| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年02月27日 08:13 |
作者： |
叶国靖 |
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“上海年租金回报率仅3%，而上海并非孤例。目前京、津、沪、深、穗国内五大城市的年租金回报率均低于同期一年期的贷款利率。”日前，中原地产研究中心发布的最新报告提出了上述观点。
该机构的研究报告显示：在房价上升的阶段，投资房地产可以通过价格上涨来获取巨额回报，租金回报率显得并不重要。而目前国内房地产正处于调整阶段，价格上涨缺乏动力，租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时，实际投资回报率已为负值，目前国内的五大城市的二手住宅投资价值丧失。
中原地产董事副总经理陆成在接受《第一财经日报》采访时表示，套利主要来自于两个方面，首先是物业价格上涨，其次是长线的租金收益。当前，二手房买卖价格基本平稳、上涨缺乏动力，同时，年租金投资回报率已处于低位，如果单纯希望“以租养贷”以获取良好的出租回报率是不划算的。
价格迫降的二手楼市
中原地产研究中心最新统计数据显示，随着一手住宅市场成交量萎缩以及价格下跌，二手住宅市场也呈现出类似局面：2008年，国内五大城市一手住宅成交量约为3879万平方米，同比下降40%；同年，五大城市的二手住宅成交量约为3000万平方米，同比下降32%。这是最近四年以来的最低水平。
中原领先指数系统显示，2008年各地二手房市场先后进入调整期。成交量萎缩的背后是成交价格不断下跌。从区域来看，珠三角城市调整最早，价格下跌的幅度也最大，至目前，CLI 深圳二手住宅价格指数下跌幅度已经超过25%；相比之下，北京、天津和上海等城市的二手住宅整体价格，从2008 年下半年起，呈现出加速下跌的趋势。
各城市二手住宅价格跌幅较大的多分布于一、二手房供应都较为集中的区域，并且前期大多经历过价格飞涨，因此出现了更大幅度的价格回调。此类区域，以上海浦东、深圳南山、广州天河、北京石景山等地为代表。满堂红（中国）置业有限公司此前对广州一年内成交2次及以上的物业进行分析发现：2007年6月开始入市的买家，成为接下楼市最后一棒的买家。
价格下行的压力或将在2009年的二手楼市蔓延。台湾信义房产公司董事夏智亮在接受《第一财经日报》采访时表示，国内一些主流发展商2008 年销售业绩距离2008年初制定的目标相去甚远，去年底新一轮的降价促销全面开展，预计2009 年主要城市商品住宅仍将延续降价的趋势。由于一、二手房之间的替代效应，一手市场的降价压力将进一步压迫二手房价格继续下调，失去价格优势的二手房成交量萎缩严重。为了重新恢复平衡，二手房价格逐步下调成为唯一途径。
下调的租金水平线
伴随着二手房买卖市场的“缩量减价”，五大城市的租赁价格受供求关系影响，也出现了明显滑坡。
“五大城市的租金指数均转入下跌通道。”中原地产研究中心调查显示，全球金融危机爆发之后，企业裁员、外企高管撤离、高端需求变低端等诸多因素，直接导致了租赁需求的缩水。目前，租金仍处于继续下跌的趋势之中。
以上海为例，租金在连续长期小幅上涨之后，市场后续乏力。由于房源充足、租金议价空间相对增大，造成高档房的租金出现滞涨，并已经掉头向下。上海徐家汇商圈的知名大盘“东方曼哈顿”一直被视为“收租的宝地”。眼下，以100平方米的二房房源为例，月租金大约在9000元左右，二手房售价徘徊在3万~3.4万元/平方米之间。上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修德顺称，这个当年的“租金之王”，目前的租金回报率大约为3%。
上海二手房指数办公室对于租金收益做了统计，上海的高档房租金表现不佳，1月份跌幅居前的是陆家嘴和新天地板块，分别下跌3.5%和3.3%。在中心商务区聚集的地区，租赁客源有明显指向性，一些企业从一线地段退居二线地段，缩减成本开支，减少了高档房中的企业租户，使一直稳中有升的高档房需求萎缩，部分房源租金下跌20%以上。
美联物业顾问（上海）有限公司副总经理丁伟补充到，美联物业门店调查，由于经济大环境的影响，促使很多企业节约成本，为员工提供的租赁补贴预算也同比下降了30%左右，所以更多的租客会在选择房源过程中降低价格标准。目前高档房的房东心态正发生变化，宁可忍受较低租金续租，也不愿意解除合同或重新寻找租客。
汉宇地产市场推广部总监孙文勤昨天告诉本报记者，如今，国内五大城市的二手楼市年租金回报率低下，炒房收益微薄，因而，“以租养房”的套利化生存行为已经走向黄昏。
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