新研究报告显示，2008年我国的平均房价收入比降至6.78，但与国际房价收入比3至6的合理区间相比仍然偏高，总体水平高于发达国家的平均水平，特别是在一线城市如北京、上海、广州和深圳等，2008年的房价收入比均超过10。这些城市的居民购房压力明显大于其他城市，房价也远远超过了当地居民收入的可承受范围。
对于高房价，房产商有解读。任志强说，房价贵，是因为房价有50%是政府的土地出让金。全国工商联房地产商会称，他们去年就全国9城市"房地产企业的开发费用"的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。
4月14日，"地产思想家"万通地产董事局主席冯仑在某论坛上表示，10年来，以A股上市公司业绩统计，房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。
高房价不是因为房地产利润高，而是因为税费高、土地成本高？这样的说法同样遭到质疑。房地产利润和土地成本原本就是两个概念，以后者为房地产暴利开脱，显得既牵强又苍白无力。
况且，土地成本是政府与地产商的"商业机密"，截至目前没有任何权威机构向大众公开过。倒是冯仑表示，房地产商和政府需要从"蜜月思维"转变到"日子思维"，因为暴利时代已经过去。
那么，房地产商的日子过得怎么样呢？从目前沪深两市已披露2008年年报的40家房地产公司看，粗略统计，房地产公司平均净利润率仍高达20％，最高达61.64％。呵呵，这样的利润率说明房地产开发商的日子还成吧。
可见，虽然一年多的观望气氛遏制了楼市飙涨势头，但是在房价的绝对值仍在高位徘徊的情况下，房价应该还有调整的空间。但是，指望房价大跌肯定是不现实的。因为如果真的如此，那一定是：房企破产了，上游相关产业停工了，银行不断需要注资了，政府收入锐减了。那时，房子是便宜了，但，你会买吗？这也是为什么去年下半年来国家大幅降息和存款准备金率，放松信贷，利好房地产市场；出台一系列诸如放松二套房贷、减少购房买入和转让环节的各种税费、降低贷款利息等政策，刺激房地产消费的原因。
其实，目前中国房地产市场最大的问题并不全在房价贵上，而有很大部分是在老百姓对房地产商的无良和官员的腐败之愤慨上。所以，如果房地产商把利润控制在一个合理的空间，尽可能地剔除腐败，并且在土地一级市场没有放开的前提下，政府通过政策实现一些让利，我想，房价肯定会降到一个大家公认的、合理的空间。
从这个角度上讲，关注房地产自身健康，可能比关注房价更有意义。
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