| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年03月19日 13:52 |
作者： |
米远征 |
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特约记者米远征发自上海
一个位于上海市中环线区域的楼盘，因为让利20%而引发连夜排队争购，使其开发商在市场低迷时期成功“自救”。目前，供需形势正在转变，开发商也似乎挺过了最艰难的时刻……
楼盘打折率缩小
3月17日一早，家住上海市中心的尤女士就和儿子一起往闸北区大宁板块赶，为的是看看当地一个叫“嘉宁荟”的新推楼盘。尤女士在江宁路上有一套住宅，这次是“二次置业”，预备给儿子做婚房用的。“嘉宁荟这个地方买东西不方便，车辆也比较少，”尤女士说，这个地段的房子单价在1.7万—1.8万/平方米还是可以接受的。
1.7万/平方米正是三个月前该盘首次让利促销时的均价，当时该区域平均房价是2万元/平方米。久违的连夜排队现象重现，这个楼盘在申城火爆一时。
陪尤女士看房的是“嘉宁荟”的销售员李丹，他说：“嘉宁荟去年10月开盘，首推400套，均价2.2万/平方米，但当时形势不好，一套也没卖出去。12月圣诞节时将其中一幢让利打八折，均价17600元/平方米，很快就售罄了。”今年1、2、3月，又各有三次优惠活动，销售也很踊跃。现在要去看的，就是活动尚未结束前剩余的“品质更好”的几套房子。
去年7月万科引发的楼盘降价潮，带动了上海当地如绿地、大华、金地、保利等大房产品牌的降价，让开发商在低迷的行情下拿下了更多的市场份额。不过，中房指数办公室的数字显示，2月，上海新推141个楼盘的打折率已由之前的40%下降为15.6%，同时，有6%的楼盘适时提价。
上海政府不救市
1月上海两会期间，市委书记俞正声表示，减税空间不大，也没有拯救房地产的打算；目前上海的困境，虽然主要是受国际金融危机影响，但也和2007年股市、房市虚高的因素有关。
易居房产研究院综研部长杨红旭表示，上海房地产从没有形成垄断，不可能因为上海房地产企业的问题影响政府政策。时代周报记者从易居上海机构得到的数字显示：去年上海商品住宅成交面积同比下降60%，创历史新低，只有891万平方米。
此外，由于上海连年的用地紧缩政策，导致新增土地储备不足，而改善住房条件的需求则日益增大，使上海房地产领域呈现“市场很大，但供应很少”的局面。这种类似短缺经济的特点，表明开发商的困难只是阶段性的困难。易居上海机构项目经理付琦认为，上海的房地产开发企业只要处理好资金链和项目扩张的关系，甚至不需要特别去抢占市场份额，也可以生存得不错。政府的政策也旨在稳定市场，救市之说无从谈起。
难耐涨价诱惑
上海房地产市场成交量的反弹开始于2月。易居的统计显示：2月份新建商品房成交了81万平方米，比1月增长近70%。进入3月以来，上海每天的新房成交量在3万—4万平方米，而3月10日这一天就达到8万平方米以上，成交套数接近900套，900套正是上海楼市最高峰时的日均水平。二手房方面反弹同样明显，2月全市二手房成交1.4万余套，这也超过近年来月度最好水平。
面对这些数字，付琦反应谨慎。他认为，“上海房地产目前仍是‘低位运行，反弹明显’，成交量的回暖并不会立刻带来价格的回暖，不少大的开发商也是谨慎看好楼市，不打算顺势抬价。”不过，他表示，由于用地紧缩，去年上海土地市场运行低迷，土地流拍频繁，已出让土地又发生了多次退地。使原计划推出的800万—1000万平方米的住宅用地最终减少为240万平方米，只有往年的1/6多一点，是5年来的最低水平。
如果按照3月10日新房交易的速度，上海2008年推出的土地只够市场半个多月的“开销”。付琦说：“根据多年经验，每年年底上海存量房源在800万—1000万平方米时，这一年的房价就是‘稳定’的。2007年上海房价大涨，一个反应就是年底存量只有561万平方米。而眼下存量已不到800万平方米了。”从市场表现看，并非所有开发商都能耐得住提价的诱惑。“嘉宁荟”的销售员李丹告诉记者：“慧芝湖花园二期共计划推出1000多套住宅，目前通过活动促销等方式，已经消化了750套左右，还有300套剩余，户型比较大一点。我们根据开发商的部署，将转变销售策略，以现行市场价推盘，估计单价会涨到2.4万—2.5万元/平方米。”
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