| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2009年02月20日 11:23 |
作者： |
卢青 |
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●在经历２００８年豪宅与小户型市场的“两头旺”后，今年楼市产品的走势更加迷离。
●从目前来看，性价比依然为置业者所看重，然而年后的全面热销又让市场喜出望外。
●有观点认为，卖方应该珍惜目前的回暖局面，立足于产品品质而非放大利润。
话题缘起
年后有点“热”
Ａ
年后有点“热”，天气如此，楼市也如此。根据世联的统计数字，二月份第一周（2.2～2.8），深圳一手房共成交1036套；第二周（2.9～2.15），一手房共成交1183套，环比上涨14.2%，成交量接近去年10月份第二周1235套的成交量。换而言之，楼市成交量延续了去年第四季度以来的涨势。
Ｂ
其实，“热”让很多人喜出望外，早在去年年底，就有不少开发商表态，判断楼市是否回暖关键是看年后，而最近两周的强劲走势，至少打消不少开发商的顾虑，毫无疑问，这会间接导致价格的坚挺，降价的犹豫。同样，“热”又不应报以太多惊喜，利好政策频出，股市一扫疲态，加上深圳楼市提前调整、提早结束的“预言”，近期市场的表现实属应当。
Ｃ
暖春固然好，然而大势背后还有值得关注的细节，例如产品。2009年，哪类产品会好卖？事实上，买卖双方博弈的焦点正在于此，产品既是生活方式的寄托也是市场价值的映射。
市场透视
深锐观察
“两头旺”到何时
根据数据显示，２００８年南山区全年的成交面积为关内最大，为６１．５４万平方米，同比小幅减少３．６％，是全市成交面积同比减幅最小的区域。分析显示，由于鼎太风华七期沙发、阳光花地苑、南光城市花园、向南海德大厦等低价小户型项目销售火爆，使得成交套数多达７０７７套，同比增加两成多，是全市唯一一个成交套数同比增加的区域。
与此同时，２００８年盐田区的成交量同比减少超过两成，全年共成交新房１３．５３万平方米，１５６９套，是全市成交量最小的区域，但是盐田区２４０７８元／平方米的价格却为全市最高。究其原因无非是华侨城天麓、万科东海岸等别墅豪宅的功劳。
事实上，回顾２００８年楼市，如果以成交量论英雄，低价小户和高端豪宅将坐上头两把交椅，前者以低廉的置业门槛和高性价比的市场策略打动买家，后者在高举“稀缺资源”大旗的同时，也不忘理性定价，因此催生出一个“两头旺”的市场。然而中档住宅让人大跌眼镜，在高端市场被视为伪豪宅，血拼性价比又并非强项，结果落得个高不成低不就的窘况。因此不难理解为什么宝安龙岗两区去年的成交量和价格都“惨不忍睹”。
根据深圳市国土资源和房产管理局的备案，万科金域华府、深业新岸线和金泓凯旋城是年后最为置业者认可的楼盘，两周内分别售出了１５９套、６８套和４６套，然而除了万科金域华府是走性价比路线外，剩余两者都未主打低价。据了解，深业新岸线每平方米单价要比同区域楼盘贵２０００元左右。
深锐观察
当存量不是问题
事实上，关于年后热销产品结构的微妙变化，分析人士指出，更多是大势在左右，年后的成交量迅速升温出乎市场意料。世联报告中称，“上门客户诚意度增加，入市积极，购房决策周期明显缩短。”一方面，部分消费者认为房价调整到可承受范围内，加上年底收入的增加，结束观望入市；另一方面，后市在一定时间内的供应不足也促进了两大区域的旺销。以宝安中心区及碧海中心区为例，畅销户型从两房到复式，呈现多样化，且部分楼盘出现多套购买现象。置业决策期由年前的一个月以上缩短为１～２天成交，对价格的敏感度也有所降低。
“楼市突然回暖，让各类产品都畅销。”中原地产深港研究中心总监张伟指出，如果用月租金回报率对比银行存款利息的话，９０平方米以下的小户型的投资价值目前是被低估的，因此中原方面分析今年９０平方米以下物业将有１５％左右的涨幅。但是很明显的是，年后的销售旺势不能用这样的理性法则来衡量，“保持这种势头，低中高档产品都会好卖。”之前业内普遍对深圳楼市大量存房保持担忧，但是按照这样的销售速度下去，存量很快将不是问题。
观点解读
珍惜严冬后的暖春
寒冬过后就是暖春，至少目前的深圳楼市正是如此。“楼市很快就会热起来。”面对年后突然性的升温，业内开始有这种担忧。而在万科暂停降价促销的消息传来后，深圳开发商也纷纷跟进，如诺德国际居住区就有近１０％的涨幅；沙发的均价也从原来的８７００元／平方米涨到９０００元／平方米；金域华府二期价格也预计比一期高出１０％左右。此外在三级市场，业主反价的现象也频频出现，虽然幅度不高，但依然构成了房价回涨的信号。
“应该珍惜目前的回暖局面，立足于产品品质而非追逐利润最大化。”中原地产深港研究中心总监张伟如是称。实际上，尽管成交量一路看好，但是置业者对价格依然敏感，对短期涨价这一事实也难以接受。“一旦把握不好，就有出现‘倒春寒’的可能。”有观点指出，开发商应当调整好心态，毕竟牛年才刚刚开始。
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