| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年03月19日 13:53 |
作者： |
龙斌 |
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进入3月以来，楼市春意盎然。
上海、北京、广州、深圳等一线城市和大多数二线城市的楼市成交都出现了明显的增加。全国楼市交投一片“红”。久违的一些现象也开始出现：一手楼有“日光盘”，不少项目优惠减少或取消，不少楼盘小幅提价；二手楼看楼量大幅增加，成交速度加快，有小业主开始小幅提价。
楼市春意闹，令人乐观起来，也引出一个十分迫切的问题，如何判断目前的市场行情？市场变化是否已经意味着楼市即将V型反转？
追涨效应难再现
简单地说，目前成交放量，是积蓄了几乎大半年时间的首次置业与换房置业等刚性需求的集中释放，也是信贷与营业税减免等富有力度的政策产生的市场效应。
从需求结构看，投资性需求入市谨慎，短线炒楼者极少，高端的保值型多次置业买家多数处于观望状态，这种需求结构难以说是全面回暖。目前楼价有所上调，但上行空间十分有限，因为刚性需求对楼价比较敏感，追涨的意愿比较弱。一旦楼价上行，很难出现2007年以前那种追涨效应。也就是说，虽然政策增强了购房的信心，市场预期较过去有所转变，不再像过去那样完全悲观地看跌楼市，但市场预期并没有扭转为普遍看涨。
这是因为，首先，目前市场购买力在整个宏观经济仍在向下运行、资产价格仍然需要重估的过程中，楼市小阳春的效应实际上受到比较大的削弱。
其次，楼市供求关系还没有完全改变，2008年以来，供大于求的局面一直在延续，没有根本改变，多个数据说明，目前各城市存货压力大，特别是前几年大规模出让土地的城市，连续几年都是成交少，供应多，价格却在不断上涨，市场吸纳率比较低，存货比例相当高，消化存货还需要相当长的时间。
再次，目前楼价仍然在高位运行，有的高估比较严重，租金回报水平总体不高，楼价水平远远超过平均购买力。例如，从各大城市看，尽管经过一年多时间的调整，楼价回调幅度不一，但尽管如此，租金整体回报水平并不高，各大城市租金售价比低，超过或者远超过1：300的警戒线，有的楼房年租金回报率不超过2%，说明楼价还在高位，近期楼价进一步走高的潜力十分有限。另外，高楼价也制约了后续政策刺激的力度与持续性。
绝好出货时机
种种迹象表明，楼市出现成交一路放大的几率非常小，估计未来成交会有所反复，因为后续刚性需求可能跟不上，楼价反复上行的动力不大。不过，在目前鼓励政策下，2009年成交会明显好过2008年，楼价估计整体回稳，并可能出现一些分化：郊区楼价仍然调整，中心区楼价略升，估计幅度有限。
有的开发商过于乐观，以为又是一轮行情到来，忙于提价，把过往的优惠取消，个人以为，这其实是陷入了误区。目前政策利好，大环境不明朗，应该是绝好的出货时机，而不是涨价时机。一旦这一轮需求释放大半，或者刚性需求因为价格高企而再度观望，那就得不偿失了，涨价的还得往下调。房地产开发商应该以更理性、宏观的眼光来应对市场。
如果最为乐观的情况出现，世界经济2010年开始复苏，中国经济就会提前恢复到快速增长的水平，楼市成交量会增长，楼价也会缓慢回升。如果悲观论不幸兑现，世界经济U型走势的底部漫长，整个经济的状况会比现在更差，速度会放慢，因为仅仅靠投资刺激，没有外需这一块，内需又受就业和收入制肘，经济很难持续高速增长，楼市难免进入新一轮调整。总之，楼市有不确定性，受经济影响很大。
当然，长远来看，楼市会有较长时间、较大空间的发展机遇。但是，再度爆发新一轮如2004年-2007年那种楼市大幅度上升的几率比较小。主要是因为，目前国家在大力推进住房保障制度建设，健全的社会保障制度对楼市的稳定作用会加强，市场的规范度也会提高。同时，国家政策直接进行干预楼市的可能性始终存在。楼市总体会以比近年平稳、健全得多的方式发展。
作者系满堂红（中国）集团有限公司首席分析师
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