| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年04月03日 08:38 |
作者： |
马红漫 |
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近期楼市僵局渐露松动迹象，而就在房价走向再度引发热议之际，国家第三次调整住房制度的拟订稿浮出水面。据报道，拟订稿提议国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。
由此可见，此次住房制度调整重在鼓励住房需求向农村转移，将农村宅基地制度与城市住房制度接轨，通过盘活农村土地资源、增加土地供给等措施引导房价回归合理区域。这份拟订稿的出炉体现出政府限制城市中心区域房产投机行为的态度，对于扭转城市供地规模和市场结构具有积极意义，有助于房价回归理性。
在楼市初现“小阳春”状况时，启动第三次住房制度改革颇具现实指导意义。但除了启动农地供给增量外，要想促成房价真正回归合理，还需要一揽子的全面制度配合。
经历了一年多僵局之后，近期在开发商各种“促销让利”的举措刺激下，一些刚性需求开始出手购房，由此促成了当下看似较为活跃的楼市交投。以上海为例，在刚刚过去的3月份，全市一手商品住宅成交量呈井喷态势，新建商品住宅成交面积约151万平方米，相比2月份的79万平方米几乎翻倍。但应看到的是，这些成交量多集中在前期降价幅度较大的区域，一旦开发商顺势酝酿涨价，购房需求就有可能受到压制。毕竟就居民的收入水平而言，目前楼市价格水平仍处于高位。年轻人要想实现“居者有其屋”的梦想，往往要穷尽包括双方父母在内三个家庭的多年积蓄，而过高的房价不仅意味着凑齐首付房款的一时艰辛，还意味着归还按揭所造成的长期经济压力。支付能力的弱化已经决定了刚性市场需求并不具备持续能力。
事实上，房地产市场价格下跌被制约的主要症结在于地价高企。有报道显示，由于之前房地产繁荣期过高的地价定位，在多数区域的房价成本中，地价所占比重已经高达50%以上。而地价高企的重要原因则在于地方政府卖地生财的冲动。目前的财政分权体制向中央财政倾斜，地方政府承担了过多的责任却没有财力支撑。从全国来看，地方政府享有财权的30%，而其承担的各项事务则占70%。钱少而事多，导致地方政府对房地产等创利大户以及由此而来的预算外收入形成高度依赖。
就此而言，拟订稿所鼓励的在农村购买第二套住房将有助于缓冲地价高企的矛盾。在政策的引导下，一旦住房需求向农村蔓延，则意味着可供开发商选择的地域扩容，地方政府的土地供给增加，其资金压力也能随之缓解。从这个角度讲，国家此次住房制度的调整颇具积极意义。然而，这一积极意义的发挥在现实中将会受到制约。时下，地方政府控制着土地出让的单方供给权。对于开发商而言，地方政府还是土地供给的独家垄断者，因此在价格谈判中具有绝对的优势，开发商低价拿地仍然非常困难。
所以，实现地方政府财权与事权的对等才是楼市价格全面回归理性的关键。而伴随着当前地方政府债券的开闸，改革推进的曙光渐行渐近。试想，如果以此为契机，进一步拓宽地方财政收入来源、完善各级政府财政分配结构，让地方债形式从权宜之计变为规范化的融资渠道，并以经济繁荣期的税收回报作为偿债保障。由此，相对充裕的地方政府财政将会彻底与房地产开发脱钩，最终能够以更低的税费成本控制房价畸高。有鉴于此，作为国家层面的住房体制改革，相关的设计方案还应当更加深入和全面。目前，解决好地方政府事权与财权对等问题，才能为住房市场公平化奠定实质性的基础。
（作者为上海第一财经频道主持人，经济学博士）
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