| 来源： |
国际金融报 |
发布时间： |
2009年02月23日 10:16 |
作者： |
邓旭 |
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上海市去年土地出让总金额比上年同期少近240亿元之巨，减幅超过六成。
据权威研究机构北孚地产提供的一份2008年上海土地市场报告披露，截至2008年12月31日，上海市通过当年公告出让住、商、办（包括其他）地块实现土地出让总金额154.26亿元，上年同期可比数据391.42亿元。
今年供地量或削减
这份研究报告还披露，2008年上海计划安排供应经营性土地1500万平方米，其中住宅用地800万-1000万平方米，非住宅经营性用地500万-700万平方米；工业用地出让计划2500万平方米。
从住宅用地供应的实际完成情况来看，考虑保障性住房、重大项目配套商品房供地面积约为300万平方米，住宅用地供应总量为550万平方米，与计划供应下限的800万平方米仍有较大差距。而非住宅经营性用地差距更是明显。
令人担忧的是，2008年底，针对部分城市未完成土地推地计划，国土资源部已要求各地上交2009年土地供地计划，要求规定地方政府必须在2009年2月28日（目前仅剩一周时间）前完成2009年用地计划申报，其中未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划。而2008年用地计划完成缓慢的城市，将相应减少2009年用地计划申报指标。“从该情况来看，上海2008年供地计划完成压力较大，2009年用地计划指标可能被缩减。”该报告指出。
出让总金额缩水六成
从成交情况来看，２００８年的地价仍维持在高位运行，但随着楼市观望气氛的逐渐浓厚，土地市场价格愈发难以有所突破，交易显现冷淡。上一年土地市场的火爆热度难以再现，大部分地块领取申请书人数与竞买申请人数寥寥，72.73%的住、商、办地块触底成交。
在去年成交的21幅住宅用地中，有11幅以挂牌起始价摘得，占总成交量的52.38%；而23幅商办类用地中，有21幅以挂牌起始价成交。
虽然由于地块面积、位置、用途的不同，无法简单比较2007年与2008年的总价地王与单价地王情况，但从开发企业的承受能力、追捧程度可以看出两年的市场环境差别所在。2008年成交总价与楼板价最高的地块均为住宅用地，分别是宝山顾村地块总价13亿元和长宁新泾地块楼板价2.41万元/平方米。这与2007年公告中成交的住宅用地新江湾城F地块所创下的67.5亿元总价纪录，及黄浦163街坊商办用地创下的6.69万元/平方米楼板价纪录相比，仍有很大差距。
产生六成减幅的主要原因有这样几个：一是在数量组成结构上，2008年出让的住、商、办类地块数量少于2007年；二是在分布结构上，2008年出让的住、商、办类地块以远郊为主，市区高价位地块较少，拉低了总金额水平；三是2008年市场环境的变化，使得企业竞价谨慎，七成地块以底价成交，从而导致土地出让总金额大幅缩水。
“邀标”正成新方式
北孚地产研究所分析，在各界对2009年市场状态将持续低迷的预测下，受资金链压力影响，企业参与土地竞拍的积极性可能进一步降低，土地的价格涨幅空间预计不大。但是由于市区土地稀缺，价格将继续维持高位，对于优质地块仍将有企业愿意接受，而郊区地块随着配套不断完善、人气集聚，价格将稳中有升。
2009年上海或将进一步加大对保障性住房用地的供应力度，这是在综合考虑完成供地计划任务、减少出让流标情况、维持土地合理价格水平的情况下所采取的举措。而商品房地块出让的减少，并不意味着商品住房供应数量的大幅下降，企业手中待建的储备地块及建设中和市场上尚待消化的房源均是构成商品住房供应来源的主要渠道。另外，在分布结构上，将继续向市区以外区域扩展，交通、市政配套相对完善的区域将优先得到关注。
2008年58号公告徐汇区衡山路12号地块的邀标方式是在特殊市场环境下，为保障地块以合理价格出让而选取的。这或许可以成为2009年土地出让方式的一个预示，即2009年对于商品房地块，政府将采取有效手段促进地块成交率上升，保证土地实现有效供应。
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